房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题（1318题）

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某商店的建筑面积为1000㎡，其经济寿命为40年，土地使用年限为50年。从2002年10月1日起计。2004年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期20年，月租金为150元/㎡，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年末，市场上类似商店目前正常的月租金为200元/㎡，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%，房地产的报酬率为8%。则该公司2008年10月1日承租人的权益价值为（ ）万元。

A.198．65

B.583．75

C.678．36

D.959．52

知识点：第六章房地产估价原则

参考答案：D

解析：

无合同租约下的市场正常价值：

A＝200×1000×12×（1－30%）＝168万元

n＝16年

V_无＝168/（8%－5%）｛1－［（1＋5%）/（1＋8%）］¹⁶｝＝2031．90万元

有租约限制下的价值：

两年合计净收益A’＝150×1000×24×（1－30%）＝252万元

每年等额净收益A＝150×1000×24×（1－30%）×8%/[（1＋8%）²－1]＝121．15万元

n＝16年

V_有＝121．15/8%×［1－1/（1＋8%）¹⁶］＝1072．38万元

承租人权益价值V_无－V_有＝2031．90－1072．38＝959．52万元