房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题（1318题）

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6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000㎡，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000㎡建筑面积归甲方，2000㎡建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

知识点：第六章房地产估价原则

参考答案：见解析

解析：

（1）求取未来（40-6）=34年的净收益的现值之和

年净收益=80´3000´85%´（1-35%）´12=159.12（万元）

V₃₄=159.12/10%´［1-1/（1+10%）³⁴］=1528.92（万元）

（2）求取乙承租部分未来（15-4）=11年的净收益的现值之和：

V₁₁==80´2000´85%´（1-35%）´12/10%´［1-1/（1+10%）¹¹］=689.00（万元）

（3）求取未来11年后的23年土地使用权和房屋所有权在今天的价值：

V₂₃=V₃₄-V₁₁=1528.92-689.00=839.92（万元）