第1061题 下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（ ）。

A.朝向

B.楼层

C.方位

D.交通条件

参考答案：D

第1062题 房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A.委托人

B.估价报告预期使用者

C.管理部门

D.中立

参考答案：D

第1063题 在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（ ）为依据。

A.相关合同

B.法律、法规、政策

C.土地用途管制

D.国家的价格政策

参考答案：C

第1064题 某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（ ）进行评估。

A.工业厂房

B.工业用地

C.商品住宅

D.商住用地

参考答案：D

解析：

：按合法原则应按规划用途评估，如该题给出证载用途为工业，则应按工业用途估价。

第1065题 抵押目的估价中扣除估价师知悉的法定优先受偿款，符合房地产估价原则中的（ ）。

A.谨慎原则

B.替代原则

C.合法原则

D.最高最佳利用原则

参考答案：A

第1066题 某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（ ）。

A.技术上的可能

B.经济上的可行

C.价值最大化

D.法律上许可

参考答案：D

解析：

此店铺权属登记用途为工业，应首先满足是在工业用途的前提下，遵循最佳最高利用原则。最高最佳利用是在法律允许范围内的最高最佳利用，即遵循了最高最佳利用原则，则必然符合合法原则。

第1067题 在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（ ）决定的。

A.估价目的

B.估价委托人

C.估价师

D.估价方法

参考答案：A

第1068题 最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（ ）。

A.收益递增原理

B.收益递减原理

C.最佳效益原理

D.适合原理

参考答案：D

第1069题 有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。

A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用

B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率

C.甲土地的价值高于乙土地的价值

D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长

参考答案：A

解析：

说明乙地上建筑物无继续利用价值，该建筑物的存在不仅不能增加土地的价值，还降低了土地的价值。

第1070题 在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的的说法错误的是（ ）。

A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

C.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧

D.在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润

参考答案：D

解析：

在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。

第1071题 谨慎原则主要是评估房地产（ ）时应遵循的原则。

A.抵押价值

B.征收价值

C.现状价值

D.投资价值

参考答案：A

第1072题 目前，我国房屋权属证书有（ ）。

A.房地产权证

B.房屋所有权证

C.房屋占有权证

D.房屋他项权证

E.房屋使用权证

参考答案：BD

解析：

房屋权属证书有《房屋所有权证》和《房屋他项权证》（过去有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种）。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证，房地产权证属于房地产权属证书。

第1073题 为评估出客观合理的价值，估价人员应本着（ ）等进行估价。

A.各方当事人均是理性的

B.估价人员应以各方当事人的角色来考虑评估价值

C.估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值

D.估价人员以专家身份反复、精细的权衡评估价值

E.估价人员以委托人的立场来考虑评估价值

参考答案：ABD

第1074题 根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有（ ）。

A.自留地

B.依法承包的荒山的土地使用权

C.被依法查封的财产

D.国有汽车加油站

E.乡镇企业用房

参考答案：AC

第1075题 根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（ ）。

A.土地所有权

B.国有工业用地土地使用权

C.宅基地土地使用权

D.大型游乐场

E.乡镇企业用房

参考答案：AC

第1076题 在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（ ）。

A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价

C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧

E.在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

参考答案：ACD

解析：

B项应选用保守的较低的收益估计值，E项应是不低估后续开发建设的必要支出及应得利润。

第1077题 对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有（ ）。

A.替代原则

B.谨慎原则

C.合法原则

D.最高最佳利用原则

E.价值时点原则

参考答案：ACDE

解析：

谨慎原则是针对抵押目的估价的特定原则，除现状价值评估外，房地产估价均应遵循最高最佳利用原则。合法原则、替代原则、价值时点原则是普适性原则。

第1078题 房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（ ）

参考答案：错

解析：

应是对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。本题考察的是房地产估价原则的作用。

第1079题 房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。（ ）

参考答案：错

解析：

遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。

第1080题 遵循合法原则是指只有合法权利的房地产才能成为估价对象。（ ）

参考答案：错

解析：

遵循合法原则并不是指只有合法权利的房地产才能成为估价对象，而是指依判定估价对象是哪种权益状况的房地产，就将其作为那种权益状况的房地产来估价。