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房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题(1318题)

第1121题某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/㎡，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月下降0．7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元＝7．98元人民币，2006年9月30日为1美元＝7．95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/㎡。（）

参考答案：错

解析：

500×7．98＋（1－0．7%）8＝3771．96（元人民币/㎡）

第1122题比较法中权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件、配套设施状况、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。

参考答案：错

解析：

比较法中权益状况调整的内容不包括配套设施状况，配套设施状况属于区位状况。

第1123题某城市房屋征收中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，在对可比实例建立比较基础时应特别注意的环节是（）。

A.统一财产范围

B.统一付款方式

C.统一计价单位

D.统一市场状况

参考答案：C

第1124题估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为96万元，含有一个现价为9万元的车位和一套全新状态下价值为4万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一财产范围后的价格为（）万元。

A.83．00

B.83．80

C.92．80

D.96．00

参考答案：B

解析：

96－9－4×0．8=83．80（万元）。

第1125题某可比实例的成交价格为2400元/㎡，建筑面积100㎡，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/㎡。

A.2290．91

B.2326．41

C.2344．16

D.2308．66

参考答案：B

解析：

该可比实例的实际价格＝［120000＋80000/（1＋10%）0．5＋4/（1＋10%）］/100＝2326．41元/㎡。

第1126题某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（）。

A.103．26%

B.105．43%

C.112．06%

D.114．42%

参考答案：A

解析：

如所有税费均由买方负担，则约定成交价格＝卖方实得金额，如所有税费均由卖方负担，则约定成交价格＝买方实付金额。在此题中，所有税费均由买方负担，则约定成交价格＝卖方实得金额，而卖方实得金额＝正常成交价格－卖方税费＝（1－5%）×正常成交价格＝0．95×正常成交价格，也就是说该可比实例在正常情况下的约定成交价格＝0．95×正常成交价格，而实际上该可比实例约定成交价格＝0．92×正常成交价格，比正常情况下偏低，应予以调增，相应的修正系数＝0．95/0．92=103．26%。

第1127题某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常负担下价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常负担下价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/㎡。

A.2020．80

B.2214．29

C.2336．45

D.2447．37

参考答案：B

解析：

正常负担下价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率）

＝2500/（1＋5%）＝2380．95元

卖方实得金额＝正常负担下价格×（1－应由卖方缴纳的税费比率）

＝2380．95×（1－7%）＝2214．29元

第1128题某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。