第1201题 从估价角度来看，为了使评估价值合理，房地产开发商的自有资金应获得的利息也要与其应获得的利润分开，不能算作开发利润。（）

参考答案：对

第1202题 成本法中的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用等的金额，均按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。（            ）

参考答案：错

解析：

成本法中的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用等的金额，均应按照它们在价值时点的正常水平来估算，而不是按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。

第1203题 某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于5．25%。（）

参考答案：对

解析：

［（1＋5%）3－1］／3＝5．25%

第1204题 销售税费是指销售已经开发完成的房地产或者预售未来开发完成的房地产应由卖方缴纳的税费。（ ）

参考答案：对

第1205题 某宗土地成本为1000万元，建设成本为1500万元，管理费用为80万元，销售费用为30万元，销售税费为15万元，投资利息为25万元，开发利润为400万元。则其投资利润率为15．3%。（ ）

参考答案：对

解析：

投资利润率＝开发利润/（土地成本＋建设成本＋管理费＋销售费用）＝400/（1000＋1500＋80＋30）＝15．3%

第1206题 在求取建筑物的重新购建成本的具体方法中，（ ）最为详细、准确。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法

参考答案：C

解析：

工料测量法的优点是详细、准确。

第1207题 某房地产的土地面积为500㎡。，土地价格为2000元/㎡；建筑面积为1000㎡。成本法估算的建筑物重置价将为1800元/㎡；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置成本低（ ）元/㎡。

A.200

B.300

C.700

D.1000

参考答案：B

解析：

该类房地产的重置成本＝1800×1000＝180万元，该类房地产建筑物的实际价值＝2500×1000－2000×500＝150万元，该房地产中建筑物的实际价值比重置成本低（180－150）×10000÷1000＝300元/㎡。

第1208题 某住宅小区附近兴建了一座化工厂，该居住小区的房地产价值下降，这种折旧属于（ ）。

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

D.设备折旧

参考答案：C

解析：

由于环境污染引起的折旧属于经济折旧。

第1209题 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（ ）。

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

D.会计折旧

参考答案：C

第1210题 某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线折旧法计算出的成新率。

A.等于

B.大于

C.小于

D.无法判断

参考答案：B

第1211题 某一商业建筑物的有效年龄为5年，年平均折旧率为2．5%，假设建筑物的残值率为零，建筑物的经济寿命为（ ）年。

A.30

B.40

C.50

D.60

参考答案：B

解析：

根据建筑物的经济寿命等于年平均折旧率的倒数，1／2．5%＝40年

第1212题 某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。

A.27%

B.21%

C.79%

D.85%

参考答案：C

解析：

当R＝0时，该建筑物的成新率＝n/（t＋n）＝30/（8＋30）＝78．9%。

第1213题 某建筑物实际年龄为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效年龄为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。

A.43．2%

B.50%

C.56．8%

D.70%

参考答案：C

解析：

成新率q＝［1－（1－R）］×t/（t＋n）］×100%＝［1－（1－4%）×18/（18＋22）］×100﹪＝56．8%。

第1214题 直线法求取建筑物折旧时，从粗到细的来进行划分的是（ ）。

A.综合折旧法 →分类折旧加总法→个别折旧加总法

B.分类折旧加总法→个别折旧加总法→综合折旧法

C.个别折旧加总法→分类折旧加总法→综合折旧法

D.综合折旧法 →个别折旧加总法→分类折旧加总法

参考答案：A

解析：

直线法求取建筑物折旧时，可分为综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。这三种方法是从粗到细。

第1215题 某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0．8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（ ）万元。

A.1838．00

B.1844．55

C.1845．87

D.1850．00

参考答案：B

解析：

2000－150－0．8÷12％×[1－1÷（1＋12％）5]＝1844．55万元

第1216题 某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物，土地使用权出让合同约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。则该商业房地产的折旧年限是（ ）年。

A.37

B.40

C.60

D.63

参考答案：A

解析：

对于约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。60＋3－40＝23，60－23＝37。

第1217题 某工业用房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为50年，约定在土地使用权期限届满后对收回的建筑物残余价值给予土地使用者相应的补偿，。建筑物的经济寿命为60年，计算建筑物折旧时应采用的经济寿命应为（ ）年。

A.45

B.50

C.55

D.60

参考答案：D

解析：

出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。对于上述情况应按建筑物经济寿命计算折旧。

第1218题 下列引起房地产贬值的因索中，属于功能折旧的是（ ）。

A.写字楼层高偏低

B.厂房受酸雨腐蚀

C.住宅库存量过大

D.在建工程基础不均匀沉降

参考答案：A

解析：

“写字楼层高偏低”属于功能落后折旧，“厂房受酸雨腐蚀”和“在建工程基础不均匀沉降”属于物质折旧，“住宅库存量过大”属于经济折旧。

第1219题 在具体估算建筑物重新购建成本的方法中，单位比较法实质上是一种比较法，单位比较法主要有（ ）。

A.分部分项法

B.工料测量法

C.年限法

D.单位面积法

E.单位体积法

参考答案：DE

解析：

单位比较法主要有单位面积法和单位体积法。

第1220题 下列关于重新购建成本的说法中，正确的有（ ）。

A.重新购建成本是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出

B.重新购建成本是在价值时点的价格

C.重新购建成本是客观的价格

D.建筑物的重新购建成本是全新状况下的价格

E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限状况下的价格

参考答案：BCD

解析：

对于重新购建成本的含义应特别注意3点：（1）重新购建成本是在价值时点的重新购建成本；（2）重新购建成本是客观的重新购建成本；（3）建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本，土地的重新购建成本是在价值时点状况的土地重新购建成本。