第121题 【2011年真题】在求取净收益中，运营费用包括( )。

A.房地产持有环节的税收

B.房地产折旧费

C.房屋保险费

D.房地产抵押贷款还本付息额

E.为承租人提供的服务费

参考答案：ACE

第122题 将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法，当数值较多时，可以采用平均数和众数。( )

参考答案：错

第123题 关于明确价值时点，下列说法错误的是（ ）。

A.价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的

B.价值时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期

C.价值时点为过去的，确定的价值时点应早于估价委托合同签订日期

D.价值时点为未来的，确定的价值时点应晚于估价报告出具日期

参考答案：B

第124题 【2012年真题】估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元／m，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为( )元／m。

A.6280

B.6408

C.6881

D.7021

参考答案：C

第125题 形成供给的条件是开发商或拥有者愿意供给。( )

参考答案：错

第126题 关于房地产抵押，下列说法不正确的是（ ）。

A.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，续贷抵押估价等

B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据

C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押

D.抵押权不可以转让

参考答案：D

第127题 净收益的测算途径可分为（ ）。

A.基于租赁收入测算净收益

B.基于营业收入测算净收益

C.基于销售收入测算净收益

D.基于期末转售收益

E.基于商业经营收入测算净收益

参考答案：AB

第128题 下列影响房地产价格的因素，不属于经济因素的是（ ）。

A.金融制度政策

B.利率

C.经济发展

D.汇率

参考答案：A

第129题 在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（ ）等求取该土地的重新购置价格。

A.比较法

B.成本法

C.假设开发法

D.基准地价修正法

E.长期趋势法

参考答案：ABD

第130题 在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+( )+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。

A.建筑材料成本

B.建筑物建造成本

C.建筑物最基本构造成本

D.建筑装饰成本

参考答案：B

第131题 在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，便于价格指数有个相比的对象。( )

参考答案：对

第132题 一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。（ ）

参考答案：对

第133题 市场法又称( )。

B.比较法

C.积算法

D.还原法

E.替代法

参考答案：AB

第134题 在求取建筑物折旧的市场提取法当中，建筑物的经济寿命等于( )。

A.年折旧率的倒数

B.残值率的倒数

C.残值率

D.年折旧率

参考答案：A

第135题 收益法以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。（ ）

参考答案：错

第136题 在市场法估价中需要进行( )的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠个人广博的知识和丰富的经验才能做出。

A.房地产状况

B.市场状况

C.交易情况

D.交易期望目标

E.估价时点修正

参考答案：ABC

第137题 建筑领域一般认为建筑物中包括构筑物。（ ）

参考答案：错

第138题 房地产价格与一般物价相同之处在于( )。

A.都是价格，用货币表示

B.受供求关系影响

C.按质论价

D.市场性质相同

E.变现速度快

参考答案：ABC

第139题 在进行房地产预售和预购价格评估时估价时点应为未来。( )

参考答案：错

第140题 某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个特定投资者（或称购买者）的经济价值。( )

参考答案：对