第1101题 运用比较法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括（ ）等。

A.统一采用总价

B.统一采用单价

C.统一币种和货币单位

D.统一面积内涵和大小

E.统一付款方式

参考答案：BCDE

解析：

建立价格可比基础不包括统一采用总价。

第1102题 建立比较基础，主要包括（ ）等。

A.统一付款方式

B.统一计价单位

C.统一财产范围

D.统一产权性质

E.统一采用总价

参考答案：ABC

解析：

建立比较基础一般要做以下工作：①统一财产范围；②统一付款方式；③统一计价单位。

第1103题 某套建筑面积为100㎡的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年折现为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/㎡。

A.4387

B.4398

C.4500

D.4887

参考答案：B

解析：

考点是统一付款方式和统一财产范围。此题关键在于5万元家电家具价值应不应该折现。由于题意并没有说家电家具价值在成交日期一次性付清，相反，是说“含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此可判定家电家具价值5万元是名义价格，应该换算成实际价格，家电家具价值应该参与折现。 或 

【错误解法】 ，此解法错在以家电家具价值在成交日期一次性付清为前提求解。

第1104题 下列房地产交易中，需要进行交易情况修正的有（ ）。

A.以正常市场价格成交的交易

B.急于出售的交易

C.以协议方式进行的房地产交易

D.受迷信影响的交易

E.相邻房地产的合并交易

参考答案：BDE

解析：

需要进行交易情况修正的交易中的特殊因素有9条：（1）强迫出售或强迫购买的交易；（2）利害关系人之间的交易；（3）交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；（4）急于出售或急于购买的交易；（5）交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易；（6）相邻房地产的合并交易；（7）特殊交易方式的交易；（8）交易税费非正常负担的交易；（9）受迷信影响的交易。

第1105题 在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（）。

A.卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率）

B.卖方实得金额－应由卖方负担的税费

C.买方实付金额＋应由买方负担的税费

D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率

E.买方实付金额－（1－应由买方缴纳的税费比率）

参考答案：AD

第1106题 比较法求得的价值一定是合理、真实的价值。（ ）

参考答案：错

解析：

比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在市场参与者群体非理性的情况下，房地产价值也可能被市场高估或低估，造成房地产市场价格偏离了房地产本身的价值。

第1107题 不同币种的价格之间的换算，应采用价值时点时的汇率进行换算。（ ）

参考答案：错

解析：

不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率进行换算，通常是采用成交日期时的汇率。

第1108题 某宗房地产成交总价为30万元，其中首付款20%，余款于一年后一次性支付。假设月利率为0．5%，则该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为28．61万元。

参考答案：对

解析：

30×20％＋30×（1－20％）÷（1＋0．5％）12＝28．61（万元）

第1109题 现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/㎡，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/㎡。该可比实例在2004年10月末的价格为（ ）。

A.2648元/㎡

B.2688元/㎡

C.2708元/㎡

D.2734元/㎡

参考答案：C

解析：

从2004年1月末至2004年6月末的期数为5；2004年6月末至2004年10月末的期数为：4。2500（1＋1%）5＋4×20＝2707．5元/㎡。

第1110题 评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1．5%，2．5%，0．5%，－1．5%，－2．5%，－1．0%，1．5%，－1．5%，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为（ ）元/㎡。

A.2938

B.2982

C.3329

D.3379

参考答案：A

解析：

此题需注意的是：在采用环比价格指数进行交易日期调整的公式时，应从成交日期的下一时期的价格指数开始逐乘。

2005年9月末的价格＝3000×（1＋2．5%）×（1＋0．5%）×（1－1．5%）×（1－2．

第1111题 某宗房地产2006年2月25日的价格为1000美元/㎡。汇率为1美元＝8．26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均比每月比上月递减0．5%，则其2006年10月25日的价格为（ ）元人民币。2006年10月25日的汇率为1美元＝8．29人民币

A.7935

B.7964

C.8260

D.8290

参考答案：A

解析：

该类房地产在2006年10月25日的价格＝1000×8．29×（1－0．5%）8＝7964元人民币。

第1112题 按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（ ）的情形。

A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%

B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%

C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1．071

D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0．933

参考答案：C

解析：

调整系数1．05/0．98=1．071。

第1113题 评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（ ）。

A.0．4、0．4、0．2

B.0．3、0．4、0．3

C.0．4、0．2、0．4

D.0．4、0．3、0．3

参考答案：A

解析：

甲、乙实例与估价对象最相似(均为底层商铺)，故取较高的权重。

第1114题 影响房地产价格的区位因素有（ ）等。

A.建筑规模

B.临路状况

C.楼层

D.建筑容积率

E.繁华程度

参考答案：BCE

解析：

建筑规模属于实物状况比较的内容；建筑容积率属于权益状况调整的内容。

第1115题 比较法中权益状况调整的内容包括（ ）。

A.土地使用期限

B.容积率

C.土地开发程度

D.房屋空间布局

E.地役权设立

参考答案：ABE

解析：

权益状况比较、调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件（如容积率）、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。

第1116题 评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（ ）等。

A.环境景观

B.离市中心距离

C.朝向

D.城市规划限制条件

E.地势

参考答案：ABC

解析：

地势属于实物状况调整范畴，城市规划限制条件属于权益状况调整范畴。

第1117题 某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有（ ）。

A.建筑物维修养护状况

B.土地使用期限

C.基础设施完备程度

D.容积率

E.合并的可能性

参考答案：BD

第1118题 某小区中有一幢沿街商业楼，1、2层为商业用房，3至6层为住宅，现需评估其中第4层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第4层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有（ ）。

A.因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整

B.因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整

C.因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整

D.因楼层相同，不需进行楼层因素调整

E.因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整

参考答案：ABCD

解析：

虽然估价对象与可比实例位于同一小区，区位因素也会有差异，如临街状况、周围环境及景观、交通条件等；估价对象与可比实例虽然同期建造，质量一致，实物状况也可能会有差异，如是否带电梯、一梯三户还是一梯两户、楼梯宽窄、层高、是否南北通透等；估价对象与可比实例虽然权利性质相同，权益状况也可能有差异，如土地使用权剩余年限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况等；虽然估价对象与可比实例楼层相同，因为是否设电梯或估价对象是底商住宅，商业部分层高较高，整体楼层系数可能与纯住宅楼的楼层系数不同等原因，也可能需要进行楼层因素调整。

第1119题 按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933。（）

参考答案：错

解析：

调整系数＝1．05/0．98＝1．071。

第1120题 某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元/㎡，现需要将其调整到2008年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79．2，74．5，76．5，85．0，89．1，92．7，98．0（以2006年1月1日为100）。该宗房地产2008年10月1日的价格为2305．88元。（）

参考答案：对

解析：

该宗房地产2008年10月1日的价格计算如下：

1800×98．0÷76．5＝2305．88（元）