第1141题 王某以总价150万元购买一商铺用于出租经营，其中贷款额为60万元，每年的还本付息额为7．8万元，扣除运营费用的年租金收入为18万元，王某在贷款期内的税前现金回报率是（ ）。

A.11．33%

B.12．00%

C.17．00%

D.20．00%

参考答案：A

解析：

（18－7．8）/（150－60）＝11．33%。

第1142题 某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。

A.7．5%

B.8．3%

C.12．5%

D.16．7%

参考答案：A

解析：

（10－5－2）÷（60－20）＝7．5%。税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。

第1143题 张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7．5%、期限为10年、按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（ ）。

A.8．17%

B.13．62%

C.14．00%

D.23．33%

参考答案：B

解析：

A=Pi/[1－1/（1＋i）n]=100×40%×7．5%/[1－1/（1＋7．5%）10]=5．83（万元）

税前现金回报率=净经营收入扣除还本付息后净现金流量/投资者的初始现金投资=（20×70%－5．83）/100×60%=13．62%

第1144题 某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。

A.7．1%

B.12．0%

C.13．1%

D.19．1%

参考答案：D

解析：

当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后净现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额，则投资回报率=（2．4+0．22+60´2%）÷（60-40）=19．1%。

第1145题 甲公司花4．3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率7．5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000㎡，前两年的租金均为150元/㎡·月，以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个，租金为500元/个·月。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括增值税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率。

参考答案：见解析

解析：

税前现金回报率=（年净收入－年还本付息额）¸资本金或权益资本＝年税前净现金流量¸资本金或权益资本

第一年净收入A₁=（150×12×36000）×（1－10%－30%）＋（500×12×310）×（1－10%－30%）＝38880000＋1116000＝39996000（元）

第五年净收入A₅＝38880000×（1＋5%）³＋1116000＝46124460（元）

每年还本付息额＝（元）

税前现金回报率=（46124460－16871856．96）¸（430000000×60%）＝11．34%

第1146题 流动比率，下列说法不正确的是（ ）。

A.流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100%

B.又称之为“银行家比率”

C.又称之为“二对一比率”

D.在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上

参考答案：D

解析：

在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上。

第1147题 某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（ ）。

A.150%

B.200%

C.75%

D.400%

参考答案：C

解析：

流动比率等于流动资产总额除以流动负债总额。

第1148题 某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的速动比率为（ ）。

A.37．5%

B.75%

C.150%

D.113%

参考答案：A

解析：

速动比率=（流动资产总额－存货）/流动负债总额＝（3000－1500）/4000＝37．5%。

第1149题 关于利息的计算，下列说法不正确的是（ ）。

A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息

B.还款当年按年末偿还，按全年计息

C.每年应计利息＝（年初借款本息累计＋本年借款额/2）×贷款利率

D.“气球法”，是指借款期末一次偿付全部本金和利息

参考答案：D

解析：

“气球法”是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。

第1150题 房地产开发项目方案之间没有以下（ ）关系。

A.互斥关系

B.独立关系

C.相关关系

D.包含关系

参考答案：D

第1151题 某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（ ）。

A.0．18

B.0．12

C.3．39

D.5．00

参考答案：C

解析：

，先算出当期应还本付息资金A，A＝50×12%÷［1－（1＋12%）^-10］＝8．85（万元），再代入上式可得30÷8．85＝3．39。

第1152题 某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（ ）。

A.0．21

B.1．23

C.2．01

D.3．23

参考答案：B

解析：

当期应还本付息额为A=200000060%［10%（1+10%）10/（1+10%）10－1］=195319（元），根据利息备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金，利息备付率=240000/195319=1．23。

第1153题 下列关于收益率指标的表述中，错误的是（ ）。

A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率

B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

C.常规项目的财务内部收益率是唯一的

D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

参考答案：D

解析：

差额投资内部收益率，是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。

第1154题 某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（ ）。

A.80%

B.120%

C.171%

D.200%

参考答案：A

解析：

此题的典型错误解法是：（3000-0）/1500=200%，房地产开发项目的速动比率不会高于100%。

第1155题 下列指标可以按年计算，也可以按整个借款期计算的有（ ）。

A.利息备付率

B.资产负债率

C.偿债备付率

D.流动比率

E.速动比率

参考答案：AC

第1156题 衡量房地产开发企业偿债能力的主要指标包括（ ）。

A.现金回报率

B.利息备付率

C.资产负债率

D.流动比率

E.速动比率

参考答案：BCDE

第1157题 下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（ ）。

A.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

B.差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率

C.差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率

D.差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案

E.采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案

参考答案：BD

第1158题 用于反映项目清偿能力的经济评价指标有（ ）。

A.权益投资比率

B.利息备付率

C.偿债备付率

D.财务内部收益率

E.资产负债率

参考答案：BCE

解析：

权益投资比率指投资中权益资本（自有资本）占全部投资的比例。

第1159题 项目开发经营期内可用作还款资金的有（ ）。

A.利润

B.折旧

C.摊销

D.营业外收入

E.其它还款资金

参考答案：ABCE

第1160题 在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率且有足够的资金，则应选择投资额较大的方案。

参考答案：对

解析：

在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率，在资金充裕前提下，以投资大的方案为优选方案，因为投资越大收益越大；反之，以投资小的方案为优选方案。当多个方案比选时，首选按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。