第201题

甲公司（属于房地产开发企业）自行建造一物业，地下共2 层，地上共20 层，其中地下2 层拟建为用于出租的地下停车场，地上 20层拟建为用于出售的房产。 甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产。甲公司因地下停车场和将用于出售的房产属于同一个项目、部分开发成本需要在出租物业和出售物业之间进行分摊。 2×22 年1 月1 日，地下停车场装修完工， 甲公司根据招商情况确定达到预定可使用状态。 甲公司下列会计处理中正确的有（    ）。

A.该物业建造时应作为存货核算

B.地下2层在建造期间应作为投资性房地产核算和列报

C.地上20层建造期间应作为固定资产核算

D.地上20层建造期间应作为存货核算

参考答案：BD

解析：

由于甲公司建造地下停车场时已明确为出租目的，符合投资性房地产定义，故应在建造期间地下停车场即应作为投资性房地产核算和列报，选项A错误，选项B正确；甲公司为房地产开发企业，地上20层用于出售应作为存货核算，选项C错误，选项D正确。

第202题

以下关于投资性房地产的表述中，正确的有（    ）。

A.通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权属于投资性房地产

B.租入土地使用权再转租给其他单位的属于投资性房地产

C.以经营租赁方式租出的、拥有产权的建筑物属于投资性房地产

D.房地产开发企业作为存货的商品房和土地使用权不属于投资性房地产

参考答案：ACD

解析：

租入土地使用权再转租给其他单位的不属于投资性房地产。

第203题

下列关于企业投资性房地产的说法中，正确的是（    ）。

A.投资性房地产的租金收入应作为企业的营业外收入

B.企业将自身的办公楼用于出租后应作为投资性房地产核算

C.房地产开发企业用于持有以备增值后转让的土地使用权作为投资性房地产核算

D.企业将自身房地产出租给职工住宿，收取租金，应作为投资性房地产核算

参考答案：B

解析：

选项A，投资性房地产属于企业的日常经营活动，产生的租金收入应作为企业的收入核算，不属于利得；选项C，房地产开发企业用于持有以备增值后转让的土地使用权作为存货核算，不作为投资性房地产核算；选项D，企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽然也收取租金，但间接为企业自身的生产经营服务，因此具有自用房地产的性质。

第204题

下列项目中，属于投资性房地产的有（    ）。

A.已出租的建筑物

B.持有并准备增值后转让的房屋建筑物

C.已出租的土地使用权

D.持有并准备增值后转让的土地使用权

参考答案：ACD

解析：

投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物；不包括持有并准备增值后转让的建筑物。

第205题

以下关于投资性房地产的表述中，不正确的有（    ）。

A.不能单独计量和出售的房产、土地使用权不能作为投资性房地产核算

B.将建筑物出租并提供后续辅助服务的，一律不得将该建筑物确认为投资性房地产

C.很可能以经营租赁方式出租的房产应作为投资性房地产核算

D.持有并准备增值后转让的土地使用权应作为投资性房地产核算

参考答案：BC

解析：

后续辅助服务在整个协议中不重大时仍然作为投资性房地产核算，选项B错误；“已经出租”或已经作出书面决议时才能作为投资性房地产，选项C错误。

第206题

20×9年3月8日，甲公司董事会通过将其自用的一栋办公楼用于出租的议案，并形成书面决议。20×9年4月30日，甲公司已将该栋办公楼全部腾空，达到可以出租的状态。20×9年5月25日，甲公司与乙公司签订租赁合同，将该栋办公楼出租给乙公司。根据租赁合同的约定，该栋办公楼的租赁期为10年，租赁期开始日为20×9年6月1日；首二个月为免租期，乙公司不需要支付租金。不考虑其他因素，甲公司上述自用办公楼转换为投资性房地产的转换日是（    ）。

A.20×9年3月8日

B.20×9年4月30日

C.20×9年6月1日

D.20×9年5月25目

参考答案：C

解析：

自用建筑物停止自用改为出租，转换日通常为租赁期开始日（承租人有权行使其租赁资产的日期），即乙公司自租赁期开始日为20×9年6月1日起就已拥有对办公楼使用权的控制，选项C正确。

第207题

2020年6月20日，甲公司购买一块土地使用权，不含税买价为1 800万元，支付相关手续费30万元，契税50万元，差旅费30万元，款项全部以银行存款支付。企业购买后用于对外出租。不考虑其他因素，则该项投资性房地产的初始入账价值为（    ）。

A.1 800万元

B.1 830万元

C.1 880万元

D.1 910万元

参考答案：C

解析：

外购的土地使用权应该按照取得时的实际成本（包括购买价款、相关税费，如契税等，以及可直接归属于该资产的其他支出）进行初始计量，投资性房地产的初始入账价值＝1 800＋30＋50＝1 880（万元）。差旅费、谈判费等不管最终能否买到该资产都会花费的费用应该在发生时直接计入当期损益（管理费用）中。会计处理：借：投资性房地产                                    1 880    贷：银行存款                                        1 880借：管理费用                                           30    贷：银行存款                                           30

第208题

甲公司系增值税一般纳税人，不动产适用的增值税税率为9％，2×19年4月1日甲公司经董事会批准购入一栋烂尾楼，购入后准备继续建造。董事会已作出书面决议，该房地产建成后将立即对外出租。5月1日实际支付不含税价款10 000万元（不考虑土地使用权），并取得增值税专用发票，当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。6月1日开始委托承包商继续建造，12月31日建造完成实际发生建造成本为不含税价款20 000万元，甲公司取得增值税专用发票并支付了款项。甲公司2×19年相关会计处理的表述中，不正确的是（    ）。

A.5月1日实际支付价款10 000万元记入“在建工程”科目

B.5月1日实际支付价款10 000万元记入“投资性房地产——在建”科目

C.实际建造成本为20 000万元记入“投资性房地产——在建”科目

D.12月31日建造完成确认投资性房地产的成本为30 000万元

参考答案：A

解析：

5月1日支付价款：借：投资性房地产——在建                                     10 000    应交税费——应交增值税（进项税额）                          900    贷：银行存款                                                 10 90012月31日实际成本：借：投资性房地产——在建                                     20 000    应交税费——应交增值税（进项税额）                        1 800    贷：银行存款                                                 21 800完工确认：借：投资性房地产                                             30 000    贷：投资性房地产——在建                                     30 000

第209题

下列各项中关于投资性房地产的后续计量表述中不正确的是（    ）。

A.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产不计提折旧或摊销

B.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产应计提折旧或摊销

C.采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业如果第一次取得的一项非在建投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应对其采用成本模式进行后续计量直至处置，并假定无残值

D.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的公允价值变动计入其他综合收益

参考答案：D

解析：

选项C，在极少情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值；选项D，采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的公允价值变动计入公允价值变动损益。

第210题 2×19 年 12 月 31 日甲公司购入一栋办公楼作为投资性房地产核算，实际支付价款 6000 万元。甲公司对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量，预计使用年限为 30 年，预计净残值为 0，采用年限平均法计提折旧。2×22 年1 月 1 日，该投资性房地产满足了公允价值模式计量的条件，甲公司决定改按公允价值模式对该投资性房地产进行后续计量。2×20 年 12 月 31 日和 2×21 年 12 月 31 日，该投资性房地产的公允价值分别为 6400 万元和 6700 万元（与2×22 年 1 月 1 日公允价值相同）。甲公司按照净利润的 10%提取盈余公积，不考虑 2×22 年 1 月份的折旧以及所得税等因素。下列关于该投资性房地产由成本模式变更为公允价值模式的会计处理表述中，错误的有（ ）。

A.应调整增加投资性房地产的账面价值 1100 万元

B.应调整增加投资性房地产的账面价值 800 万元

C.应调增盈余公积 110 万元

D.应调增未分配利润 990 万元

参考答案：B

解析：

甲公司的会计处理为： 

借：投资性房地产 6700 

       投资性房地产累计折旧 400（6000/30×2） 

贷：投资性房地产 6000 

      盈余公积 110 

      利润分配——未分配利润 990

第211题

甲公司2×20年1月10日以公允价值2 800万元取得一项处于建设中的房产，甲公司在取得后继续建造期间发生建造和装修支出1 000万元，发生应予以资本化的借款利息200万元，该房产于2×20年6月20日达到预定可使用状态。考虑自身生产经营需要，甲公司董事会已经决议将该房产40％留作自用办公楼，另外60％与A企业签订了长期租赁合同。合同规定租赁期开始日为2×20年6月30日，年租金180万元。该项房产预计使用年限为20年，预计净残值为0，甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，采用年限平均法计提折旧。不考虑其他因素，2×20年甲公司以上业务对利润总额的影响金额为（    ）万元。

A.80

B.－10

C.30

D.－100

参考答案：B

解析：

对甲公司2×20年利润总额的影响金额＝180/2－（2 800＋1 000＋200）/20×6/12＝－10（万元）。

第212题

甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后计。自2×19年12月31日起，甲公司将一项投资性房地产出租给某单位，租期为4年，每年收取租金650万元。该投资性房地产原价为12 000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零；至出租时已使用10年，累计折旧3 000万元。2×20年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为8 800万元。假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司2×20年利润总额的影响金额为（    ）万元。

A.250

B.350

C.450

D.650

参考答案：B

解析：

2×20年计提折旧＝（12 000－3 000）/（40－10）＝300（万元），2×20年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值＝（12 000－3 000）－300＝8 700（万元），因可收回金额为8 800万元，所以无须计提减值准备。该投资性房地产对甲公司2×20年利润总额的影响金额＝650－300＝350（万元）。

第213题

甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2×18年6月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，将一闲置办公楼用于出租。租赁期为自2×18年7月1日起2年，年租金为360万元，甲公司按月平均确认租金收入。租赁当日，该办公楼的成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元。办公楼2×18年12月31日的公允价值为2 600万元，2×19年12月31日的公允价值为2 640万元。2×20年7月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。不考虑其他因素，甲公司上述交易事项对2×20年度营业利润的影响金额为（    ）。

A.1 640万元

B.1 880万元

C.1 460万元

D.1 700万元

参考答案：A

解析：

甲公司上述交易事项对2×20年度营业利润的影响金额＝2 800－2 640＋[2 400－（3 200－2 100）]＋360/12×6＝1 640（万元）。

第214题

2×20年3月1月，甲公司外购一栋写字楼直接租赁给乙公司使用，租赁期为6年，每年租金为180万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼的买价为3 000万元；2×20年12月31日，该写字楼的公允价值为3 200万元。假设不考虑相关税费，则该项投资性房地产对甲公司2×20年度利润总额的影响金额为（    ）万元。

A.180

B.200

C.350

D.380

参考答案：C

解析：

该项投资性房地产对甲公司2×20年度利润总额的影响金额＝ 180×10/12＋（3 200－3 000）＝350（万元）。

第215题

甲公司从事房地产开发经营业务，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2×20年1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同并将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为13 000万元，计提的跌价准备为1 000万元，公允价值为12 500万元。2×20年12月31日出租商品房的公允价值为11 700万元。不考虑其他因素，下列有关甲公司投资性房地产会计处理的表述中，说法错误的是（    ）。

A.商品房改为出租用房时按照公允价值12 500万元作为投资性房地产的入账价值

B.出租的商品房在2×20年12月31日资产负债表中的列报金额为11 700万元

C.上述交易事项对甲公司2×20年度其他综合收益的影响金额为500万元

D.上述交易事项对甲公司2×20年度损益的影响金额为－300万元

参考答案：D

解析：

上述交易事项对甲公司2×20年度损益的影响金额＝11 700－12 500＝－800（万元），选项D错误。

第216题

下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（    ）。

A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量

B.满足特定条件时可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量

C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式对投资性房地产进行后续计量

D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式对投资性房地产进行后续计量

参考答案：ABD

解析：

同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

第217题

甲公司将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2×18年1月1日，该项投资性房地产具备了采用公允价值模式计量的条件，甲公司决定对该投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原价为3 000万元，已计提折旧1 500万元，计提减值准备250万元，当日该大楼的公允价值为3 500万元。甲公司按净利润的10％计提盈余公积。不考虑递延所得税等因素的影响，该事项对“利润分配——未分配利润”科目的影响金额为（    ）。

A.2 025万元

B.2 250万元

C.0万元

D.1 800万元

参考答案：A

解析：

该事项对“利润分配——未分配利润”科目的影响金额＝[3 500－（3 000－1 500－250）]×（1－10％）＝2 025（万元）。相关会计分录如下：借：投资性房地产——成本                                    3 000                ——公允价值变动                              500    投资性房地产累计折旧                                    1 500    投资性房地产减值准备                                      250    贷：投资性房地产                                            3 000        盈余公积                                                  225        利润分配——未分配利润                                  2 025

第218题

下列各项中，不应计入发生当期损益的有（    ）。

A.开发无形资产时发生的符合资本化条件的支出

B.以公允价值计量的投资性房地产持有期间公允价值的变动

C.经营用固定资产转为持有待售固定资产时其账面价值小于公允价值减去出售费用后的净额

D.对联营企业投资的初始投资成本大于应享有投资时联营企业可辨认净资产公允价值份额的差额

参考答案：ACD

解析：

选项A，开发无形资产时发生的符合资本化条件的支出应计入无形资产成本，不影响当期损益；选项C，经营用固定资产转为持有待售时其账面价值小于公允价值减去出售费用后的净额，不做账务处理；选项D，对联营企业投资的初始投资成本大于应享有投资时联营企业可辨认净资产公允价值份额的差额不进行账务处理。

第219题

下列关于投资性房地产会计处理的表述中，正确的是（    ）。

A.采用成本模式计量的投资性房地产，期末计提的折旧费用计入管理费用

B.采用成本模式计量的投资性房地产，不得再转为公允价值模式计量

C.按国家规定认定的闲置土地，不应确认为投资性房地产

D.企业可以根据需要改变其投资性房地产的计量模式，但应在会计报表附注中披露

参考答案：C

解析：

采用成本模式计量的投资性房地产期末计提的折旧费用应计入其他业务成本，选项A错误；采用成本模式计量的投资性房地产在满足一定条件下可以转为公允价值模式计量，选项B错误；企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在满足一定条件的情况下，可从成本模式变更为公允价值模式进行后续计量，且采用公允价值模式计量的投资性房地产不得再转为成本模式计量，选项D错误。

第220题

丙公司为房地产开发企业，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。该公司2×20年1月1日将一项账面原值5 000万元、已经计提存货跌价准备200万元的待售商品房转为经营性出租，当日公允价值为5 200万元，2×20年12月31日其公允价值为5 100万元。不考虑其他因素，2×20年该项投资性房地产应确认公允价值变动损益为（    ）万元。

A.300

B.－100

C.200

D.－300

参考答案：B

解析：

2×20年该项投资性房地产应确认公允价值变动损益＝5 100－5 200＝－100（万元），转换日公允价值大于原账面价值，其差额应计入其他综合收益。