第1241题 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。

A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D.假设开发通常是一次性的价格剩余

参考答案：C

第1242题 参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（ ）。

A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值

B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称

C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致

D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值

参考答案：D

第1243题 在假设开发法的动态分析法中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（ ）。

A.取得待开发房地产的时间

B.开发经营期间的某个时间

C.开发完成后的时间

D.开发完成之后的某个时间

参考答案：B

解析：

动态分析法中，开发完成后价值对应的时间应是价值时点之后未来某一时点的价值，可能是开发完成之前某时点，也可能是开发完成之日，还可能是开发完成之后某时点。

第1244题 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元，该宗土地的评估价值应为（ ）。

A.800万元

B.1000万元

C.1800万元

D.800～1000万元之间

参考答案：D

解析：

根据合法原则、最高最佳利用原则进行判断。

第1245题 假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有（ ）。

A.续建前已建成本

B.续建管理费用

C.续建投资利息

D.续建完成后房地产销售费用

E.取得在建工程的税费

参考答案：BCDE

第1246题 假设开发法具体可为房地产投资者提供（ ）。

A.待开发房地产的最高价格

B.待开发房地产的平均价格

C.房地产开发项目的预期利润

D.房地产开发项目的平均利润

E.房地产开发中可能出现的最高费用

参考答案：ACE

解析：

假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：（1）测算待开发房地产的最高价格；（2）测算房地产开发项目的预期利润；（3）测算房地产开发中可能出现的最高费用。

第1247题 选择最佳的开发利用方式，包括（ ）方面。

A.最佳的用途

B.建筑规模

C.档次

D.大小

E.区位

参考答案：ABC

解析：

选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。

第1248题 下列关于动态分析法与静态分析法说法正确的是（ ）。

A.在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来

B.在动态分析法中投资利息和开发利润都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中

C.静态分析法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减。

D.动态分析法要考虑各项支出、收入发生的不同时间，即首先要将它们折算到同一时点上的价值（最终是折算到价值时点上），然后再相加减

E.对开发完成后的价值以及后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在静态分析法中主要是根据未来发生时的房地产市场状况作出的。

参考答案：ABCD

解析：

对开发完成后的价值以及后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。

第1249题 在假设开发法的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。（）

参考答案：错

解析：

在假设开发法的静态分析法中，待开发房地产取得税费、后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的价值时点的房地产市场状况作出的。

第1250题 对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，难以采用假设开发法估价。（ ）

参考答案：对

第1251题 从估价角度看，房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开。（ ）

参考答案：对

第1252题 假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的静态分析法和动态分析法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的静态分析法。（ ）

参考答案：错

第1253题 假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（ ）

参考答案：错

解析：

假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目投资分析的不同之处是；在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，而投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。

第1254题 在静态分析法中对开发完成后的价值以及后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据未来的房地产市场状况作出的。（ ）

参考答案：错

第1255题 运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用动态分析法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（ ）。

A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B.待开发房地产建设发包日期

C.取得待开发房地产的日期

D.房地产开发完成并投入使用的日期

参考答案：C

解析：

开发经营期的起点是取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点）。终点是开发完成后的房地产经营结束的日期

第1256题 在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（ ）。

A.未知、需要求取的待开发房地产的价值

B.投资者购买待开发房地产应负担的税费

C.销售税费

D.建设成本、管理费用和销售费用

参考答案：C

解析：

①未知的需要求取的待开发房地产的价值；②取得待开发房地产的税费；③后续的建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。

第1257题 后续的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内（ ）。

A.期初

B.期中

C.期末

D.任意阶段

参考答案：B

解析：

后续的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。

第1258题 现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在价值时点的续建费用为（ ）元/㎡。（2009年试题）

A.486．52

B.521．74

C.559．50

D.1398．76

参考答案：C

解析：

600/（1＋15%）0.5＝559．50（万元）。

第1259题 某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的建设期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（ ）万元。

A.4023.04

B.4074.10

C.4768.50

D.5652.09

参考答案：C

解析：

/（1+rd）

V=480/8%´[1-1/（1+8%）³⁷]/（1+12%）^1.5=4768.50（万元）。

第1260题 现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000㎡，可售建筑面积为8000㎡，销售单价为1．6万元/㎡，若报酬率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。

A.9616．83

B.10161．05

C.12021．04

D.12800

参考答案：A

解析：

1.6×8000/（1＋10%）3＝9616．83（万元）