第1261题 某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有（ ）。

A.利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2009年10月18日

B.利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2010年4月18日

C.开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日

D.建设期为2009年10月18日至2011年10月18日

E.销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

参考答案：ADE

第1262题 只有在静态分析法中才需要测算的项目是（ ）。

A.销售费用

B.投资利息

C.开发利润

D.销售税费

E.后续的建设成本

参考答案：BC

解析：

只有在静态分析法中才需要测算的项目是投资利息和开发利润。

解析：应计息项目包括：①未知的需要求取的待开发房地产的价值；②取得待开发房地产的税费；③后续的建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。

第1263题 假设开发法中开发中，开发经营期可分为建设期和经营期。（ ）。

参考答案：对

第1264题 销售期是自开始销售开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。（ ）

参考答案：对

第1265题 开发经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。

参考答案：错

解析：

开发经营期的起点是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。

第1266题 在任何情况下，房地产开发的销售期和建设期都不可能重合。（ ）

参考答案：错

解析：

在有预售的情况下，销售期与建设期有重合。

第1267题 经营期特别是销售期通常难以准确预测，在预测时要考虑未来房地产市场的景气状况。（ ）

参考答案：对

第1268题 在假设开发法中，折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，它与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同。 （ ）

参考答案：对

第1269题 某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700㎡，容积率为1．5，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时间为1年。该工程正常施工期（不含装修）为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%；至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总建设成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。
该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修（假定装修费用支出发生在该年末），然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以1．5%的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15%。
按当地有关规定，房地产开发项目（包括在建工程）在转让交易过程中，买方按售价的3%缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。
请利用上述资料用动态分析法测算该在建工程2007年6月30日的正常购买总价。

参考答案：见解析

解析：

设该在建工程在2007年6月30日的正常购买总价为V

（1）该在建工程开发完成后的总价值F

F=F₁-F₂=288.62（万元）

（2）后续必要支出及应得利润

①建安成本及管理费

②销售费用和销售税费

F´（2%+6%）=（365.87-77.25）´（2%+6%）=23.09（万元）

（3）买方应缴纳的税费

0.03V

（4）该在建工程在2007年6月30日的正常购买总价

V=288.62-108.57-23.09-0.03V

则V=152.39万元

第1270题 当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价＝路线价×（ ）临街宽度。

A.单独深度价格修正率

B.累计深度价格修正率

C.平均深度价格修正率

D.混合深度价格修正率

参考答案：B

第1271题 某临街深度30．48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为121．92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15．24m（即50英尺），临街宽度25m的矩形土地的总价为（ ）。

A.53．34万元

B.85．34万元

C.106．68万元

D.213．36万元

参考答案：C

解析：

临街宽度为20，临街深度为50英尺的地块的总价＝121．92×（40%＋30%＋）＝85．34（万元）。

乙地块的总价＝85．34/20×25＝106．68（万元）

第1272题 一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/㎡，后街路线价为3800元/㎡，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（ ）m。

A.22

B.28

C.38

D.50

参考答案：B

解析：

 ＝50×5000÷（5000＋3800）＝28．41m。

第1273题 临街深度价格递减率就是（ ）。

A.累计深度价格修正率

B.平均深度价格修正率

C.单独深度价格修正率

D.普通深度价格修正率

参考答案：C

第1274题 应用路线价法需要进行（ ）等修正。

A.临街深度

B.土地形状

C.市场状况

D.交易情况

E.临街宽度

参考答案：ABE

解析：

路线价法与一般比较法的不同之处是：一是不做“交易情况修正”和“交易日期调整”

第1275题 路线价法估价时需要用路线价再配合（ ）计算出待估宗地的价格。

A.深度百分率

B.资本化率

C.收益率

D.物价指数

E.其他价格修正率

参考答案：AE

第1276题 在划分路线价区段时，应符合的条件包括（ ）。

A.形状相似

B.在同一条街道上只有一个路线价区段

C.面积接近

D.地块相连

E.通达性相当

参考答案：DE

解析：

在划分路线价区段时，应将通达性相当、地块相连的土地划为同一个路线价的地段。

第1277题 确定路线价时，选取标准宗地应符合（ ）的等要求。

A.一面临街

B.两面临街

C.土地形状为矩形

D.土地形状为正方形

E.容积率为所在区段具有代表性的容积率

参考答案：ACE

第1278题 在路线价法中，“标准宗地”可视为比较法中的“可比实例”。（ ）

参考答案：对

第1279题 由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。（ ）

参考答案：错

解析：

在路线价法中不做“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因是：①求得的路线价—若干标准临街宗地的平均价格已是正常价格；②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都是价值时点时的。

第1280题 在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两侧各自视为一个路线价区段，分别附设不同的路线价。（ ）

参考答案：对