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房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题（1318题）
某出租的写字楼，使用面积为3000㎡，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。
知识点：第六章房地产估价原则
参考答案：见解析
解析：
（1）未来3年的净收益
①未来第一年的净收益（360－36）×（1－20%）×（1－25%）×3000＝58．32（万元）
②未来第二年的净收益（400－36）×（1－20%）×（1－25%）×3000＝65．52（万元）
③未来第三年的净收益（330－36）×（1－20%）×（1－25%）×3000＝52．92（万元）
（2）
A＝9%×（1＋9%）3/［（1＋9%）3—1］×［58．32/（1＋9%）＋65．52/（1＋9%）2＋52．92/（1＋9%）3］＝59．07（万元）
（3）计算收益价格