第441题 2022年3月某市房地产开发公司转让5年前外购的一栋写字楼，合同注明不含税转让收入8 000万元，当年购入土地支付地价款2 200万元，该写字楼的原值为4 000万元，已提折旧1 000万元，已知该写字楼重詈成本5 000万元，成新度折扣率为70％。缴纳与转让该写字楼相关税金440万元（不含增值税和印花税）。该房地产开发公司转让写字楼应缴纳土地增值税（    ）万元。

A.573.50

B.550.00

C.556.80

D.500.00

参考答案：C

解析：

扣除项目金额合计＝2 200＋5 000×70％＋440＋8 000×0.5‰＝6 144（万元）；增值额＝8 000－6 144＝1 856（万元）；增值率＝1 856÷6 144×100％＝30.21％，适用税率为30％；应纳土地增值税＝1 856×30％＝556.80（万元）。

第442题 某市国有企业为增值税一般纳税人，2015年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8 400万元。2021年5月，该企业将办公楼转让，取得含税收入10 500万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机哭认定的重置成本价为12 000万元，成新度折扣率75％。该企业选择简易计税办法计算增值税。当地有关部门规定计算土地增值税时准予扣除地方教育附加。则该企业计算缴纳土地增值税时的增值额为（    ）万元。

A.940

B.1 388

C.934.75

D.1 382.75

参考答案：D

解析：

评估价格＝12 000×75％＝9 000（万元）应缴纳增值税＝（10 500－8 400）÷（1＋5％）×5％＝100（万元）不含税收入＝10 500－100＝10 400（万元）与转让有关的税金＝100×（7％＋3％＋2％）＋10 500×0.5‰＝17.25（万元）增值额＝10 400－9 000－17.25＝1 382.75（万元）。

第443题 2021年4月，张某将2020年6月购入的商铺转让，取得收入600万元。张某持有购房增值税普通发票，注明金额350万元、税额17.5万元，无法取得商铺评估价格。张某计算缴纳土地增值税时，可以扣除取得土地使用权所支付的金额、商铺的评估价格共计（    ）万元。

A.350.00

B.367.50

C.385.88

D.404.25

参考答案：B

解析：

（1）纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除。每满12个月计一年，本题中，2020年6月购入，2021年4月转让，不足12个月，不涉及加计扣除问题。（2）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票，按照发票所载价税合计金额计算。（3）可以扣除取得土地使用权所支付的金额、商铺的评估价格共计＝350＋17.5＝367.5（万元）。

第444题 位于甲县的一工业企业，在2021年3月将新建的一栋厂房出售，取得不含增值税销售收入6 500万元，为取得该土地使用权支付的金额、开发成本和开发费用共计3 700万元，转让该厂房缴纳除增值税外的相关税费合计39万元。另外，该企业在6月转让一栋旧办公楼，取得不含增值税转让收入1 200万元，支付印花税0.6万元，无法取得评估价格，但可以提供购房发票，此栋旧办公楼是2015年6月购入，购置原价700万元，缴纳契税21万元，并取得契税完税证明，转让旧办公楼缴纳城市维护建设税及附加7.2万元。该企业就上述业务应该缴纳的土地增值税为（    ）万元。

A.832.70

B.929.97

C.995.81

D.1 242.60

参考答案：C

解析：

出售新建厂房的销售收入＝6 500万元；扣除项目合计＝3 700＋39＝3 739（万元）；增值额＝6 500－3 739＝2 761（万元）；增值率＝增值额÷扣除项目金额×100％＝73.84％，适用税率40％，速算扣除系数为5％，应纳土地增值税＝2 761×40％－3 739×5％＝917.45（万元）。转让旧办公楼，按购房发票所载金额计算加计扣除金额＝700×5％×6＝210（万元）；扣除项目金额合计＝700＋210＋0.6＋7.2＋21＝938.8（万元）；增值额＝1 200－938.8＝261.20（万元）；增值率＝增值额÷扣除项目金额合计×100％＝261.2÷938.8×100％＝27.82％，适用税率30％，速算扣除系数为0，应纳土地增值税＝261.2×30％＝78.36（万元）。综上合计，该企业应纳土地增值税＝917.45＋78.36＝995.81（万元）。

第445题 转让旧房产，计算其土地增值税增值额时不得扣除的项目是（    ）。

A.旧房产的评估价格

B.支付评估机构的费用

C.旧房产的重置成本

D.转让环节缴纳的增值税以外的各种税费

参考答案：C

解析：

转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目包括：取得土地使用权支付的金额、评估价格（评估费可扣）、转让房地产相关的税费。

第446题 下列关于土地增值税收入额确定的说法，正确的有（    ）。

A.营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税

B.对取得的实物收入，要按取得收入时的市场价格折算成货币收入

C.对取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入

D.对于以分期收款方式取得的外币收入，应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币

E.对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，一律作为转让房地产所取得的收入计税

参考答案：ABCD

解析：

选项E：对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

第447题 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款在计算土地增值税时准予扣除，其中关于地价款的说法，正确的有（    ）。

A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金

B.以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款

C.以行政划拨方式取得土地使用权的，为该土地使用权的评估价格

D.以转让方式取得土地使用权的，为该土地使用权的评估价格

E.以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金

参考答案：ABE

解析：

以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

第448题 下列项目中属于土地增值税扣除项目中的房地产开发成本的有（    ）。

A.土地征用及拆迁补偿费

B.公共配套设施费

C.销售过程中发生的销售费用

D.开发间接费用

E.建筑安装工程费

参考答案：ABDE

解析：

选项C：属于土地增值税扣除项目中的房地产开发费用。

第449题 在计算土地增值税时，属于允许扣除的利息支出的有（    ）。

A.超过贷款期限的利息部分

B.加罚的利息

C.能够提供金融机构借款证明可按项目分摊的利息部分

D.超过国家规定上浮幅度的利息部分

E.符合扣除条件的计入开发成本中的利息

参考答案：CE

解析：

选项AB：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除；选项D：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度部分的利息不得扣除。

第450题 转让旧房产计算土地增值税增值额时准予扣除的项目有（    ）。

A.旧房产的评估价格

B.取得土地使用权所支付的地价款

C.旧房产的重置成本

D.按国家统一规定缴纳的有关费用

E.因计算纳税需要支付的评估费

参考答案：ABDE

解析：

选项C：可以扣除的旧房及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率，不得直接扣除重置成本。

第451题 以下项目中，转让新建房和转让存量房，在计算其土地增值税增值额时均能扣除的项目有（    ）。

A.取得土地使用权所支付的金额

B.房地产开发成本

C.与转让房地产有关的税金

D.旧房及建筑物的评估价格

E.房地产开发费用

参考答案：AC

解析：

转让新建房准予扣除的项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用；（4）转让环节有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目（房企才有）。转让存量房准予扣除的项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房屋及建筑物的评估价格；（3）转让环节有关的税金。

第452题 下列情形中，计算土地增值税时，按照房地产评估价格计算征收的有（    ）。

A.出售新建房

B.出售旧房

C.隐瞒房地产成交价格

D.提供扣除项目金额不真实

E.以房地产进行投资

参考答案：CD

解析：

税法规定，纳税人有下列情况之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的。（2）提供扣除项目金额不实的。（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

第453题 下列情形中，计算土地增值税时，按照房地产评估价格计算征收的有（    ）。

A.纳税人建造普通标准住宅出售

B.因国家建设需要而被政府征用的房地产

C.隐瞒房地产成交价格

D.提供扣除项目金额不真实

E.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，但有正当理由

参考答案：CD

解析：

税法规定，纳税人有下列情况之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的。（2）提供扣除项目金额不实的。（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的（选项E：有正当理由不能选）。选项A：纳税人建造普通标准住宅．增值额未超过扣除项目金额20％（含20％）的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税（包括未超过扣除项目金额20％的部分）。选项B：免征土地增值税。

第454题 关于转让旧房及建筑物土地增值税扣除项目的税务处理，下列说法正确的是（    ）。

A.凡不能取得评估价格的，按购房发票所载金额作为扣除项目金额

B.因计算纳税需要对房地产进行评估的，其支付的评估费用不得扣除

C.出售旧房或建筑物的，首选按评估价格计算扣除项目的金额

D.凡不能取得评估价格的，由税务机关核定的金额作为扣除项目金额

参考答案：C

解析：

选项A、D,纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除；选项B,纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。

第455题 下列关于土地增值税税收优惠的说法中，正确的有（    ）。

A.企业转让旧房作为改造安置住房房源的，免征土地增值税

B.因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免征土地增值税

C.个人之间互换自有住房，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税

D.对个人销售住房暂免征收土地增值税

E.企业销售其开发的普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额20％（含20％），免征土地增值税

参考答案：BCDE

解析：

选项A：企业转让旧房作为改造安置住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

第456题 下列各项中，属于土地增值税不征或免征范围的有（    ）。

A.房产所有人将房产赠与直系亲属

B.因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产

C.个人销售商铺

D.非房地产开发企业吸收合并非房地产开发企业（原企业投资主体存续）过程中涉及房地产过户

E.房地产开发企业在改制重组时以房产作价入股进行投资，将其房产转移到被投资的商业企业

参考答案：ABD

解析：

选项A：不征收土地增值税；选项B：免征土地增值税；选项C：个人销售住房暂免征收土地增值税，但转让商铺需正常缴纳土地增值税；选项DE：改制重组时如果房地产转移任意一方为房地产开发企业，需缴纳土地增值税，如双方均为非房地产开发企业，则暂不缴纳土地增值税。

第457题 2022年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块未经开发的土地，取得不含增值税的转让收入1 800万元，该土地使用权购进价1 200万元，取得土地使用权时缴纳契税40万元，转让该土地使用权时支付的可以税前扣除的相关税费35万元。该房地产开发公司转让土地使用权应缴纳土地增值税（    ）万元。

A.73.5

B.150

C.157.5

D.300

参考答案：C

解析：

扣除项目金额合计＝1 200＋40＋35＝1 275（万元）；增值额＝1 800－1 275＝525（万元）；增值率＝525÷1 275×100％＝41.18％，增值额未超过扣除项目金额的50％，适用税率为30％；应缴纳土地增值税＝525×30％＝157.5（万元）。

第458题 对房地产开发企业进行土地增值税清算的说法，下列表述正确的是（    ）。

A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除

B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除

C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除

D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10％

参考答案：A

解析：

选项BC：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。选项D：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除。

第459题 房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列各项中，允许在计算增值额时扣除的是（    ）。

A.加罚的利息

B.已售精装修房屋的装修费用

C.逾期开发土地缴纳的土地闲置费

D.未取得建筑安装施工企业开具发票的扣留质量保证金

参考答案：B

解析：

选项B：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除；选项ACD：均属于土地增值税清算时不能扣除的项目。

第460题 关于房地产开发企业土地增值税的清算，下列说法正确的是（    ）。

A.对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算

B.清算审核方法包括实地审核和通讯审核

C.主管税务机关已受理的清算申请，纳税人可无理由撤销

D.配套建造的停车库有偿转让的，其成本、费用不得扣除

参考答案：A

解析：

选项B：清算审核包括案头审核、实地审核。选项C：主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。选项D：配套建造的停车库有偿转让的，其成本、费用可以扣除。