“微信扫一扫”进入考试题库练习及模拟考试
高级经济师《建筑与房地产经济专业知识与实务》题库(238题)
第161题
安装工程一切险与建筑工程一切险的除外责任不同的两条是什么？
参考答案：见解析
解析：
（1）因设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起的保险财产本身的损失以及为置换、修理或矫正这些缺点错误所支付的费用，都属于除外责任范围。
①安装工程一切险只对设计错误等原因引起保险财产的直接损失及其有关费用不予赔偿，而对由于设计错误等原因造成其他保险财产的损失仍予以负责。
②建筑工程一切险不承保设计错误引起的保险财产本身的损失及费用，同时也不负责因此造成其他保险财产的损失和费用。
（2）由于超负荷、超电压、碰线等电气原因造成电气设备或电气用具本身的损失，安装工程一切险不予负责，只对由于电气原因造成的其他保险财产的损失予以赔偿。而建筑工程一切险对此种原因造成的任何损失都不予赔偿。
第162题
工程设计责任险的保险责任一般包括哪些？
参考答案：见解析
解析：
①工程设计单位对造成工程损失、第三者财产损失和人身伤亡应依法承担赔 偿责任。
②事先经保险公司书面同意的保险责任事故的鉴定费用。
③事先经保险公司书面同意，为解决赔偿纠纷而交给仲裁机构或人民法院的 仲裁费用或诉讼费用，以及聘请律师等费用。
④发生保险责任事故后，工程设计单位为缩小或减轻依法应承担的赔偿责任 所支付的必要的、合理的费用。
第163题
简要叙述建筑业企业的增值税计算中，销项税、应纳增值税的计算。
参考答案：见解析
解析：
（1）采用一般计税方式时，增值税税率为9%，计算公式为：
销项税=税前工程造价×9%
其中，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。
应纳税额=当期销项税额－当期进项税额
（2）采用简易计税方法时，增值税税率为3%，计算公式为：
增值税=税前工程造价×3%
其中，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。
小规模纳税人实行简易计算办法，并不得抵扣进项税额，其标准由国务院财政、税务主管部门规定。
第165题
做法二中，报价调整前后，承包商所得工程款的终值比原报价增加多少万元？（假定工程进度均衡进行，以预计的竣工时间为终点，月利率按1%计）
参考答案：见解析
解析：
以竣工时点进行折现，F＝A1（F/A，1%，6）（F/P，1%，18）＋A2（F/A，1%，12）（F/P，1%，6）＋A3（F/A，1%，6）；
调价前：9889.56；调价后：9932.84
结论：调价后终值增加了＝9932.84-9889.56=43.28万元
第166题
房地产投资风险有哪些？
参考答案：见解析
解析：
1.市场竞争风险
市场竞争风险是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险主要是开发商对市场调查分析不足引起的，是开发商对市场把握能力的不足导致的。销售风险是市场竞争的主要风险。
2.购买力风险
购买力风险是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，从而导致房地产投资者的出售或出租收入减少，使其遭受一定的损失。
3.流动性和变现性风险
首先，由于房地产是固定在土地上的，房地产交易的完成只能是所有权或使用权的转移，而不是其实体。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，所以房地产交易的完成又需要一个相当漫长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到理想的价格，从而大大影响房地产投资收益，给房地产投资者带来了变现收益上的风险。
4.利率风险
利率风险是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两个方面的影响：①对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益；②对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。
5.经营性风险
经营性风险是指经营上的不善或失误造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要有三种情况：①由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误；②由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败；③因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以致使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。
6.财务风险
财务风险是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：①购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；②投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。
7.社会风险
社会风险是指国家的政治、经济因素的变动引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定，处于经济发展的高潮期时，房地产价格上涨；当各种政治风波出现，处于经济衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。
8.自然风险
自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化，如地震、火灾、滑坡等，给投资者带来损失的可能性。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对房地产业造成巨大破坏，从而给投资者带来很大损失。
参考答案：见解析
解析：
应纳税额=（23000+2000）×2 = 50000 （元）
第168题
简述职业责任保险的保险责任与除外责任。
参考答案：见解析
解析：
【关键答题点】抓关键词、关键点。
【参考答案】
职业责任保险仅对专业人员因从事本职工作时的疏忽或失职造成的损失引发的赔偿责任负责，而对与其本职工作无关时的活动的赔偿责任不负责。保单除负责被保险人本人外，还可包括其雇员，以及被保险人的业务前任和从事该业务的雇员的前任在工作中的疏忽行为造成的赔偿责任。职业责任保险一般都采用期内索赔制原则。
被保险人、雇员以及其前任或其雇员前任的不诚实、犯罪或恶意行为所引起的损失；文件灭失或损失引起的索赔；被保人承保前没有履行诚实告知义务所发生的任何索赔；被保险人对他人的诽谤或恶意中伤行为的索赔等。
第169题
试确定该企业应缴纳的土地増值税。
参考答案：见解析
解析：
扣除项目金额=3700 + 277.5 = 3977.5 （万元）
土地增值额=5000 - 3977.5 = 1022.5 （万元）
增值额与扣除项目比例=1022.5/3977.5≈26%，适用税30%，扣除率为0%，
应纳土地增值税=1022.5 × 30% = 306.75 （万元）
第170题
简述建筑工程一切险的保险项目。
参考答案：见解析
解析：
【参考答案】
建筑工程一切险的保险项目包括：物质损失部分、第三者责任及附加险三部分。
1.物质损失
（1）建筑工程，包括永久和临时性工程及物料，这是建筑工程保险的主要保险项目。该部分保险金额为承包工程合同的总金额，也即建成该项工程的实际价格，包括设计费、材料设备费、施工费（人工及施工设备费）、运杂费、税款及其他有关费用。
（2）业主提供的物料及项目，是指未包括在工程合同价格之内的，由业主提供的物料及负责建筑的项目。该项保险金额应按这一部分标的的重置价值确定。
（3）安装工程项目。是指承包工程合同中未包含的机器设备安装工程项目。该项目的保险金额为其重置价值。所占保额不应超过总保险金额的20%。超过20% 的部分，按安装工程一切险费率计收保费；超过50%的部分，则另投保安装工程一切险。
（4）施工用机器、装置及设备。是指施工用的推土机、钻机、脚手架、吊车等机器设备。此类物品一般为承包商所有，其价值不包括在工程合同价之内，因而作专项承保。该项保险金额应按机器、装置及设备的重置价值（重新购置同一厂牌、 型号、规格、性能或类似型号、规格、性能的机器、设备及装置的价格，包括出厂价、运费、关税、安装费及其他必要的费用在内）确定。
（5）场地清理费，不包括在工程合同价格之内。该项保险金额一般按大工程不超过其工程合同价格的5%,小工程不超过工程合同价格的10%计算。
（6）工地内现成的建筑物，是指不在承保的工程范围内的，业主或承包单位所有的或由其保管的工地内已有的建筑物或财产。该项保险金额由双方共同商定。
（7）业主或承包商在工地上的其他财产，是指上述六项范围之外的其他可保财产。该项保险金额由双方共同商定。
以上各部分之和为建筑工程一切险物质损失部分的总保险金额。货币、票证、有价证券、文件、账簿、图表、技术资料，领有公共运输执照的车辆、船舶以及其他无法鉴定价值的财产，不能作为建筑工程一切险的保险项目。
2.第三者责任
第三者责任是指被保险人在工程保险期内因意外事故造成工地及工地附近的第三者人身伤亡或财产损失依法应负的赔偿责任。保险金额一般通过一个赔偿限额来确定，该限额根据工地责任风险的大小确定。通常有两种方式：
（1）只规定每次事故的赔偿限额，不具体限定为人身伤亡或财产损失的分项限额，也不规定在保险期限内的累计赔偿限额，这种方式只适用于责任风险较低的第三者责任。
（2）先规定每次事故人身伤亡及财产损失的分项赔偿限额，进而规定对每人的限额，然后将分项的人身伤亡限额与财产损失限额组成每次事故的总赔偿限额，最后再规定保险期限内的累计赔偿限额，这种方式适用于责任风险较大的第三者责任。
3.附加险
根据投保人的特别要求或某项工程的特性需要可以增加一些附加保险，保险金额由双方共同商定。
第171题
与建筑工程一切险相比，安装工程一切险的特点？
参考答案：见解析
解析：
（1）建筑工程保险的标的从开工以后逐步增加，保险额也逐步提高，而安装工程一切险的保险标的一开始就存放于工地，保险人一开始就承担着全部货价的风险。在机器设备安装好后，试车、考核和保证阶段风险最大。由于风险集中，试车期安装工程一切险的保险费通常要占整个工期保费的1/3左右。
（2）在一般情况下，建筑工程一切险承担的风险主要是自然灾害，而安装工程一切险承担的风险主要是人为事故损失。
（3）安装工程一切险的风险较大，保险费率也要高于建筑工程一切险。
第172题
简述履约担保的形式。
参考答案：见解析
解析：
【参考答案】
履约担保一般有三种形式：
履约担保一般有三种形式：银行保函、履约担保书和保留金。
（1）银行保函。银行保函是由商业银行出具的担保凭证，通常为合同金额的 10%左右。银行保函分为有条件的保函和无条件的保函。
有条件的保函的担保方式是：在承包人没有履行或者没有完全履行合同义务时，由发包人或监理工程师出具证明说明情况，经担保人鉴定、确认后，发包人才能收兑银行保函，由招标人得到保函中的款项。建筑行业通常倾向于采用这种形式的保函。
无条件的保函的担保方式是：在承包人没有履行或者没有完全履行合同义务时，发包人不需要出具任何证明和理由，只要看到承包人违约，就可收兑银行保函。
（2）履约担保书。履约保证书的担保方式是：当承包人履行合同出现违约行为时，开具担保书的担保公司或者保险公司用该项担保金去完成施工任务或者向发包人支付该项保证金。工程采购项目保证金提供担保形式的，其金额一般为合同价的30%~50%。
（3）保留金。保留金的担保方式是：在发包人根据合同约定每次支付工程进度款时，扣除一定数目的款项，作为承包人履行合同义务的保证。保留金一般为每次工程进度款的10%,但总额一般应限制在合同总价款的5%(通常最高不超过10%) 0 一般在工程移交时，发包人将保留金的一半支付给承包人；缺陷责任期满时，将剩下的一半支付给承包人。
第173题
与建筑工程一切险相比，安装工程一切险具有哪些特点？
参考答案：见解析
解析：
与建筑工程一切险相比，安装工程一切险具有下列特点。
(1)建筑工程保险的标的从开工以后逐步增加，保险额也逐步提高，而安装工程一切险的保险标的一开始就存放于工地，保险人一开始就承担着全部货价的风险。在机器设备安装好后，试车、考核和保证阶段风险最大。由于风险集中，试车期安装工程一切险的保险费通常要占整个工期保费的1/3左右。
(2)在一般情况下，建筑工程一切险承担的风险主要是自然灾害，而安装工程一切险承担的风险主要是人为事故损失。
(3)安装工程一切险的风险较大，保险费率也要高于建筑工程一切险。
第174题
简述投标担保的作用
参考答案：见解析
解析：
【参考答案】
主要目的是保护招标人不因中标人不签约而蒙受经济损失。投标担保要确保投标人在投标有效期内不要撤回投标书，以及投标人在中标后保证与业主签订合同并提供业主所要求的履约担保、预付款担保等。
投标担保的另一个作用是筛选投标人。
第175题
什么是履约担保，以及履约担保的形式有哪些？
参考答案：见解析
解析：
(一）所谓履约担保，是指招标人在招标文件中规定的要求中标的投标人提交的保证履行合同义务和承担责任的担保。这是工程担保中最重要也是担保金额最大的工程担保。
(二）履约担保一般有三种形式：银行保函、履约担保书和保留金。
（1）银行保函。银行保函是由商业银行出具的担保凭证，通常为合同金额的 10%左右。银行保函分为有条件的保函和无条件的保函。
有条件的保函的担保方式是：在承包人没有履行或者没有完全履行合同义务时，由发包人或监理工程师出具证明说明情况，经担保人鉴定、确认后，发包人才能收兑银行保函，由招标人得到保函中的款项。建筑行业通常倾向于采用这种形式的保函。
无条件的保函的担保方式是：在承包人没有履行或者没有完全履行合同义务时，发包人不需要出具任何证明和理由，只要看到承包人违约，就可收兑银行保函。
（2）履约担保书。履约保证书的担保方式是：当承包人履行合同出现违约行为时，开具担保书的担保公司或者保险公司用该项担保金去完成施工任务或者向发包人支付该项保证金。工程采购项目保证金提供担保形式的，其金额一般为合同价的30%~50%。
（3）保留金。保留金的担保方式是：在发包人根据合同约定每次支付工程进度款时，扣除一定数目的款项，作为承包人履行合同义务的保证。保留金一般为每次工程进度款的10%,但总额一般应限制在合同总价款的5%(通常最高不超过10%) 0 一般在工程移交时，发包人将保留金的一半支付给承包人；缺陷责任期满时，将剩下的一半支付给承包人。
第176题 列式计算运营期每年应缴纳的增值税和增值税附加。（注：计算过程和结果数据有小数的，保留两位小数）
参考答案：见解析
解析：
（1）运营期第1年（即计算期第2年）：
销项税=50×60×60%×13%=234万元
可抵扣的进项税=50×60%×4+500=620万元
增值税=234－620=－386万元
或增值税=50×60×60%×13%－50×60%×4－500=－386＜0，不需缴纳增值税
增值税附加=0
（2）运营期第2年（计算期第3年）：
增值税=50×60×13%－50×4－386=－196万元＜0，不需缴纳增值税
增值税附加=0
（3）运营期第3年（计算期第4年）：
增值税=50×60×13%－50×4－196=-6万元＜0，不需缴纳增值税
增值税附加=0
（4）运营期第4年（计算期第5年）：
增值税=50×60×13%－50×4－6=184万元＞0，需缴纳增值税
增值税附加=184×10%=18.4万元
（5）运营期第5年～6年（计算期第6～7年）：
增值税=50×60×13%－50×4=190 万元；增值税附加=190×10%=19万元
第177题
工程设计责任险的类别包括什么？
参考答案：见解析
解析：
1.年度责任险：以工程设计单位一年内完成的全部工程设计项目可能发生的赔偿责任作为保险标的的工程设计责任险。
2.项目责任险：以工程设计单位完成的某一工程设计项目可能发生的赔偿责任作为保险标的的工程设计责任险。
3.多个项目险：多个项目险是指以工程设计单位完成的多个工程设计项目可能发生的赔偿责任作为保险标的的工程设计责任险。
第178题
城市维护建设税实行差别比例税率，税率分别是多少？
参考答案：见解析
解析：
城市维护建设税实行差别比例税率。按照纳税人所在地区的不同，设置了三档比例税率：
①纳税人所在地区为市区的，税率为7%;
②纳税人所在地区为县城、 镇的，税率为5%;
③纳税人所在地区不在市区、县城或镇的，税率为1%。