第1221题 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（ ）。

A.功能落后

B.功能缺乏

C.环境污染

D.交通拥挤

E.正常使用的磨损

参考答案：CD

解析：

外部折旧也称为经济折旧，是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。不利因素可能是区位因素（如周围环境和景观改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等）、经济因素（如市场供给过量或需求不足），也可能是其他因素（如政府政策变化、采取宏观调控措施等）。

第1222题 求取建筑物折旧的方法主要有（ ）。

A.年限法

B.市场提取法

C.分部分项法

D.分解法

E.指数调整法

参考答案：ABD

解析：

求取建筑物折旧的方法主要有三种：年限法、市场提取法和分解法。

第1223题 建筑物重置成本的求取方法有（ ）等。

A.单位比较法

B.工料测量法

C.指数调整法

D.分部分项法

E.成新折扣法

参考答案：ABCD

解析：

“成新折扣法”是折旧的求取方法不是建筑物重置成本的求取方法。

第1224题 完好房的成新度可以是（ ）。

A.六成

B.七成

C.八成

D.九成

E.十成

参考答案：CDE

解析：

六成、七成属于基本完好房。

第1225题 建筑物的经济折旧是建筑物因功能性落后所导致的价值贬损。（ ）

参考答案：错

解析：

也称为经济折旧，是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。

第1226题 由于交通拥挤引起的折旧属于功能折旧。（ ）

参考答案：错

解析：

由于交通拥挤引起的折旧属于经济折旧。

第1227题 如果建筑物的有效年龄比实际年龄大，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。（ ）

参考答案：错

解析：

如果建筑物的有效年龄比实际年龄小，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。

第1228题 某大型的商贸中心，实际年龄为20年，该建筑物的维修养护状况较差，也没有进行装修，那么该建筑物的有效年龄小于20年。（）

参考答案：错

解析：

当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效年龄大于实际年龄。

第1229题 某建筑物的建筑面积100㎡单位建筑面积的重置成本为500元/㎡判定其有效年龄为10年，年平均折旧率为2%。用直线法计算该房屋的现值为4万元。（ ）

参考答案：对

解析：

V＝C（1－dt）＝500×100×（1－2%×10）＝40000（元）

第1230题 一幢有效年龄为8年的建筑物，年折旧率是1．67%，经济寿命为60年，则该建筑物的剩余经济寿命为52年。（ ）

参考答案：对

解析：

60－8＝52（年）。

第1231题 某写字楼应有中央空调而没有中央空调。现增设中央空调需要280万元，类似有中央空调的写字楼的重置成本为3200万元。该写字楼扣除没有中央空调而引起的折旧后的价值为2920万元。（ ）

参考答案：对

解析：

该写字楼扣除没有中央空调而引起的折旧后的价值＝3200－280＝2920万元

第1232题 建筑物的经济寿命早于土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。（ ）

参考答案：错

解析：

应根据建筑物的经济寿命确定收益期限。

第1233题 某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。（ ）

参考答案：错

解析：

当约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物时，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。50－（40+6）=4，50－4=46年。

第1234题 某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是8年前通过征用农地获得，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新获得该类土地需要的费用为620元/㎡；地上建筑总面积为2000㎡，6年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积为600元，现时建造类似建筑的建筑造价为每平方米建筑面积1200元，估价该建筑物有八成新。该房地产的现时单价为1270元/㎡（ ）。

参考答案：对

解析：

注意本题重新购建成本应为价值时点时的价格。

（1）土地现价＝620×1000＝620000元

（2）建筑物现值＝1200×2000×80%（八成新）＝1920000元

（3）估价对象的现总价＝620000＋1920000＝2540000元

（4）估价对象的现单价＝2540000/2000＝1270元/㎡。

第1235题 对于住宅，不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束，均按照其经济寿命计算折旧（ ）。

参考答案：对

第1236题 运用分解法求取建筑物折旧时，只存在不可修复的功能落后折旧，不存在可修复的功能落后折旧。

参考答案：错

解析：

运用分解法求取建筑物折旧时，功能折旧项目均分为可修复项目和不可修复项目两类。

第1237题 某企业拥有一栋办公楼，划拨土地使用权，在其建造15年后补办了出让手续，出让年限为50年，办公楼的经济寿命为60年，则计算办公楼折旧时的经济寿命为（ ）年。

A.45

B.50

C.60

D.65

参考答案：C

解析：

建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，应按建筑物经济寿命计算计算建筑物折旧。

第1238题 房地产价格构成中的建设成本包括（ ）。

A.建设用地使用权转让金

B.基础设施建设费

C.公共配套设施建设费

D.前期费用

E.管理费

参考答案：BCD

解析：

建设成本包括（1）前期费用（2）建筑安装工程费（3）基础设施建设费（4）公共配套设施建设费（5）其他工程费（6）开发期间税费。

第1239题 运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（ ）。

A.估算后续开发经营期

B.估算后续开发的各项支出、收入

C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生

D.估算开发期中的利息和利润

参考答案：D

第1240题 某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（ ）进行估价。

A.比较法

B.成本法

C.假设开发法

D.长期趋势法

参考答案：C