房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题（1362题）

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某开发商通过出让方式以1000元/㎡的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚须投入的拆迁安置和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000㎡，建造成本为2500元/㎡，专业人员费用为建造成本的12%，电贴费和用电权费等其他费用为400元/㎡，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用、增值税和税金及附加分别为总销售收入的2．5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%，写字楼建成后的销售价格为9600元/㎡，试求该项目的开发商成本利润率。

知识点：第六章经济评价指标与方法

参考答案：见解析

解析：

先求项目总开发价值GDV：

1）总销售收入：9600×10000＝96000000（元）＝9600（万元）

2）项目总开发价值＝9600×（1－6%）＝9024（万元）

2．再求项目总开发成本TDC：

1）购地款：1000×10000＝10000000（元）＝1000（万元）

2）拆迁安置补偿及其他土地开发费用：2000万元

3）建造成本：2500×10000＝25000000（元）＝2500（万元）

4）专业人员费用：2500×12%＝300（万元）

5）电贴费和用电权费等其他费用：400×10000＝4000000（元）＝400（万元）

6）管理费：（2500＋300＋400）×5%＝160（万元）

7）财务费：

购地款利息＝1000×［（1＋9%）3－1］＋2000×［（1＋9%）2．5－1］＝775．86（万元）

建造成本、专业人员费用、电贴费和用电权费等其他费用、管理费利息＝（2500＋300＋400＋160）×［（1＋9%）2/2－1］＝302．4（万元）

财务费用合计：1078．26万元

8）销售费用：9600×2．5%＝240（万元）

9）项目总开发成本TDC：1000＋2000＋2500＋300＋400＋160＋1078．26＋240＝7678．26（万元）