第1161题 收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（ ）。

A.有效毛收入乘数

B.利润乘数

C.净收益乘数

D.销售收入乘数

E.总收益乘数

参考答案：AC

解析：

收益乘数里没有利润乘数和销售收入乘数。

第1162题 下列关于有效毛收入乘数法的说法中，正确的是（ ）。

A.估价对象资料不充分或精度要求不高的估价

B.适用于做粗略的估价

C.能提供更可靠的价值测算

D.考虑房地产的空置和租金损失情况

E.忽略了不同房地产空置率和运营费用

参考答案：BD

第1163题 报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。（             ）

参考答案：对

第1164题 由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以，一般是选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利润去代替无风险的报酬率。（         ）

参考答案：错

解析：

应为存款利率。

第1165题 不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型、由于投资的风险不同，报酬率是不尽相同的。因此，在估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。（ ）

参考答案：对

第1166题 报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率。由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的（ ）

参考答案：对

第1167题 潜在毛收入乘数法一般用于适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。（ ）

参考答案：对

第1168题 报酬率、资本化率与净收益本身的变化以及与净收益期限的长短等无直接关系。（）

参考答案：错

解析：

报酬率与净收益本身的变化以及与净收益期限的长短等无直接关系；而资本化率与净收益本身的变化以及收益期限的长短等有直接关系。

第1169题 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同。租用其中1000㎡的面积，约定租赁期限为20年。第一年租金为24万，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/㎡，假设折现率为10%。请计算目前该承租人权益价值。

参考答案：见解析

解析：

承租人权益价值＝无租约限制下价值－有租约限制下价值，无租约限制下价值＝

＝2738188.62（元），有租约限制下价值＝＝233.144（万元），则承租人权益价值＝40.68万元。

第1170题 某商店的建筑面积为1000㎡，土地使用年限为40年，从2010年10月1日起计。2012年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期20年，月租金为150元/㎡，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年末，市场上类似商店目前正常的月租金为200元/㎡，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2016年10月1日承租人的权益价值。（房地产的报酬率取8%）

参考答案：见解析

解析：

方法一：（1）①依据《合同法》中要求租赁合同有效期为20年，已租赁4年，所以承租人未来收益的年限＝20－4＝16年。

无合同租约下的市场正常价值：

②

③A＝200×1000×12×（1－30%）＝168（万元）

④V_无＝168/（8%－5%）｛1－［（1＋5%）/（1＋8%）］¹⁶｝＝2031．90（万元）

（2）有租约限制下的价值：

①

A＝150×1000×24×（1－30%）＝252（万元）

n＝8年

②两年的报酬率“Yˊ＝（1＋8%）²－1＝0．1664

③V_有＝252/0．1664×［1－1/（1＋0．1664）⁸］＝1072．38（万元）

方法二：求2年一次性支付的租金净收益每年的等额净收益额

两年合计净收益A′＝150×100×24×（1－30%）＝252（万元）

每年等额净收益A＝150×1000×24×（1－30%）×8%/［（1＋8%）²－1］＝121．154（万元）

V_有＝A/8%×［1－1/（1＋8%）¹⁶］＝121．154/8%×［1－1/（1＋8%）¹⁶］＝1072．38（万元）

方法三：A＝150×100×24×（1－30%）＝252（万元）

V＝A/（1＋8%）²＋A/（1＋8%）⁴＋＋A/（1＋8%）¹⁶

V＝1072．38万元

（4）承租人权益价值V_无－V_有＝2031．90－1072．38＝959．52（万元）

第1171题 某出租的写字楼，使用面积为3000㎡，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。

参考答案：见解析

解析：

（1）未来3年的净收益

①未来第一年的净收益（360－36）×（1－20%）×（1－25%）×3000＝58．32（万元）

②未来第二年的净收益（400－36）×（1－20%）×（1－25%）×3000＝65．52（万元）

③未来第三年的净收益（330－36）×（1－20%）×（1－25%）×3000＝52．92（万元）

（2）

A＝9%×（1＋9%）³/［（1＋9%）³—1］×［58．32/（1＋9%）＋65．52/（1＋9%）²＋52．92/（1＋9%）³］＝59．07（万元）

（3）计算收益价格

第1172题 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000㎡，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000㎡建筑面积归甲方，2000㎡建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

参考答案：见解析

解析：

（1）求取未来（40-6）=34年的净收益的现值之和

年净收益=80´3000´85%´（1-35%）´12=159.12（万元）

V₃₄=159.12/10%´［1-1/（1+10%）³⁴］=1528.92（万元）

（2）求取乙承租部分未来（15-4）=11年的净收益的现值之和：

V₁₁==80´2000´85%´（1-35%）´12/10%´［1-1/（1+10%）¹¹］=689.00（万元）

（3）求取未来11年后的23年土地使用权和房屋所有权在今天的价值：

V₂₃=V₃₄-V₁₁=1528.92-689.00=839.92（万元）

第1173题 某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为（ ）。

A.6．67%

B.7．41%

C.12．60%

D.13．33%

参考答案：B

解析：

设该宗写字楼现在的价格为V，则

其中V_t=V（1＋20%），V=（50/10%）´[1-1/（1+10%）⁶]+1．2V/（1+10%）⁶

整理得：V=217．76+0．677V，

解得V=674．96（万元）

若采用直接资本化法，则资本化率＝年净收益/市场价值＝50/674．96＝7．41%。

第1174题 下列各类房地产中，适用于成本法估价的是（ ）。

A.标准厂房

B.农地

C.化工厂

D.写字楼

参考答案：C

第1175题 某宗面积为6000平方米的房地产开发用地，楼面地价为800元／㎡，容积率为3，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则土地成本为（ ）万元。

A.494．4

B.1396．8

C.1440

D.1483．2

参考答案：D

解析：

土地成本为：800×3×6000×（1＋3%）＝1483．2（万元）。

第1176题 A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为（ ）万元。

A.30

B.60

C.80

D.100

参考答案：B

解析：

B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低＝1000元／亩×100亩×6＝60万元。

第1177题 A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最高为（ ）万元。

A.30

B.60

C.80

D.100

参考答案：D

解析：

B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最高＝1000元／亩×100亩×10＝100万元。

第1178题 A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。根据规定，如按最低标准，B房地产开发公司应每个农民支付（ ）元的安置补助费。

A.1000

B.2000

C.4000

D.6000

参考答案：C

解析：

按最低标准，B房地产开发公司应支付每个安置农民的安置补助费＝1000元／亩×1亩×4＝4000元。

第1179题 成本法中一般不计息的项目是（ ）。

A.管理费用

B.销售费用

C.建设成本

D.销售税费

参考答案：D

解析：

成本法中计息的项目包括土地成本、建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。

第1180题 通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。

A.土地成本+建设成本

B.土地成本+建设成本+管理费用

C.土地成本+建设成本+管理费用+销售费用

D.开发完成后的房地产价值

参考答案：C