第1081题 如果为房屋征收目的评估位于城市旧城改造区域的某门面房的价值，则应评估它在原较繁华环境下的价值，而不是评估它在现在不繁华环境下的价值。（）

参考答案：对

第1082题 某已抵押房地产因债权实现需要强制处分而由法院委托估价，则估价结果通常是该房地产完整权利下的价值。（ ）

参考答案：对

第1083题 在房屋征收中，当被征收房屋实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来状况，因此价值时点应为未来。

参考答案：错

解析：

在上述情况下价值时点应为现在，估价对象为未来状况。

第1084题 在替代原则中的类似房地产是指在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。（）

参考答案：对

第1085题 评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，应取保守的居中的收益估计值。（ ）

参考答案：错

解析：

遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。

第1086题 以下（ ）有助于把握最高最佳利用原则。

A.替代原理

B.收益递增递减原理

C.均衡原理

D.适合原理

E.经济人原理

参考答案：BCD

第1087题 根据经济学原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳利用。

A.与外部环境相协调

B.外部环境要素最恰当

C.与其各个组成部分相搭配

D.外部环境与内部因素相关联

E.达到规模递增

参考答案：AC

第1088题 为评估建筑面积为120㎡的住宅在2008年9月的买卖价格，收集了以下4个交易实例，最适合作为可比买例的是（ ）。

A.甲

B.乙

C.丙

D.丁

参考答案：B

第1089题 某套住宅建筑面积100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积系数为0．8，每平方米使用面积为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为（ ）元/㎡。

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760

参考答案：A

解析：

使用面积＝100×0．8＝80㎡

建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/建筑面积＝3000×80/100＝2400元/㎡。

第1090题 某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清．假设当时的市场汇率为1美元兑换7．7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1：0．65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为（　）元人民币/㎡（1平方英尺=0．0929㎡）

A.17484．19

B.19019．99

C.19753．57

D.20538．77

参考答案：B

解析：

建筑面积=3000×0．929/0．65=428．77㎡，该交易实例的单位实际价格=7．7×10000×[35＋35/（1＋7%）0．5＋30/（1＋7%）＋10/（1＋7%）1．5]/428．77=19019．72元人民币/㎡。

第1091题 在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元/㎡，建筑面积100㎡，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/㎡，建筑面积120㎡，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/㎡，建筑面积90㎡，成交时一次付清；丁成交价格4760元/㎡，建筑面积110㎡，成交时支付20万元，一年后付清余款32．36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（ ）。

A.甲>乙>丙>丁

B.乙>丁>甲>丙

C.乙>丙>甲>丁

D.丙>乙>丁>甲

参考答案：C

解析：

计算各自的实际价格：甲的实际单价＝［24＋16/（1＋10%）0．5＋8/（1＋10%）］÷100＝0．4653万元/㎡，乙的实际单价＝［24＋36/（1＋10%）0．5］÷120＝0．4860万元/㎡，丙的实际单价＝0．4700万元/㎡，丁的实际单价＝［20＋32．36/（1＋10%）］÷110＝0．4493万元/㎡，故有乙＞丙＞甲＞丁。

第1092题 某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为（ ）元/m2。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

参考答案：C

解析：建筑面积=套内建筑面积+分摊的公共部分建筑面积=(145+9)m2=154m2，建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积=3500×145/154元/m2=3295元/m2

第1093题 有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为（ ）万元。

A.37．91

B.38．25

C.38．42

D.50

参考答案：C

解析：

在成交日期一次付清的价格为4＋18/（1＋0．5%）6＋18/（1＋0．5%）12＝38．42（万元）

第1094题 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常负担下价格的6．8%，应由买方缴纳的税费为正常负担下价格的3．9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ ）元/m2。

A.2139

B.2146

C.2651

D.2659

参考答案：D

解析：

正常负担下价格卖方得到的实际价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=2385/（1-6．8%）=2559．01（元/m2），买方实际付出的价格=正常负担下价格*（1+应由买方缴纳的税费比率）=2559．01*（1+3．9%）=2658．81（元/m2）。

第1095题 某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下价格会（ ）。

A.上升

B.下降

C.不变

D.无法确定

参考答案：A

解析：

正常负担下价格=卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费），当卖方缴纳的税费增加时，正常负担下价格应上升。

第1096题 为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%．自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格子均每月比上月上涨0．3%，则该可比实例修正调整后的价格为（ ）元/㎡。

A.3673．20

B.3673．68

C.3790．43

D.3792．93

参考答案：B

解析：

正常负担下价格=卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费），正常负担下价格=3500/（1－3%）=3608．25元/㎡，该可比实例修正调整后的价格3608．25×（1＋0．3%）6=3673．68元/㎡。

第1097题 某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元，另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0．8，则按建筑面积计算的比准价格是（ ）元/㎡。

A.8571

B.10000

C.13393

D.15625

参考答案：B

解析：

该可比实例的建筑面积为120㎡/0．8＝150㎡，则150万元/150㎡＝10000元/㎡。

第1098题 比较法适用的对象有（ ）。

A.标准厂房

B.在建工程

C.高档公寓

D.房地产开发用地

E.纪念馆

参考答案：ACD

解析：

比较法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是存量成套住宅。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。

第1099题 下列哪些难以采用比较法估价（ ）。

A.特殊厂房

B.普通住宅

C.存量成套住宅

D.博物馆

E.在建工程

参考答案：ADE

解析：

采用比较法估价的房地产：①数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，例如在建工程等。

第1100题 市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（ ）。

A.区位相近

B.权利性质相同

C.面积相等

D.档次相当

E.建成年份相同

参考答案：ABD