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房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题（1362题）
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000㎡，总建筑面积为15000㎡。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款；项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9．0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7．0%，按年付息，到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9．5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：
（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元/㎡（精确到个位）？
（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的财务内部收益率是多少（精确到小数点后2位）？
知识点：第六章经济评价指标与方法
参考答案：见解析
解析：
（1）设年最低基础租金为A万元/m2
第1年初：投资8100万元，其中自有资金为5400万元，贷款为8100-5400=2700（万元）
第2年初：投资5400万元，全部贷款
第3年初向乙银行贷款F1=2700´（1+9．0%）2+5400´（1+9．0%）=9093．87（万元）
第3、4年末的净经营收入
R=（15000´70%´95%´A+10000´10%）´（1-35%）=（9975A+1000）´0．65
第3、4年末的付息额I=F1´7．0%
第3、4年末的净现金流量=R-I=（9975A+1000）´0．65-F1´7．0%=6483．75A＋13．43
第5年末的净现金流量=9．5R-F1+（R-I）
自有资金现金流量表：
当每年净现金流量现值=0时，可得出年最低基础租金A值
令：
，得：
A=0．1926（万元/m2）=1926（元/m2）
则第3、4年末的净现金流量为（9975´0．1926+1000）´0．65＝1898．77（万元）
（2）全投资资金的现金流量表：
当i1=13%时，
（万元）
当i2=14%时，
（万元）
用公式：
，得FIRR=13．85%。
史家解读：在第2年年末项目投资的现金流入和现金流出均为0，因为借贷资金是项目投资的一部分，在项目投资现金流量表中是不体现债务融资本金和利息等财务费用的。