第121题

在工程项目投资决策阶段进行的总体性策划活动指的是（   ）

A.工程项目构思策划

B.工程项目设计策划

C.工程项目初步策划

D.工程项目实施策划

参考答案：A

解析：

此题考查工程项目构思策划的概念。

工程项目构思策划是指在工程项目投资决策阶段进行的总体性策划活动,通过确立项目目标、定义项目功能、估算项目投资和建设周期、开展技术经济论证，以确保整个项目建立在可靠 、坚实 、优化的基础之上。

故本题正确答案为A。

第122题

下列关于工程项目需求说法错误的是（  ）。

A.工程项目需求可分为明确需求和隐含需求

B.隐含需求就是约定俗成的惯例或者由交易习惯确定的需求

C.工程项目需求可分为现实需求和战略需求

D.战略需求源于经济社会战略发展需要

参考答案：B

解析：

此题考查工程项目需求。

工程项目需求可分为明确需求和隐含需求，故A选项正确；

明确需求是用法律条文或者合同文件等明确表示的需求，隐含需求一般又可分为两种：一种是约定俗成的惯例或者由交易习惯确定的需求 ，如建筑物安全可靠性等；另一种是需要通过一系列方法研究分析得出的需求。所以B说法太片面是错误的。

此外 ，工程项目需求还可分为现实需求和战略需求。前者源于既有工程项目不能满足人们的使用需要，后者源于经济社会战略发展需要，这类需求往往是隐含需求。故CD正确。

此题正确答案为B。

第123题

下列关于工程项目目标系统的说法，错误的是（  ）。

A.工程项目三大目标是质量、投资和进度

B.工程项目目标系统的策划，是工程建设实施过程动态控制的前提

C.三大目标之间存在相互制约的关系

D.达到建设质量高、投资省、工期短的项目

参考答案：D

解析：

此题考查工程项目目标系统。

充分考虑并权衡工程项目利益相关者对工程项目的期望和需求，论证分析工程建设质量标准、投资估算、建设工期，确定工程项目质量、投资和进度总目标。工程项目目标系统的策划，是工程建设实施过程动态控制的前提。通常情况下，工程项目质量、投资和进度三大目标之间存在相互制约的关系，要同时达到“质量高、投资省、工期短”往往是不现实的。为此，只能是首先做到工程项目投资与质量的协调平衡,即一定投资限额下，寻求达到满足使用功能要求的最佳质量规格和档次;然后通过项目实施策划，寻求节省工程建设投资和缩短建设周期的途径和措施，以实现工程项目三大目标的最佳匹配。

故本题错误的是D。

第124题

将投资建设意图转换为定义明确、系统清晰、目标具体且具有策略性运作思路的高智力系统活动，称为（  ）。

A.工程项目投资

B.工程项目策划

C.工程项目设计

D.工程项目实施

参考答案：B

解析：

此题考查工程项目策划概念。

工程项目策划是指将投资建设意图转换为定义明确、系统清晰、目标具体且具有策略性运作思路的高智力系统活动，故B选项正确。

故本题正确答案为B。

【思路点拨】

工程项目总投资一般是指工程项目从建设前期的准备工作到工程项目全部建成竣工投产为止所发生的全部投资费用。

工程设计，是根据工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动。

项目实施是指从项目的勘察设计、建设准备、计划安排、工程施工、生产准备、竣工验收、直到项目建成投产所进行的一系列工作。

第125题

以下不属于工程项目实施策划的是（  ）。

A.工程项目融资策划

B.工程项目运营策划

C.工程项目实施过程策划

D.工程项目系统构成

参考答案：D

解析：

本题考查工程项目实施策划的内容。

工程项目实施策划的内容包括：工程项目组织策划、工程项目融资策划、工程项目目标策划、工程项目实施过程策划、工程项目运营策划，D为工程项目构思策划内容。故本题不属于工程项目实施策划的为D。

【思路点拨】

工程项目策划主要包括项目构思策划和实施策划。

工程项目构思策划内容：工程项目定义和定位（首要任务）、工程项目系统构成、工程项目目标系统、其他构思策划。

工程项目实施策划的内容包括：工程项目组织策划、工程项目融资策划、工程项目目标策划、工程项目实施过程策划、工程项目运营策划。

第126题

工程项目实施策划中，属于工程项目组织策划内容的是（  ）。

A.工程项目目标实现风险因素识别、项目目标控制方案及应急预案制定

B.专业人员配备及管理职责

C.确定专业人员配备及管理职责、组织运行工作流程、规章制度

D.工程招标及合同管理策划

E.工程发承包模式选择

参考答案：BC

解析：

本题考查工程项目实施策划中工程项目组织策划内容。

工程项目组织策划内容包括：确定组织架构、管理职能部门及其职责划分；专业人员配备及管理职责、组织运行工作流程、规章制度。

故本题正确答案为BC。

【思路点拨】工程项目实施策划包括：组织策划、融资策划、目标策划、实施过程策划、运营策划。

其他内容可根据表格对比记忆。

第127题

关于房地产开发项目前期策划的主要任务说法错误的是（ ）

A.“建什么？ ” 是解决项目客户定位问题

B.“为谁建？ ”是解决项目客户定位问题。

C.“能否建？ ”是对项目可行性的评价。

D.“怎么建？ ”是解决项目总体运行问题。

参考答案：A

解析：

此题考查房地产开发项目前期策划的主要任务。

“为谁建？ ”是解决项目客户定位问题。

“建什么？ ”是解决项目定位和产品定位问题。故A选项错误。

“能否建？ ”是对项目可行性的评价。

“怎么建？ ”是解决项目总体运行问题。

本题错误的是A。

第128题

房地产项目前期策划的主要任务包括解决开发项目为谁建、建什么、能否建、怎么建，其中建什么解决的是（  ）。

A.对项目可行性的评价

B.解决项目总体运行问题

C.解决项目定位、产品定位问题

D.解决项目客户定位问题

参考答案：C

解析：

本题考核的是前期策划的主要任务。

能否建——对项目可行性的评价。分析项目的技术可行性、经济合理性和市场风险性;故A选项错误

怎么建——解决项目总体运行问题。即对项目建设周期、建设阶段、项目节点、工程进度、现金流量、经营方式、营销策略等进行设计；故B选项错误

建什么——解决项目定位、产品定位问题（关键任务，是实现项目差异化的途径）;故C选项正确

为谁建——解决项目客户定位问题（是实现目标的基础）;故D选项错误。

故本题正确答案为C。

第129题

房地产开发项目前期策划应遵循的原则有（）。

A.约束性原则

B.求同性原则

C.差异性原则

D.系统性原则

E.预测性原则

参考答案：ACDE

解析：

此题考查前期策划原则。

房地产开发项目前期策划应遵循下列原则：约束性原则、差异性原则、系统性原则、预测性原则。

故本题正确答案为ACDE。

【思路点拨】记忆口诀：统一预约（统异预约）

第130题

房地产开发项目前期策划的主要内容有（）。

A.环境分析

B.市场定位

C.营销策略

D.运行建议

E.经济评价

参考答案：ABDE

解析：

此题考查前期策划的主要工作内容。

房地产开发项目前期策划的主要内容可括为环境分析、市场定位、运行建议和经济评价四部分。

故本题正确答案为ABDE。

第131题

房地产项目前期策划的核心工作是（  ）。

A.环境分析

B.市场定位

C.运行建议

D.经济评价

参考答案：B

解析：

本题考核的是房地产项目前期策划的工作内容。

房地产项目前期策划的工作内容包括四部分：环境分析、市场定位、运行建议、经济评价。

市场定位是前期策划的核心；故B选项正确

故本题正确答案为B。

【思路点拨】房地产项目前期策划的工作内容包括四部分：环境分析、市场定位、运行建议、经济评价。

环境分析是前期策划的基石；

市场定位是前期策划的核心；

运行建议是前期策划的操作设计；

经济评价是前期策划中的财务分析。

第132题

房地产开发项目环境分析与市场研判主要从以下（    ）几个方面进行分析，进而对房地产市场未来发展走势做出判断。

A.政策分析

B.技术分析

C.市场分析

D.经济分析

E.开发企业分析

参考答案：ABCE

解析：

此题考查房地产开发项目环境分析与市场研判。

房地产开发项目环境分析与市场研判主要包括：政策分析、技术分析、用地分析、市场分析、开发企业分析。

故本题正确答案为ABCE。

【思路点拨】

房地产开发项目环境分析与市场研判主要包括：政策分析、技术分析、用地分析、市场分析、开发企业分析。

政策分析：首先，应分析相关政策对房地产项目开发的影响，如限制政策、金融政策、税收政策等；其次，应分析项目所在地经济发展、城市规划、城市形象等相关政策或战略。

技术分析：主要分析有关建筑材料、设施设备、施工技术等方面因素对房地产开发项目方案的实现程度、成本等方面的影响。

用地分析：城市层面上的宏观用地分析、区域层面上的中观用地分析、地块层面上的微观用地分析。

市场分析：

（1）宏观层次的市场分析。首先是宏观经济指标分析；其次聚焦到房地产市场，考察房地产投资额、供应量、销售面积、销售周期、存货量、土地开发面积、项目所属类别房地产均价等指标现状及其变动趋势。

（2）中观层次的市场分析。即区域市场分析，包括该区域房地产供求分析、竞争分析和客户分析等。

（3）微观层次的市场分析。指本项目与竞争项目的对比分析。

开发企业分析：

主观条件包括项目开发目标（利润额、利润率、投资回报期等）、公司运作目标（战略实现、业务平衡、市场开拓等）及企业领导人的意图；客观条件包括企业筹资能力、研发能力、营销能力、专业程度等。

第133题

在房地产前期策划中，进行房地产商品的供求分析、竞争分析、客户分析，属于（  ）层次的市场分析。

A.区域

B.宏观

C.中观

D.微观

参考答案：C

解析：

此题考查环境分析内容。

环境分析包括：政策分析、技术分析、用地分析、市场分析、开发企业分析。

其中，市场分析包括：宏观层次的市场、中观层次的市场分析、微观层次的市场分析。

中观层次的市场分析即区域市场分析。这种区域是指从消费者角度认知的、与待策划地块处于同一市场范围的地理区域。这种区域市场的划分可与行政区划重叠，也可跨越行政区域界限。区域市场分析包括该区域房地产商品的供求分析、竞争分析和客户分析等。

故本题正确答案为C。

【思路点拨】

市场分析

（1）宏观层次的市场分析。首先是宏观经济指标分析；其次聚焦到房地产市场，考察房地产投资额、供应量、销售面积、销售周期、存货量、土地开发面积、项目所属类别房地产均价等指标现状及其变动趋势。

（2）中观层次的市场分析。即区域市场分析，包括该区域房地产供求分析、竞争分析和客户分析等。

（3）微观层次的市场分析。指本项目与竞争项目的对比分析。

第134题

房地产开发项目SWOT分析中，S代表优势（Strength），w代表劣势（Weakness），O代表机会（Opportunity），T代表的是（  ）。

A.思维（Thinking）

B.威胁（Threat）

C.科技（Technology）

D.性格（Temperament）

参考答案：B

解析：

此题考查房地产项目SWOT分析。

SWOT分析是一种通过综合分析和系统评价企业内外部环境，从而选择最佳经营战略的方法。

其中，S代表企业内部资源和能力的优势（Strength），W代表企业内部资源和能力的劣势（Weakness），O代表企业外部环境中的机会（Opportunity），T代表企业外部环境中的威胁（Threat）。

故此题正确答案为B。

第135题

下列不属于房地产开发项目市场定位的是（  ）。

A.客户定位

B.项目定位

C.产品定位

D.价格定位

参考答案：D

解析：

此题考查房地产开发项目市场定位。

市场定位包括：客户定位、项目定位、产品定位。

故本题不属于市场定位的是D选项。

【思路点拨】市场定位包括：客户定位、项目定位、产品定位。

①客户定位。房地产开发项目客户定位是指通过市场细分,对房地产商品各消费群体的阶层、环境、文化背景喜好偏向和生活方式等进行比较分析,结合房地产开发项目的目标和特点,最终确定房地产开发项目目标客户群体的过程。

②项目定位。房地产开发项目定位是指针对目标客户的需求特征，整体谋划开发项目的开发战略，设计选择其概念性规划的过程。

③产品定位。房地产开发项目产品定位是指在客户定位和项目定位的基础上,对房地产开发项目的功能、质量、档次、风格、面积、户型、环境构建等方面进行构思和设计，为房地产开发项目设计提供指导性意见的过程。

第136题

（ ）是以房地产需求者消费需求的某些特征或变量为依据 ，对具有不同需求的房地产消费群体进行区分的过程。

A.客户定位

B.市场细分

C.目标市场选择

D.客户选定

参考答案：B

解析：

此题考查市场细分理解。

房地产市场细分就是以房地产需求者消费需求的某些特征或变量为依据，对具有不同需求的房地产消费群体进行区分的过程。细分后所形成的具有相同需求特征的消费者群体称为细分市场。

故本题正确答案为B。

第137题

企业选择项目开发战略时，选择利用企业或项目的内部优势,避开有较大威胁的战略为（  ）。

A.SO战略

B.WO战略

C.ST战略

D.WT战略

参考答案：C

解析：

此题考查房地产开发项目市场定位。

采用基于SWOT分析，S—企业内部资源和能力的优势；W—企业内部资源和能力的劣势；0—企业外部环境中的机会，T—企业外部环境中的威胁。可供房地产开发项目选择的战略有四种：

①SO战略——发展型战略，依靠企业及项目的内部优势，充分利用外部机会。故A选项错误

②W0战略——扭转型战略，利用外部机会改进企业或开发项目内部劣势。故B选项错误

③ST战略——多元化战略，利用企业或项目的内部优势,避开有较大威胁。故C选项正确

④WT战略——以退为进的战略，项目受到外部市场环境威胁且内部状况不佳时采用。故D选项错误

故此题正确答案为C。

第138题

下列不属于工程项目可行性研究阶段的是（）。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目建议书阶段

参考答案：D

解析：

此题考查可行性研究阶段。

工程项目可行性研究可分为四个阶段,即投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估决策。

故本题选择不属于的是D。

第139题

初步可行性研究是在（   ）的基础上，对项目建设的可能性和可行性进行更深入的分析论证。

A.预可行性研究

B.前可行性研究

C.机会研究

D.最终可行性研究

参考答案：C

解析：

本题考察的是建设项目可行性研究的阶段和内容。

初步可行性研究亦称预可行性研究或前可行性研究，故AB选项错误；

初步可行性研究是在投资机会研究基础上，对项目建设的可能性和可行性进行更深入的分析论证，故C选项正确。

最终可行性研究也被称为详细可行性研究，是初步可行性研究的后一步，是投资项目决策的基础，故D选项错误。

故本题正确答案为C。

【思路点拨】工程项目可行性研究可分为四个阶段，即投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估决策。初步可行性研究之前是投资机会研究，故初步可行性研究是在投资机会研究基础上，对项目建设的可能性和可行性进行更深入的分析论证。

第140题

初步可行性研究是介于投资机会研究和详细可行性研究之间的工作，投资估算误差为（）。

A.±30%

B.±20%

C.±10%

D.±5%

参考答案：B

解析：

此题考查初步可行性研究。

初步可行性研究是介于投资机会研究和详细可行性研究之间的工作，研究结果要形成初步可行性研究报告，投资估算误差为±20%，所需费用占总投资比例为0.25%~1.5%。

故本题正确答案为B。

【思路点拨】工程项目可行性研究可分为四个阶段，即投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估决策。

各阶段内容及投资估算误差可根据表格对比记忆。