房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题（1362题）

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某商业房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价280元／㎡，建造成本为964元／㎡（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的8％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6％，贷款利率为15％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3．5％、5．48％；项目的平均售价为3040元／㎡，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，问开发商成本利润率是多少？

知识点：第六章经济评价指标与方法

参考答案：见解析

解析：

（1）项目总开发价值：

①项目总销售收入：297000×95％×3040＝85773．600（万元）

②销售税费：85773．600×5．48％＝4700．393（万元）

③项目总开发价值：85773．600－4700．393＝81073．207（万元）

（2）项目总开发成本：

①土地成本：297000×280＝8316（万元）

②建造成本：297000×964＝28630．800（万元）

③其他工程费：28630．800×8％＝2290．464（万元）

④管理费：

a．土地管理费：8316×6％＝498．960（万元）

b．建设期管理费：（28630．800＋2290．464）×6％＝1855．276（万元）

c．管理费合计：2354．236万元

⑤销售费用：85773．600×3．5％＝3002．076万元

⑥财务费用：

a．土地费用和土地管理费利息：（8316＋498．960）×［（1＋15％）3－1］＝4591．492（万元）

b．建造费用／其他工程费／建设期管理费用／销售费用利息：（28630．800＋2290．464＋1855．276＋3002．076）×［（1＋15％）3/2－1］＝8344．919（万元）

c．财务费用总计：12936．411万元

⑦项目开发总成本：

8316＋28630．800＋2290．464＋2354．236＋3002．076＋12936．411＝57529．987（万元）

（3）项目开发利润：81073．207－57529．987＝23543．220（万元）

（4）开发成本利润率：23543．220／57529．987＝40．92％