第1121题 已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元，折现率为12%时，净现值为－870万元。则该投资项目的财务内部收益率是（ ）。

A.11．12%

B.11．36%

C.11．66%

D.12．95%

参考答案：C

第1122题 某房地产开发项目，当i1＝14%时，净现值为450万元；当i2＝15%时，净现值为－200万元，平均资金成本率为13．2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为（ ）。

A.20%

B.14．31%

C.14．69%

D.14．80%

参考答案：C

解析：

 =14%+450×（15%－14%）/（450+200）=14．69%。

第1123题 下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ ）。

A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力

B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率

C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的

D.如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

E.内部收益率越高，投资风险就越小

参考答案：ABC

第1124题 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。决定基准收益率大小的因素主要是（ ）。

A.资金来源

B.资金成本

C.项目风险

D.预期利润

E.机会成本

参考答案：BC

第1125题 关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有（ ）。

A.计算期为项目的开发期

B.计算期为项目的经营期

C.计算期为项目的开发期与经营期之和

D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物剩余经济寿命中较短的年限为准

E.计算期的单位可为年、半年、季、月

参考答案：CDE

第1126题 通货膨胀和房地产增值对折现率的影响相同。（ ）

参考答案：错

解析：

通货膨胀导致折现率提高，增值不影响折现率。

第1127题 属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有净现值、投资利润率和现金回报率（ ）。

参考答案：错

解析：

净现值属于动态指标。

第1128题 某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于通货膨胀率。（ ）

参考答案：错

解析：

说明该项目的收益率高于项目基准收益率。

第1129题 当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的财务内部收益率就大于全投资的财务内部收益率。（ ）

参考答案：对

第1130题 投资者利用借贷资金进行投资，或在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了提高资本金的投资收益水平。（ ）

参考答案：对

第1131题 不同投资者所投入资本金的收益水平一般情况下不会存在差异，因此不需要计算不同投资者的资本金收益水平。（ ）

参考答案：错

解析：

不同投资者所投入资本金的收益水平也会存在差异，因此有时还需要计算不同投资者的资本金收益水平。

第1132题 某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000㎡，购买后立即可以出租。已知第1～5年的月租金水平为70元／㎡、出租率为70％，第6～10年的月租金水平为80元／㎡、出租率为75％，第11年停止出租，装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35％，投资者目标收益率为18％，装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性（设置业投资发生在年初，其他收支均发生在年末）。

参考答案：见解析

解析：

（1）该项目的净现金流量表：

（2）求财务净现值FNPV：

（3）求财务内部收益率FIRR

设i₁＝20％

得出NPV₁＝13．15（万元）

再设i₂＝21％

得出NPV₂＝－55．46（万元）

求财务内部收益＝20％＋13．15/（13．15＋55．46）×（21％－20％）＝20．19％

（4）该项目财务净现值为164．46万元＞0，财务内部收益率20．19％＞投资者目标收益率18％，所以该投资项目在经济上是可行的。

在求净现金流量时用列表法可以方便计算，一目了然，这也是在考试中的一种解题方式，希望同学们要熟练掌握；另外，也可采用净收益每年不变有限年期收益法公式求解。

第1133题 某公司投资2500万元购买了一栋写字楼用于出租经营，第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入为500万元，并以5％的速度递增，该公司于第10年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20％，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性？

参考答案：见解析

解析：

目前房地产市场上写字楼物业的投资收益率可视为目标收益率或基准收益率i_c。

计算项目财务净现值：

＝－2500＋（400－200）/（1＋20％）＋500/（20％－5％）｛1－［（1＋5％）/（1＋20％）］⁹｝/（1＋20％）＋3500/（1＋20％）¹⁰＝174．55

计算财务内部收益率：

当i₁＝21％时，NPV₁＝47．58

当i₂＝22％时，NPV₂＝－70．75

FIRR＝i₁＋＝21％＋47．58×1％÷（47．58＋70．75）＝21．40％

该项目财务净现值FNPV＝174．55＞0。财务内部收益率FIRR＝21．42％＞20％，因此该项目是可行的。

（1）本题中要求的是FNPV与FIRR，在计算过程中，建议同学们列出现金流量表或现金流量图，这样对各年的现金流的流入流出情况能一目了然，如果期限较长时，一般说来各年的净现金流量比较有规律，就可以用公式直接计算，本题中就运用等额序列支付现值系数公式。

（2）在实际计算过程中，要分步计算，然后进行加总，每步都有步骤分，公式一定要列对，计算表述式要写完整、准确，这样即使结果计算出错，也不会全扣分。

（3）对于求FIRR，用内插法试算i₁，i₂时，可以先用与目标收益率接近的数值来试，一般就会找到FIRR的区间。

（4）此题中等比序列现值系数公式的起始点位置和A₁的选取要搞清楚。

第1134题 某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000㎡，总建筑面积为15000㎡。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款；项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9．0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7．0%，按年付息，到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9．5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：
（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元/㎡（精确到个位）？
（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的财务内部收益率是多少（精确到小数点后2位）？

参考答案：见解析

解析：

（1）设年最低基础租金为A万元/m²

第1年初：投资8100万元，其中自有资金为5400万元，贷款为8100-5400=2700（万元）

第2年初：投资5400万元，全部贷款

第3年初向乙银行贷款F₁=2700´（1+9．0%）²+5400´（1+9．0%）=9093．87（万元）

第3、4年末的净经营收入

R=（15000´70%´95%´A+10000´10%）´（1-35%）=（9975A+1000）´0．65

第3、4年末的付息额I=F₁´7．0%

第3、4年末的净现金流量=R-I=（9975A+1000）´0．65-F₁´7．0%=6483．75A＋13．43

第5年末的净现金流量=9．5R-F₁+（R-I）

自有资金现金流量表：

当每年净现金流量现值=0时，可得出年最低基础租金A值

令：，得：

A=0．1926（万元/m²）=1926（元/m²）

则第3、4年末的净现金流量为（9975´0．1926+1000）´0．65＝1898．77（万元）

（2）全投资资金的现金流量表：

当i₁=13%时，

（万元）

当i₂=14%时，

（万元）

用公式：，得FIRR=13．85%。

史家解读：在第2年年末项目投资的现金流入和现金流出均为0，因为借贷资金是项目投资的一部分，在项目投资现金流量表中是不体现债务融资本金和利息等财务费用的。

第1135题 下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（ ）。

A.成本利润率是年成本利润率

B.成本利润率是开发经营期的成本利润率

C.投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

D.投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率

参考答案：A

解析：

成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。

第1136题 开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。（ ）

参考答案：对

解析：

成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。

第1137题 某开发商通过出让方式以1000元/㎡的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚须投入的拆迁安置和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000㎡，建造成本为2500元/㎡，专业人员费用为建造成本的12%，电贴费和用电权费等其他费用为400元/㎡，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用、增值税和税金及附加分别为总销售收入的2．5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%，写字楼建成后的销售价格为9600元/㎡，试求该项目的开发商成本利润率。

参考答案：见解析

解析：

先求项目总开发价值GDV：

1）总销售收入：9600×10000＝96000000（元）＝9600（万元）

2）项目总开发价值＝9600×（1－6%）＝9024（万元）

2．再求项目总开发成本TDC：

1）购地款：1000×10000＝10000000（元）＝1000（万元）

2）拆迁安置补偿及其他土地开发费用：2000万元

3）建造成本：2500×10000＝25000000（元）＝2500（万元）

4）专业人员费用：2500×12%＝300（万元）

5）电贴费和用电权费等其他费用：400×10000＝4000000（元）＝400（万元）

6）管理费：（2500＋300＋400）×5%＝160（万元）

7）财务费：

购地款利息＝1000×［（1＋9%）3－1］＋2000×［（1＋9%）2．5－1］＝775．86（万元）

建造成本、专业人员费用、电贴费和用电权费等其他费用、管理费利息＝（2500＋300＋400＋160）×［（1＋9%）2/2－1］＝302．4（万元）

财务费用合计：1078．26万元

8）销售费用：9600×2．5%＝240（万元）

9）项目总开发成本TDC：1000＋2000＋2500＋300＋400＋160＋1078．26＋240＝7678．26（万元）

第1138题 某开发商以6000万元的价格获得了一宗占地面积为5000㎡的土地50年的使用权，建筑容积率为7，建造成本为4000元／㎡（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费和公共配套设施建设费），其他工程费为建造成本的6％，开发期间税费等其他费用为800万元，管理费为土地成本、建造成本、其他工程费和开发期间税费等其他费用之和的3．5％，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1％、2％和6％，预计建成后售价为10000元／㎡。项目开发周期为3年，前期1年，建造期为2年，地价于开始一次投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用和建设期管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为8％，按季度计息，融资费用为贷款利息的10％。问该项目开发商的成本利润率是多少？

参考答案：见解析

解析：

1）项目总开发价值

1）项目建筑面积：5000×7＝35000（㎡）

2）项目总销售收入：35000×l0000＝35000（万元）

3）销售税费：35000×6％＝2100（万元）

4）项目总开发价值：35000－2100＝32900（万元）

（2）项目总开发成本

1）土地成本：6000万元

2）建造成本：35000×4000＝14000（万元）

3）其他工程费（建筑师、结构／造价／机电／监理工程师等费用）：14000×6％＝840（万元）

4）开发期间税费等其他费用：800万元

5）管理费：

a．土地管理费：6000×3．5％＝210（万元）

b．建设期管理费：（14000＋840＋800）×3．5％＝547．4（万元）

c．管理费合计：757．4万元

6）销售费用：

a．市场推广费：35000×1％＝350（万元）

b．销售代理费：35000×2％＝700（万元）

c．销售费用合计：1050（万元）

7）财务费用

a．土地费用利息：

6000×［（1＋8％／4）3×4－1］＝1609．45（万元）

b．土地管理费利息：

210×［（1＋8％／4）2．5×4－1］＝45．99（万元）

c．建造费用／其他工程费／开发期间税费等其他费用／建设期管理费用／市场推广费用利息：

（14000＋840＋800＋547．4＋350）×［（1＋8％／4）（2/2）×4－1］＝1363．21（万元）

d．融资费用：（1609．45＋45．99＋1363．21）×10％＝301．87（万元）

e．财务费用总计：1609．45＋45．99＋1363．21＋301．87＝3320．52（万元）

8）项目总开发成本：

6000＋14000＋840＋800＋757．4＋1050＋3320．52＝26767．92（万元）

（3）开发商利润：32900－26767．92＝6132．08（万元）

（4）成本利润率：6132．08／26767．92×100％＝22．91％

第1139题 某商业房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价280元／㎡，建造成本为964元／㎡（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的8％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6％，贷款利率为15％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3．5％、5．48％；项目的平均售价为3040元／㎡，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，问开发商成本利润率是多少？

参考答案：见解析

解析：

（1）项目总开发价值：

①项目总销售收入：297000×95％×3040＝85773．600（万元）

②销售税费：85773．600×5．48％＝4700．393（万元）

③项目总开发价值：85773．600－4700．393＝81073．207（万元）

（2）项目总开发成本：

①土地成本：297000×280＝8316（万元）

②建造成本：297000×964＝28630．800（万元）

③其他工程费：28630．800×8％＝2290．464（万元）

④管理费：

a．土地管理费：8316×6％＝498．960（万元）

b．建设期管理费：（28630．800＋2290．464）×6％＝1855．276（万元）

c．管理费合计：2354．236万元

⑤销售费用：85773．600×3．5％＝3002．076万元

⑥财务费用：

a．土地费用和土地管理费利息：（8316＋498．960）×［（1＋15％）3－1］＝4591．492（万元）

b．建造费用／其他工程费／建设期管理费用／销售费用利息：（28630．800＋2290．464＋1855．276＋3002．076）×［（1＋15％）3/2－1］＝8344．919（万元）

c．财务费用总计：12936．411万元

⑦项目开发总成本：

8316＋28630．800＋2290．464＋2354．236＋3002．076＋12936．411＝57529．987（万元）

（3）项目开发利润：81073．207－57529．987＝23543．220（万元）

（4）开发成本利润率：23543．220／57529．987＝40．92％

第1140题 甲公司为2009年12月31日通过竞拍，以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2．0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元/㎡。甲公司在获得该宗土地后的第1年和第2年，分别投入了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第3年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第3年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%；销售从合作开发的第1年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元/㎡；管理费、销售费和增值税和税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5．5%。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，增值税和税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；（2）若乙公司的目标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。

参考答案：见解析

解析：

总建筑面积＝200×666．67×2=266668（㎡）

总建设成本＝3200×266668＝85333．76（万元）

总销售收入＝8500×266668＝226667．80（万元）

1．计算该开发项目的财务内部收益率FIRR

设i₁＝7％

设i₂＝8％

由于乙公司的财务净现值FNPV＝6091.05万元＞0，因此乙公司的目标可以实现。

史家解读：“假定管理费和销售费在开发周期内平均支出”的管理费和销售费用是指双方合作以后发生的，在合作之前发生的管理费已另计，因此这里说的在开发周期内平均支出是指自取得土地后第2年末至第6年末这4年间平均支出，可视为在第4年末一次性投入，故其折现年数为4而不是3。