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高级经济师《建筑与房地产经济专业知识与实务》题库（238题）
某承包商参与了某施工项目的施工投标，在通过资格预审后，对招标文件进行了详细分析，发现业主所提出的工期要求过于苛刻，且合同条款中规定每拖延1天工期罚合同价的1‰。若要保证实现该工期要求，必须采取特殊措施，从而大大增加成本；还发现原设计结构方案采用框架剪力墙体系过于保守。因此，该承包商采取了以下做法：
做法一：投标人D要求在实际施工过程中，如果开挖基坑时发现文物，为保障文物挖掘工作，现场停工工期和施工人员窝工损失由发包人承担。
做法二：经造价工程师的初步测算，拟投标报价9000万元。该施工企业投标时为了不影响中标，又能在中标后取得较好的收益，决定采用不平衡报价法对原估价作适当调整，具体数据见表。
调整后，该承包商将技术标和商务标分别封装，在投标截止日期前1天上午将投标文件报送业主。
做法三：在规定的开标时间前1小时，该承包商又递交了一份书面补充材料，其中声明将原报价降低4%，并详细说明了需调整的各分部分项工程的综合单价及相应总价。但是，招标单位的有关工作人员认为，根据国际上“一标一投”的惯例，一个承包商不得递交两份投标文件，因而拒收承包商的补充材料。
房地产投资风险有哪些？
知识点：第五章 与工程有关的税收及工程担保保险
参考答案：见解析
解析：
1.市场竞争风险
市场竞争风险是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险主要是开发商对市场调查分析不足引起的，是开发商对市场把握能力的不足导致的。销售风险是市场竞争的主要风险。
2.购买力风险
购买力风险是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，从而导致房地产投资者的出售或出租收入减少，使其遭受一定的损失。
3.流动性和变现性风险
首先，由于房地产是固定在土地上的，房地产交易的完成只能是所有权或使用权的转移，而不是其实体。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，所以房地产交易的完成又需要一个相当漫长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到理想的价格，从而大大影响房地产投资收益，给房地产投资者带来了变现收益上的风险。
4.利率风险
利率风险是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两个方面的影响：①对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益；②对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。
5.经营性风险
经营性风险是指经营上的不善或失误造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要有三种情况：①由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误；②由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败；③因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以致使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。
6.财务风险
财务风险是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：①购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；②投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。
7.社会风险
社会风险是指国家的政治、经济因素的变动引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定，处于经济发展的高潮期时，房地产价格上涨；当各种政治风波出现，处于经济衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。
8.自然风险
自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化，如地震、火灾、滑坡等，给投资者带来损失的可能性。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对房地产业造成巨大破坏，从而给投资者带来很大损失。