第1161题 差额投资内部收益率，是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。（ ）

参考答案：对

第1162题 当可供比较方案的开发经营期相同，且项目无资金约束的条件下，一般不宜采用净现值法和差额投资内部收益率法。（ ）

参考答案：错

解析：

当可供比较方案的开发经营期相同，且项目无资金约束的条件下，一般采用净现值法、等额年值法和差额投资内部收益率法。

第1163题 当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用等额年值法进行方案经济比选。（ ）

参考答案：错

解析：

当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值比较法和费用年值比较法。

第1164题 下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（ ）。

A.建安工程费

B.土地费用

C.空置率

D.容积率

参考答案：C

解析：

对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等；对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。

第1165题 下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（ ）。

A.容积率

B.空置率

C.利息备付率

D.成本利润率

参考答案：B

第1166题 项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（ ）。

A.获利能力分析

B.盈亏平衡分析

C.市场状况分析

D.定性风险分析

参考答案：B

第1167题 某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（ ）元/㎡。

A.2350

B.2937.5

C.3250

D.4062.5

参考答案：A

解析：

4500元/㎡×10000㎡×4×80%＝5000万元＋χ×10000㎡×4，解得：χ＝2350元/㎡。

第1168题 某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（ ）元/㎡。

A.5377．78

B.6277．78

C.6722．22

D.7847．22

参考答案：D

解析：

总建筑面积（产量）=15000×3=45000（㎡），可销售面积（销量）=45000×80%=36000（㎡），

根据盈亏平衡点的公式，销售收入=总成本，销售单价×销量=固定成本+单位可变成本×产量，设销售单价为X，则：

X×36000=8000×10000+4500×45000

X=7847．22元/㎡

本题容易出错的点在于计算销售收入要用可销售面积，计算变动成本应用总建筑面积。

第1169题 某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/㎡（按建筑面积计），预测能够以8000元/㎡（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（ ）元/㎡。

A.3000

B.5000

C.7500

D.8000

参考答案：C

解析：

建筑面积=土地面积×容积率=10000×15=15000（平方米），销售单价×销售量＝固定成本＋单位可变成本×销售量，设土地价格为x，8000×15000=10000x＋3000×15000，x=7500元/㎡。

第1170题 房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）分析。

A.最低租售价格

B.最低租售数量

C.最低利润水平

D.最高土地取得价格

参考答案：C

解析：

分析的因素是成本或是收入方面的，利润是计算出来的。

第1171题 盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（ ）。

A.甲项目强于乙项目

B.乙项目强于甲项目

C.甲项目与乙项目一样强

D.不能确定哪个项目强

参考答案：A

第1172题 房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ ）的极限值。

A.利润为零

B.允许的最低经济效益指标

C.最大费用

D.最大利润

参考答案：B

第1173题 在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（ ）的目的。

A.盈亏平衡分析

B.敏感性分析

C.风险分析

D.概率分析

参考答案：B

第1174题 对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27．31万元、55．04万元、10．16万元、88．33万元，则其中最敏感的因素是（ ）。

A.地价

B.建造成本

C.贷款利率

D.资本化率

参考答案：D

第1175题 对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有（ ）。

A.土地费用

B.建安工程费用

C.容积率

D.开发期与租售期

E.运营成本

参考答案：ABCD

解析：

对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建安工程费用、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及其有关设计参数、资本化率、贷款利率等。

第1176题 对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括（ ）等。

A.权益投资比率

B.有效面积系数

C.开发期和租售期

D.贷款利率

E.建筑容积率

参考答案：ABD

解析：

对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。

第1177题 盈亏平衡分析有（ ）。

A.线性盈亏平衡分析

B.非线性盈亏平衡分析

C.保本点盈亏平衡分析

D.临界点盈亏平衡分析

E.转折点盈亏平衡分析

参考答案：AB

第1178题 房地产项目的盈亏平衡分析，有（ ）。

A.线性分析

B.非线性分析

C.保本点分析

D.临界点分析

E.转折点分析

参考答案：CD

第1179题 如果承包合同是一种固定总价合同，则建安工程费用的变动风险由开发商负担，对承包商基本无影响。（ ）

参考答案：错

解析：

如果承包合同是一种固定总价合同，则建安工程费用的变动风险由承包商负担，对开发商基本无影响。

第1180题 中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期就远远低于高档商品住宅项目；商用房地产开发项目的租售周期，就远远小于住宅项目。（ ）

参考答案：错

解析：

商用房地产开发项目的租售周期，远远大于住宅项目。