房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题（1318题）

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某商店的建筑面积为1000㎡，土地使用年限为40年，从2010年10月1日起计。2012年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期20年，月租金为150元/㎡，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年末，市场上类似商店目前正常的月租金为200元/㎡，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2016年10月1日承租人的权益价值。（房地产的报酬率取8%）

知识点：第六章房地产估价原则

参考答案：见解析

解析：

方法一：（1）①依据《合同法》中要求租赁合同有效期为20年，已租赁4年，所以承租人未来收益的年限＝20－4＝16年。

无合同租约下的市场正常价值：

②

③A＝200×1000×12×（1－30%）＝168（万元）

④V_无＝168/（8%－5%）｛1－［（1＋5%）/（1＋8%）］¹⁶｝＝2031．90（万元）

（2）有租约限制下的价值：

①

A＝150×1000×24×（1－30%）＝252（万元）

n＝8年

②两年的报酬率“Yˊ＝（1＋8%）²－1＝0．1664

③V_有＝252/0．1664×［1－1/（1＋0．1664）⁸］＝1072．38（万元）

方法二：求2年一次性支付的租金净收益每年的等额净收益额

两年合计净收益A′＝150×100×24×（1－30%）＝252（万元）

每年等额净收益A＝150×1000×24×（1－30%）×8%/［（1＋8%）²－1］＝121．154（万元）

V_有＝A/8%×［1－1/（1＋8%）¹⁶］＝121．154/8%×［1－1/（1＋8%）¹⁶］＝1072．38（万元）

方法三：A＝150×100×24×（1－30%）＝252（万元）

V＝A/（1＋8%）²＋A/（1＋8%）⁴＋＋A/（1＋8%）¹⁶

V＝1072．38万元

（4）承租人权益价值V_无－V_有＝2031．90－1072．38＝959．52（万元）