第41题

开发建设单位在申请规划设计方案（建设项目方案）审查时，根据并联审批改革要求，自然资源主管部门对房地产开发规划设计方案审查的内容有（   ）。

A.配套建设的人防设施是否达到相关标准规定

B.容积率、建筑高度等是否符合城市规划要求

C.停车位数量是否符合法律法规规章和城市规划要求

D.消防设计是否满足相关标准要求

E.设计方案用地范围是否与规划确定的范围一致

参考答案：BCE

解析：

考查第1章，申请规划设计方案（建设项目方案）审查内容包括：

（1）房地产开发企业委托规划设计单位完成规划设计方案（或称建设项目方案、设计方案)后，应向自然资源主管部门申请方案审查。

（2）根据并联审批改革要求，建设单位除提交规划设计方案及前期审批、核准和备案及建设用地规划许可外，还应提交消防、环保、民防、城市管理、气象等专项审查设计文件，由自然资源主管部门分发专业机构审查。

（3）自然资源主管部门方案审查的主要内容包括：设计方案用地范围是否与规划确定的范围一致，建设项目的性质是否符合城市规划要求，容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率是否符合城市规划要求，停车位个数、建筑间距、公共服务设施等是否符合法律法规、规章和城市规划要求。

（4）根据各专项审查及方案审查意见，自然资源主管部门决定是否同意设计方案。审查同意的，应附相关批准文书；否则，应一次性告知不同意的原因。A选项属于申请建设工程规划许可证相关内容，D选项属于由自然资源主管部门分发专业机构审查。故本题正确答案为BCE。

第42题

与其他工程项目不同，对房地产开发项目而言，工程开工前还应包括（  ）。

A.组织准备

B.现场准备

C.资金准备

D.销售准备

参考答案：D

解析：

此题考查（房地产开发流程）前期准备中工程建设准备内容。

工程开工前，除完成勘察设计、规划报建、相关行政许可等工作外，还应为项目开工进行组织准备、现场准备、物资和资金准备。对房地产开发项目而言,还应进行销售准备。故本题选D。

第43题

下列关于房地产开发企业在项目施工阶段中进行的施工管理的内容表述错误的是（  ）。

A.所有隐蔽工程验收记录必须经项目监理机构等有关验收单位签字认可后，方可组织下道工序施工

B.施工阶段投资控制的关键是对工程变更、签证实行有效控制

C.为了把质量控制工作落到实处，应要求监理单位建立可行的质量保证体系并严格执行

D.建设单位管理人员对施工进度的检查与进度计划的贯彻实施是融汇在一起的

参考答案：C

解析：

此题考查施工管理内容。

施工管理分为：质量控制、安全及环保管理、投资控制、进度控制。

A选项属于：施工管理中质量控制，是正确的；

B选项属于：施工管理投资控制，是正确的

D选项属于：施工管理进度控制，是正确的

C选项属于：施工管理中质量控制，为了把质量控制工作落到实处，应要求施工单位建立可行的质量保证体系并严格执行，故C错误，此题正确答案为C。

【思路点拨】

这类问题多考查细节，可能会区分：施工单位、监理单位、建设单位，或区分质量控制、安全及环保管理、投资控制、进度控制。

第44题

房地产开发建设的施工管理过程中，关于质量控制工作的说法，正确的是（  ）。

A.工程开工后要求施工单位编制详细的施工组织设计

B.鉴定证明材料相关单位留存，无须报建设单位审核

C.对于关键部位施工，要提前制定具体的施工方案、施工技术保证措施

D.对影响工程质量的所有部位设质量管理点，并设专人负责

参考答案：C

解析：

此题考查施工管理中质量控制工作。

为了把质量控制工作落到实处，应要求施工单位建立可行的质量保证体系并严格执行。工程开工前要求施工单位编制详细的施工组织设计，故A选项错误；对于重大或关键部位施工，以及新技术新材料的使用，要提前制定具体的施工方案、施工技术保证措施，以及新技术新材料试验，鉴定证明材料报建设单位、项目监理机构审核，故B选项错误，C选项正确，对影响工程质量的关键部位设质量管理点，并设专人负责。故D选项错误。

第45题

根据商品房预售许可制度，房地产开发企业申请商品房预售许可证须取得（  ）。

A.工程交工验收证明

B.工程竣工结算

C.土地使用权证书

D.工程施工图审查报告

参考答案：C

解析：

此题考查申请商品房预售许可证的基本条件。

申请商品房预售许可证须具备以下基本条件。

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

（2）持有建设工程规划许可证。

（3）按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（4）各地根据情况要求的其他条件。

（5）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

故此题正确答案为C。

第46题

下列不属于申请商品房预售许可证需具备的基本条件的是（ ）。

A.已交付全部土地使用权出让金

B.取得土地使用权证书

C.持有建设工程规划许可证

D.按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的35%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

参考答案：D

解析：

此题考察商品房预售许可证需具备以下基本条件。

申请商品房预售许可证需具备以下基本条件。

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

（2）持有建设工程规划许可证。

（3）按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（4）各地根据情况要求的其他条件。

（5）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

故本题正确答案为D。

注：若改为35%，该情况虽然满足条件，但是丢掉了25%-30%之间的区间，故也错误。

第47题

房地产开发企业应当自工程竣工验收合格之日起（  ）内，将建设工程竣工验收报告等文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。

A.5

B.10

C.15

D.20

参考答案：C

解析：

本题考查房地产竣工验收和备案

房地产开发企业应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。

故本题正确答案为C。

第48题

下列关于商品房初始登记，表述不正确的是（  ）。

A.未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记

B.房地产调查或者测绘报属于申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的相关材料

C.办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地等及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有

D.业主转让房屋所有权的,其对共有部分不能一并转让

参考答案：D

解析：

此题考查商品房初始登记内容

商品房初始登记属于不动产首次登记，是对已取得竣工验收合格的商品房依法进行的产权登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。

申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列六种材料：

（1）不动产权登记申请书；

（2）申请人身份证明；

（3）不动产权属证书或者土地权属来源材料；

（4）建设工程符合规划的材料；

（5）房屋已经竣工的材料；

（6）房地产调查或者测绘报告；

（7）相关税费缴费凭证；

（8）其他必要材料；

办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。

业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让，选项D错误，故此题正确答案为D选项

第49题

以下属于资金时间价值绝对数表现形式的是（  ）。

A.平均资金利润率

B.利息

C.利率

D.资金报酬率

参考答案：B

解析：

此题考查资金时间价值的表现形式。

资金时间价值有绝对数和相对数两种表现形式。绝对数表现形式有利息、股利、利润和投资收益等。

故本题正确答案为B。

【思路点拨】

资金时间价值有绝对数和相对数两种表现形式。

绝对数表现形式有利息、股利、利润和投资收益等。

相对数表现形式有利率平均资金利润率和资金报酬率等。

相对表现形式均带“率”字

第50题

在下述各项中，不属于资金时间价值产生原因的有（　）。

A.通货膨胀

B.补偿风险

C.时间和利润成正比

D.货币增值

参考答案：C

解析：

此题考查资金时间价值产生的原因。

资金时间价值产生的原因包括①货币增值  ②通货膨胀   ③补偿风险

故本题不属于其原因的是C。

第51题

某人现在存款10000元，单利年利率为2.5%，则5年年末的本利和为（　　）元。
 

A.18950

B.11250

C.19650

D.16890

参考答案：B

解析：

本题考查的是资金时间价值的计算。

考查单利的计算。单利是利息不会再产生利息。所以本利和就等于本金加上5年的利息即可。

F=P·（1+n·i）=10000*（1+5*2.5%）=11250。

故本题正确答案为B。

第52题

某人以8%单利借出15000元，借款期为3年；此后以7%的复利将上述借出资金的本利和再借出，借款期为10年。该人在第13年年末可以获得的复本利和是（  ）万元。已知：(F/P,7%,10)=1.967。

A.3.3568

B.3.4209

C.3.5687

D.3.6586

参考答案：D

解析：

此题考查利息的计算方法。

利息计算有单利和复利之分。单利是指在计算每个周期利息时，仅考虑最初本金的利息,而本金所产生的利息不再计算利息，本利和计算公式:F=P(1+i*n)。复利是指将其上期利息结转为本金一并计算本期利息，即通常所说的“利生利”“利滚利”的计息方法，本利和计算公式为F=P（1+i）ⁿ=P(F/P,i,n)。

本题中，单利计息3年后得到的本利和F=15000x(1+8%x3)=18600(元），复利计算10年后得到的本利和F=18600x(F/P，7%,10)=18600x1.967=36586(元)，故该人在第13年年末可以获得的复本利和为3.6586万元。

故本题正确答案为D。

【思路点拨】

此类问题答题时，首先确定单利计息还是复利计息，其次可现将公式写在草稿纸上避免代入错误。

第53题

某人以10％的单利借出1200元，借期为2年，然后以8％的复利将上述借出金额的本利和再借出，借期为3年。已知：(F／P，8％，3)=1.260，则此人在第5年末可以获得复本利和为（   ）元。

A.1512

B.1663.2

C.1814.4

D.1829.5

参考答案：C

解析：

本题考核的是单利和复利的计算。

要掌握单利与复利的公式。

2年后得到的利息=P×n×i=1200×2×10%=240（元）    

2年后得到的本利和=1200+240=1440（元）   

 5年末得到的本利和=P×(F／P，8％，3)=1440×1.260=1814.4（元）

故本题正确答案为C。

【思路点拨】

此类问题答题时，首先确定单利计息还是复利计息，其次可现将公式写在草稿纸上避免代入错误。

分步计算不容易出错。

第54题

某人从银行借款10万元,借款为5年期，若年利率为6%，则5年后按复利和单利计息时利息总额差值是（  ）万元。已知（F/P,6%，5）=1.338

A.0.25

B.0.28

C.0.35

D.0.38

参考答案：D

解析：

此题考查利息计算方法。

利息计算有单利和复利之分。单利是指在计算每个周期利息时，仅考虑最初本金的利息，而本金所产生的利息不再计算利息。采用单利计息方式时，n期末的本利和F等于本金加利息，即：F=P(1+i·n)。复利是指将其上期利息结转为本金一并计算本期利息，即通常所说的“利生利”“利滚利”的计息方法。采用复利计息方式时，n期末的本利和F为：F=P(1+i)ⁿ。

本题中，按单利计息时，F=10x(1+6%x5)=13(万元）；按复利计息时，F=10x(1+6%)⁵=13.38（万元）。故按复利和单利计息时利息总额的差值为13.38-13=0.38(万元)。

故本题正确答案为D。

第55题

某方案初期投资额为300万元，此后每年年末的运营费用为40万元，方案的寿命期为10年，10年后的残值为零。假设基准收益率为10％，已知：（P/A，10％，10）=6．144，则该方案总费用的现值是（　）万元。

A.245．76

B.545．76

C.1356．86

D.1843．20

参考答案：B

解析：

本题考查的是资金时间价值的计算。

考查的是现值，所以要将年值转化到现值。

即P=300+40（P/A，10%，10）=300+40×6.144=545.76

故本题正确答案为B。

【思路点拨】注意此处是求总费用现值，不是净现值。

总费用现值是计算各备选方案中全部费用的现值。

净现值是指按预定折现率（一般采用基准收益率）计算项目计算期内各年净现金流量折现到建设期期初的现值之和。

第56题

某债券1000元，年利率为8％，每半年付息一次，购买之后3年到期，即获得6次付息后偿还债券本金1000元，若购买债券者欲获取10％的收益，则该债券最多应用(   )元购买。已知：(F/A，4％，6)=6．633，(P/F，10％，3)=0．7513。

A.962．45

B.984．46

C.1064．86

D.950．63

参考答案：D

解析：

本题考查的是资金时间价值的计算。

已知债券1000元，半年的利率为4%，三年计息6次，那么三年后的债券利息为1000*4%（F/A,4%,6）=40*6.633=265.32元（等额年值求终值），本金为：1000，债券本利和265.32+1000=1265.32。给出了折现率i=10%，要求现值P，可以用P=F(P/F,10%,3)=1265.32*0.7513=950.63元

故本题正确答案为D。

【思路点拨】

某债券1000元，年利率为8％，每半年付息一次，购买之后3年到期，即获得6次付息后偿还债券本金1000元，若购买债券者欲获取10％的收益，则该债券最多应用多少元购买？求现在需要购买多少钱债券，即求净现值(计算期内各年的净现金流量折现到投资起点的现值之和)，将年值终值均转换为现值

题意是：年利率是8%，半年计息：利息为8%/2，利息是：1000×（8％÷2）

6次付息，年值转换每年的终值：1000×（8％÷2）×(F/A，4％，6)

终值利息，终值转换成现值：1000×（8％÷2）×(F/A，4％，6) ×(P/F，10％，3)

使最终偿还债券本金1000元。即终值本金为1000元：1000×(P/F，10％，3)

净现值=1000×（8％÷2）×(F/A，4％，6) ×(P/F，10％，3)＋1000×(P/F，10％，3)= 1000×（8％÷2）×6．633 ×0．7513＋1000×0．7513=199．33＋751．3=950．63元

第57题

某人今年退休，现有银行存款10万元，若银行存款利率为5％，按复利计息，他欲在今后20年内均匀地使用这笔存款，则他每年年末可利用的钱数为（　）元。已知：（A／P，5％，20）=0．08024。

A.9846

B.7658

C.8024

D.9247

参考答案：C

解析：

本题考查的是资金时间价值的计算。

本题是已知现值求年值的问题，进行转化即可。

P=100000元，i=5%，n=20，根据A=P*(A/P,i,n) A=P·i·(1+i)ⁿ/[(1+i)ⁿ-1]=100000*0．08024=8024元。

故本题正确答案为C。

【思路点拨】

注意关键词“现有”即现值为10万元，20年“均匀的”即20年等额年金，即已知现值求等额年金

第58题

已知银行年利率为6％，假设每季度复利一次，若10年内每季度都能得到500元，则现在应存款（　　）元。(P/A，6%/4，10×4)=29.926

A.12786

B.15697

C.14963

D.13469

参考答案：C

解析：

本题考查的是资金时间价值的计算。

本题是每季度复利一次，因此应当按照季度作为复利期间，i=6%/4；n=10×4。

考查等额支付现值因数的概念及计算:P=A×(P/A，i，n)=500×(P/A，6%/4，10×4)=14963(元)。

故本题正确答案为C。

【思路点拨】

题目给出年利率有6%，每个季度复利计息，一年有四个季度，故一个季度的利率为：i=6%/4

第59题

某项目投资100万元，分5年等额回收，若资本利率为10%，每年可回收（  ）万元。已知：（A/P，10%，5）=0.2638，（A/F，10%，5）=0.1638。

A.28.04

B.26.38

C.62.09

D.75.82

参考答案：B

解析：

此题考查等额年金与现值的等值计算。

设i为利率（折现率），n为计息期数，P为现值，A为等额年金（或称年值），当投资现值P已知时，则资金回收计算（已知P，求A）公式为：A=P（A/P，i，n）。

本题中，投资现值P=100万元，利率i=10%，计息期数n=5，所以每年回收额A=100×0.2638=26.38（万元）。

故本题正确答案为B。

【思路点拨】

需先判断题目求什么？

根据关键词判断已知内容，所求内容。

此题：投资100万元，即现值；

分5年等额回收，等额两字等额值，每年回收额即求等额年金。

即已知现值求等额年金。

第60题

欲用100万元购买某专利，专利的有效时间为8年，所需的资金可以按年利率10％从银行贷款，8年内均等额偿还本利和。为了使购买该项专利不造成损失，每年年末的净收益应超过（　）万元。已知：（A/P，10％，8）=
0．18744。

A.18．744

B.19．846

C.20．068

D.20．465

参考答案：A

解析：

本题考查的是资金时间价值的计算。

求的是年值，所以要将现值转化到年值即可。

P=100万元，i=10%，n=8，根据A=P*(A/P,i,n)=100* 0．18744=18．744万元。

故此题正确答案为A。

【思路点拨】

需先判断题目求什么？

根据关键词判断已知内容，所求内容。

此题：开始100万元购买专利，即现值；

8年内均等额偿还本利和，等额两字等额值，年末的净收益即等额年金。