“微信扫一扫”进入题库练习及模拟考试
房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题（1362题）
甲公司花4．3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率7．5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000㎡，前两年的租金均为150元/㎡·月，以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个，租金为500元/个·月。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括增值税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率。
知识点：第六章经济评价指标与方法
参考答案：见解析
解析：
税前现金回报率=（年净收入－年还本付息额）¸资本金或权益资本＝年税前净现金流量¸资本金或权益资本
第一年净收入A1=（150×12×36000）×（1－10%－30%）＋（500×12×310）×（1－10%－30%）＝38880000＋1116000＝39996000（元）
第五年净收入A5＝38880000×（1＋5%）3＋1116000＝46124460（元）
每年还本付息额＝
（元）
税前现金回报率=（46124460－16871856．96）¸（430000000×60%）＝11．34%