房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题（1362题）

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某公司投资2500万元购买了一栋写字楼用于出租经营，第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入为500万元，并以5％的速度递增，该公司于第10年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20％，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性？

知识点：第六章经济评价指标与方法

参考答案：见解析

解析：

目前房地产市场上写字楼物业的投资收益率可视为目标收益率或基准收益率i_c。

计算项目财务净现值：

＝－2500＋（400－200）/（1＋20％）＋500/（20％－5％）｛1－［（1＋5％）/（1＋20％）］⁹｝/（1＋20％）＋3500/（1＋20％）¹⁰＝174．55

计算财务内部收益率：

当i₁＝21％时，NPV₁＝47．58

当i₂＝22％时，NPV₂＝－70．75

FIRR＝i₁＋＝21％＋47．58×1％÷（47．58＋70．75）＝21．40％

该项目财务净现值FNPV＝174．55＞0。财务内部收益率FIRR＝21．42％＞20％，因此该项目是可行的。

（1）本题中要求的是FNPV与FIRR，在计算过程中，建议同学们列出现金流量表或现金流量图，这样对各年的现金流的流入流出情况能一目了然，如果期限较长时，一般说来各年的净现金流量比较有规律，就可以用公式直接计算，本题中就运用等额序列支付现值系数公式。

（2）在实际计算过程中，要分步计算，然后进行加总，每步都有步骤分，公式一定要列对，计算表述式要写完整、准确，这样即使结果计算出错，也不会全扣分。

（3）对于求FIRR，用内插法试算i₁，i₂时，可以先用与目标收益率接近的数值来试，一般就会找到FIRR的区间。

（4）此题中等比序列现值系数公式的起始点位置和A₁的选取要搞清楚。