第2261题 2021年2月某房地产开发公司转让一幢写字楼取得不含增值税销售收入10 000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为500万元，房地产开发成本为2 000万元，房地产开发费用为400万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10％计算，计算土地增值税准予扣除的税费为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为（    ）万元。

A.1 806.50

B.2 855.50

C.3 345.00

D.3 517.50

参考答案：B

解析：

扣除项目金额＝500＋2 000＋（2 000＋500）×10％＋60＋（500＋2 000）×20％＝3 310（万元）。增值额＝10 000－3 310－6 690（万元）。增值率＝6 690/3 310×100％＝202.11％，适用税率为60％，速算扣除系数为35％。应纳税额＝6 690×60％－3 310×35％＝2 855.50（万元）。

第2262题 某房地产开发企业2020年9月受让一宗土地，支付土地价款3 000万元（不含增值税），缴纳契税90万元。12月将该土地使用权的70％用于开发建造商品房，次年3月商品房竣工验收后，将其中90％对外销售，取得不含增值税销售收入8 000万元，剩余部分待售。开发销售期间发生前期工程费200万元，建筑安装工程费1 600万元，基础设施费300万元，公共配套设施费400万元；管理费用460万元，销售费用240万元，财务费用370万元（其中利息费用不能提供金融机构贷款证明）。已知：当地省级人民政府规定的房地产开发费用扣除比例为10％，则该企业计算土地增值税时可以扣除的房地产开发费用为（    ）万元。

A.419.67

B.450.86

C.467

D.963

参考答案：A

解析：

可以扣除的取得土地使用权所支付的金额＝（3 000＋90）×70％×90％＝1 946.7（万元）可以扣除的房地产开发成本＝（200＋1 600＋300＋400）×90％＝2 250（万元）可以扣除的房地产开发费用＝（1 946.7＋2 250）×10％＝419.67（万元）。

第2263题 根据土地增值税的相关规定，下列关于土地增值税征收管理的说法正确的有（    ）。

A.纳税人签订房地产转让合同后7日内进行土地增值税纳税申报

B.土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报

C.除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于1％

D.除保障性住房外，西部地区省份预征率不得低于2％

参考答案：AB

解析：

选项CD：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2％，中部和东北地区省份不得低于1.5％，西部地区省份不得低于1％。

第2264题 下列房地产交易行为中，应当计算缴纳土地增值税的是（    ）

A.房地产公司出租高档住宅

B.县城居民之间互换自有居住用房屋

C.非营利的慈善组织将合作建造的房屋转让

D.房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入

参考答案：C

解析：

选项A：个人之间互换自用居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税；选项B：合作建房，建成后转让，发生产权转移，需要缴纳土地增值税；选项C：房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用后的转让，因此不属于土地增值税的征税范围；选项D：对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但未发生产权转移，其收入属于劳务性质收入，不征土地增值税。

第2265题 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，其成本费用可以扣除的情况有（    ）。

A.建成后产权属于全体业主所有的

B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的

C.建成后有偿转让的

D.建成后产权属于房地产开发企业的

参考答案：ABC

解析：

有关公共设施在建成之后产权属于房地产开发企业的，其成本、费用不得扣除。

第2266题 下列情形属于主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的是（    ）

A.房地产开发项目全部竣工、完成销售的

B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

C.直接转让土地使用权的

D.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

参考答案：D

解析：

纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其他三个选项均属于纳税人应进行土地增值税清算的情形。

第2267题 房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列各项中，允许在计算增值额时扣除的有（    ）。

A.加罚的利息

B.已售精装修房屋的装修费用

C.公共配套设施费

D.排污费、绿化费

参考答案：BCD

解析：

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除；选项A不得税前扣除。

第2268题 下列行为属于土地增值税征税范围的是（    ）。

A.政府向国有企业划转土地使用权

B.事业单位出租闲置房产

C.村委会自行转让集体土地

D.企业以房地产抵债

参考答案：D

解析：

企业以房地产抵债，发生房地产产权转让，属于土地增值税的征税范围选项A，政府向国有企业划转土地使用权，不属于土地增值税征税范围；选项B，出租房产，没有发生房地产产权的转让，不属于土地增值税的征税范围；选项C，自行转让集体土地是一种违法行为，应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。

第2269题 下列各项中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有（    ）。

A.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的

B.取得的销售收入占该项目收入总额50％以上的

C.申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

D.转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积75％以上的，剩余的可售建筑面积尚未出租或自用

参考答案：AC

解析：

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。

第2270题 根据土地增值税相关规定，下列行为中，需要计算缴纳土地增值税的是（    ）。

A.某人将自己拥有的一套闲置的住房出租

B.某人将自己的房产无偿赠与自己的子女

C.个人之间互换自有居住用房地产（经当地税务机关核实）

D.某企业将一套房产无偿赠与关联公司

参考答案：D

解析：

选项D：非公益性捐赠房产征收土地增值税。

第2271题 下列情形中，应按评估价格计征土地增值税的有（    ）。

A.提供扣除项目金额不实的

B.隐瞒、虚报房地产成交价格的

C.房地产开发项目全部竣工完成销售需要进行清算的

D.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的

参考答案：ABD

解析：

纳税人有下列情形之一的，应按评估价格计征土地增值税：（1）提供扣除项目金额不实的；（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

第2272题 下列表述中，符合房地产开发企业土地增值税清算规定的有（    ）。

A.对分期开发的项目，以分期项目为单位清算

B.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额

C.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税

D.在计算土地增值税时，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，可以扣除

参考答案：ABC

解析：

选项D，在计算土地增值税时，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，不可以扣除。

第2273题 企业转让旧房计算土地增值税时，其扣除项目金额有（    ）。

A.房屋及建筑物的原值

B.取得土地使用权支付的地价款（不能提供已支付地价款的凭据）

C.取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用

D.转让环节缴纳的增值税以外的税金

参考答案：CD

解析：

纳税人转让旧房，有评估价格的，可扣除以下项目：（1）房屋及建筑物的评估价格；（2）取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用；（3）转让环节缴纳的税金。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。

第2274题 房地产开发公司销售新建房支付的下列相关税费，可列入加计20％扣除基数的有（    ）。

A.取得土地使用权缴纳的契税

B.支付建筑人员的工资、福利费

C.销售过程中发生的销售费用

D.开发小区内的道路建设费用

参考答案：ABD

解析：

对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本（包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用）之和，加计20％扣除。选项A计入“取得土地使用权所支付的金额”中；选项BD计入“房地产开发成本”中。

第2275题 下列项目属于房地产开发成本的有（    ）。

A.土地征用及拆迁补偿费

B.建筑安装工程费

C.公共配套设施费

D.支付给银行的利息

参考答案：ABC

解析：

选项D：应计入房地产开发费用。

第2276题 下列属于不征和免征土地增值税的有（    ）。

A.李某将自己购买5年的商铺转让

B.房产所有人将房产赠与其直系亲属

C.因国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让的房产

D.王大爷将自己的房产赠与直接承担赡养自己义务的小李

参考答案：BCD

解析：

个人转让商业用房，要缴纳土地增值税。

第2277题 下列事项中，属于土地增值税征税范围的有（    ）。

A.美国人杰克将中国境内一处房产赠送给好友

B.企业为办理银行贷款将厂房进行抵押

C.房地产开发公司受托对某企业闲置厂房进行改造

D.居民个人之间交换非居住用房产

参考答案：AD

解析：

选项B，抵押期内的房地产，权属未发生转移，不征收土地增值税；选项C，对闲置厂房进行改造，权属未发生转移，不征收土地增值税。

第2278题 根据土地增值税有关规定，下列业务属于土地增值税征税范围的有（    ）。

A.非营利的基金会将合作建造的房屋转让

B.转让房屋所有权

C.出让国有土地使用权

D.转让国有土地使用权

参考答案：ABD

解析：

选项C：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物产权的行为征税，不包括国有土地使用权出让。

第2279题 （1）回答该公司办理土地增值税纳税申报的地点。

参考答案：见解析

解析：

（1）土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关，即向乙市税务机关办理纳税申报。

第2280题 （2）简要说明房地产开发成本包含的项目。

参考答案：见解析

解析：

（2）房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费（含土地征用费、耕地占用税等）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。