房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题（1362题）

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某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000㎡，购买后立即可以出租。已知第1～5年的月租金水平为70元／㎡、出租率为70％，第6～10年的月租金水平为80元／㎡、出租率为75％，第11年停止出租，装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35％，投资者目标收益率为18％，装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性（设置业投资发生在年初，其他收支均发生在年末）。

知识点：第六章经济评价指标与方法

参考答案：见解析

解析：

（1）该项目的净现金流量表：

（2）求财务净现值FNPV：

（3）求财务内部收益率FIRR

设i₁＝20％

得出NPV₁＝13．15（万元）

再设i₂＝21％

得出NPV₂＝－55．46（万元）

求财务内部收益＝20％＋13．15/（13．15＋55．46）×（21％－20％）＝20．19％

（4）该项目财务净现值为164．46万元＞0，财务内部收益率20．19％＞投资者目标收益率18％，所以该投资项目在经济上是可行的。

在求净现金流量时用列表法可以方便计算，一目了然，这也是在考试中的一种解题方式，希望同学们要熟练掌握；另外，也可采用净收益每年不变有限年期收益法公式求解。