第1141题 预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（            ）

参考答案：错

解析：

则该宗房地产的合理经营期限为：A-（n-1）´b=0，n=38/3+1=13.67（年）。

第1142题 某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。（          ）

参考答案：错

解析：

＝（16－8）/（10%－2%）＝100（万元）。

第1143题 关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ）。

A.净收益包括有形收益和无形收益

B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C.通常只有客观收益才能作为估价依据

D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

参考答案：B

解析：

解析：运营费用不包含房地产的折旧额，这里的房地产折旧额是指会计上的建筑物折旧费、土地取得费用的摊销，而不包含寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装等的折旧费。因为它们的购置成本是确实发生的，因此其折旧费应包含在运营费用中。

C项是正确的说法，但要注意是通常情况下的前提，在投资价值评估和租约期内净收益的求取时，应用实际收益值。

第1144题 某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（ ）万元。

A.245

B.275

C.315

D.345

参考答案：D

解析：

500－50－40－65=345万元

第1145题 某商店的建筑面积为1000㎡，其经济寿命为40年，土地使用年限为50年。从2002年10月1日起计。2004年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期20年，月租金为150元/㎡，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年末，市场上类似商店目前正常的月租金为200元/㎡，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%，房地产的报酬率为8%。则该公司2008年10月1日承租人的权益价值为（ ）万元。

A.198．65

B.583．75

C.678．36

D.959．52

参考答案：D

解析：

无合同租约下的市场正常价值：

A＝200×1000×12×（1－30%）＝168万元

n＝16年

V_无＝168/（8%－5%）｛1－［（1＋5%）/（1＋8%）］¹⁶｝＝2031．90万元

有租约限制下的价值：

两年合计净收益A’＝150×1000×24×（1－30%）＝252万元

每年等额净收益A＝150×1000×24×（1－30%）×8%/[（1＋8%）²－1]＝121．15万元

n＝16年

V_有＝121．15/8%×［1－1/（1＋8%）¹⁶］＝1072．38万元

承租人权益价值V_无－V_有＝2031．90－1072．38＝959．52万元

第1146题 某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30．5万元、29．5万元，报酬率为8%。用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为（ ）万元。

A.358．85

B.360．49

C.362．93

D.365．29

参考答案：D

解析：

V＝30．03/8%×［1－1/（1＋8%）^50－3］＝365．29万元

第1147题 下列属于成本租金构成的内容有（ ）。

A.房屋折旧费

B.维修费

C.管理费

D.保险费

E.房产税

参考答案：ABCE

第1148题 从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（ ）等。

A.房地产改扩建费用

B.抵押贷款还本付息额

C.房地产折旧额

D.所得税

E.房屋装修折旧费

参考答案：ABCD

解析：

运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。

第1149题 可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（ ）。

A.潜在毛租金收入

B.有效毛收入

C.净运营收益

D.税前现金流量

E.税后现金流量

参考答案：ABC

解析：

解析：税前现金流量是指从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的余额，它被用于评估房地产自有资金。如果运营费用包含抵押贷款还本付息额，则会使不同抵押贷款条件下的净收益出现差异，从而影响到这种情况下房地产估价的客观性；税后现金流量是扣除所得税后的收益，运营费用中之所以不包含所得税，是因为所得税与特定业主的经营状况直接相关。如果包含它，则估价会失去作为客观价值指导的普遍适用性。

第1150题 运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。（             ）

参考答案：对

第1151题 应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等。（ ）

参考答案：错

解析：

在实际求取净收益时，通常是在分析租赁合同的基础上决定应当扣除的费用项目。

第1152题 用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。（          ）

参考答案：错

解析：

除此之外，还要扣除商业利润。

第1153题 商业经营的房地产的净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润及与房地产可分离的无形资产的价值。（        ）

参考答案：对

第1154题 所谓重置提拔款是指在建筑物经济寿命内，为定期更换（需要一次性支付）经济寿命较短的构件等所提供的费用；或者在未来持有期结束之前为需要更换的构件等所提供的费用。重置提拨款是运营费用的一种。（          ）

参考答案：对

第1155题 报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。

A.投资率是投资回收与投入资本的比率

B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高

C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

参考答案：D

第1156题 某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡，层高为4．1m。土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3．6m，建筑物重建价格为2000元/㎡。假定层高每增加0．1m，建造费用每平方米相应增加10元．由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2．5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）

A.11．80

B.16．07

C.23．57

D.31．07

参考答案：D

解析：

功能过剩引起的折旧额计算，用的是重建价格，折旧额包含两部分：无效成本和超额持有成本，其中，无效成本＝5×1500×10＝7．5（万元），超额持有成本＝(2．5/10%)/［1－1/(1＋10%)³⁰］＝23．57（万元），则折旧额＝31．07万元。（收益年限取建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限中的较小值）

第1157题 某公司2年前租赁某写字楼中的500㎡用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元/㎡，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3．5元/㎡，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（ ）万元。

A.98．80

B.592．81

C.691．61

D.667．22

参考答案：A

解析：

根据公式V==A/Y[1－1/（1＋Y）ⁿ]

V=(3.5-3)×365×500/6%[1－1/（1＋6%）¹⁸]=98．80（万元）

第1158题 某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用5年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为5%，风险补偿率为安全利率的60%，该房地产的收益价格为（ ）万元。

A.1372．73

B.1309．94

C.953．97

D.932．37

参考答案：D

解析：

该房地产的收益价格为：

A＝100－20＝80万元，Y＝5%＋5%×60%＝8%，n＝40－5＝35年，V＝80/8%×［1－1/（1＋8%）³⁵］＝932．37万元

第1159题 已知一年期国债年利率为3．31%，贷款年利率为5．43%，投资风险补偿率为2．23%，管理负担补偿率为1．32%，缺乏流动性补偿率为1．42%，投资带来的优惠率为0．50%，利用累加法计算的报酬率为（ ）。

A.7．78%

B.8．28%

C.13．21%

D.14．21%

参考答案：A

解析：

报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率＝3．31%＋2．23%＋1．32%＋1．42%－0．50%＝7．78%。

第1160题 有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在（ ）方面的差异。

A.房地产租金以外的收入

B.运营费用率

C.空置率

D.可出租面积的比率

参考答案：B

解析：

有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和租金损失情况。缺点是没有考虑运营费用的差异。