房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题（1362题）

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某开发商以6000万元的价格获得了一宗占地面积为5000㎡的土地50年的使用权，建筑容积率为7，建造成本为4000元／㎡（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费和公共配套设施建设费），其他工程费为建造成本的6％，开发期间税费等其他费用为800万元，管理费为土地成本、建造成本、其他工程费和开发期间税费等其他费用之和的3．5％，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1％、2％和6％，预计建成后售价为10000元／㎡。项目开发周期为3年，前期1年，建造期为2年，地价于开始一次投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用和建设期管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为8％，按季度计息，融资费用为贷款利息的10％。问该项目开发商的成本利润率是多少？

知识点：第六章经济评价指标与方法

参考答案：见解析

解析：

1）项目总开发价值

1）项目建筑面积：5000×7＝35000（㎡）

2）项目总销售收入：35000×l0000＝35000（万元）

3）销售税费：35000×6％＝2100（万元）

4）项目总开发价值：35000－2100＝32900（万元）

（2）项目总开发成本

1）土地成本：6000万元

2）建造成本：35000×4000＝14000（万元）

3）其他工程费（建筑师、结构／造价／机电／监理工程师等费用）：14000×6％＝840（万元）

4）开发期间税费等其他费用：800万元

5）管理费：

a．土地管理费：6000×3．5％＝210（万元）

b．建设期管理费：（14000＋840＋800）×3．5％＝547．4（万元）

c．管理费合计：757．4万元

6）销售费用：

a．市场推广费：35000×1％＝350（万元）

b．销售代理费：35000×2％＝700（万元）

c．销售费用合计：1050（万元）

7）财务费用

a．土地费用利息：

6000×［（1＋8％／4）3×4－1］＝1609．45（万元）

b．土地管理费利息：

210×［（1＋8％／4）2．5×4－1］＝45．99（万元）

c．建造费用／其他工程费／开发期间税费等其他费用／建设期管理费用／市场推广费用利息：

（14000＋840＋800＋547．4＋350）×［（1＋8％／4）（2/2）×4－1］＝1363．21（万元）

d．融资费用：（1609．45＋45．99＋1363．21）×10％＝301．87（万元）

e．财务费用总计：1609．45＋45．99＋1363．21＋301．87＝3320．52（万元）

8）项目总开发成本：

6000＋14000＋840＋800＋757．4＋1050＋3320．52＝26767．92（万元）

（3）开发商利润：32900－26767．92＝6132．08（万元）

（4）成本利润率：6132．08／26767．92×100％＝22．91％