参考答案:见解析
解析:
1、估价机构中缺房地产估价机构资质证书编号。
2、价值时点应说明确定的简要理由。
3、在估价对象权益状况介绍中缺估价对象是否设立了抵押权、租赁权等他项权利状况的说明。
4、在估价对象权益状况介绍中缺是否有共有权的说明。
5、估价原则中缺独立公平公正原则。
6、估价依据中缺《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》。
7、选用估价方法的理由不充分或者说估价方法中未说明所选用估价方法的理由,比如选用收益法要说明估价对象当前有收益或本质上具有直接产生经济收益的能力。(如果只用一种方法估价还应说明不采用其它方法的理由)
题目: 见背景主题
参考答案:见解析
解析:
1.净收益计算错误,应采用估价对象的可出租面积比率(2.5分)
净收益=1000×6000×87%×(1-10%)×(1-25%)=352.35(万元)
2.测算报酬率Y中,案例A与估价对象差异较大,应剔除。(2.5分)
报酬率=(7.909%+8.092%+8.005%)/3=8.002%
取整报酬率为8%
3.装修改造后的办公楼价值计算错误,收益年限应为49年。(2.5分)
装修改造后的办公楼价值=344.25÷8.5%[1-1/(1+8.5%)49]/(1+12%)=3549.67(万元)
或装修改造后的办公楼价值352.35÷8%[1-1/(1+8.%)49]/(1+12%)=3841.92(万元)
4.装修改造费用计算错误,应用折现率12%。(2.5分)
装修改造费用=1000×6000÷(1+12%)0.5=566.95(万元)
解析:
1.估价对象可出租面积与其面积一样,是其自身的一个参数而不是类似空置率或收租损失率,前者应该是估价对象自己的数据,后者应该采用客观数据。
2.此题要求评的是估价对象在2016年10月1日的市场价格,是已补交了土地使用权出让金后的房地产市场价格,不能在假设开发法计算中再扣除应补交的土地使用权出让金。
3.在确定收益年限时,应考虑建筑物剩余经济寿命的影响,这是此题不严谨之处。
题目: 见背景主题
参考答案:见解析
解析:
1.在封面上缺估价报告编号;
2.缺委托人住所,法定代表人;
4.结果报告中缺估价方法定义;
5.估价结果报告中估价结果缺单价表示或不列单价的理由;
6.在估价技术报告中市场背景分析中应说明估价对象所处区域工业厂房特点、现状,并说明其未来价格变动趋势;
7.在用成本法计算时,未在报告中说明待估地下室不计地价的原因;
8.在用成本法计算时,缺“销售费用”,计算公式中也缺此项费用;
9.在用成本法列表计算时,勘察设计和前期工程费、开发过程中的费用、管理费、利率、开发周期及销售税费税率的取值未说明依据和理由;
10.在用成本法列表计算时,建筑物的投资利息计算时应采用复利利率。
11.在用成本法列表计算时,建筑物的投资利息计算中,缺销售费用或应作“所有销售费用均与销售同时发生”的说明;
12.在用成本法列表计算时,建筑物的销售税费计算基数中,缺销售费用;
13.在用成本法列表计算时,建筑物的开发利润计算基数中,缺销售费用;
14.在用成本法计算地下室价格时,缺建设用地红线内基础设施建设费;
15.在用成本法计算地下室价格时,应说明是否包含公共配套设施建设费;
16.应说明在收益法计算中选用“净收益不变有限年期公式”的理由;
租金损失费应在收益中扣除,不应作为运营费用中的一项。(备选错误)
17.在用收益法计算时,应说明收益和费用部分均为预测值;
18.在用收益法计算年总费用时,也应说明这是客观正常情况下的费用,并说明取值依据(如维修费、管理费、保险费,租赁中介费);
19.在用收益法计算时,未考虑租赁押金或租赁保证金利息收入或应作相关说明;
20.报酬率取一年期贷款利率5.31%和一年期存款利率1.98%的加权平均值作为安全利率不对。
21.在用收益法计算时,未说明出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时,对收回的建筑物不予补偿的前提;
22.缺附件。
参考答案:见解析
解析:
1.用比较法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。
2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定,李某在购入该住宅后,可以与该银行继签按揭合同,继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定,由李某提前偿还贷款本息。
3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值,得出该套住宅的转让价。
参考答案:见解析
解析:
1.上述资料用于抵押估价尚不齐全,比如缺赵某装修花费成本的证明,拆除装修部分的成本等。
2.房地产估价人员不能承诺按340万元进行估价,估价机构应按照独立、客观、公正原则进行估价,不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求,使估价结果畸高或畸低。
3.不能按2016年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修,并使原有装修价值受损,所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加,应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。
参考答案:见解析
解析:
1.将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。若仅按最高最佳利用原则考虑,对估价对象似应按住宅用途估价(因为150万元大于140万元),但最高最佳利用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则,估价对象的合法用途是商业,因此应以收益法计算的价格为其合法价格。
2.将估价对象按两种不同用途进行估价,并对结果进行算术平均的做法是错误的,因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。
参考答案:见解析
解析:
1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。
2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。
3.自用办公室价值计算重复,因其价值已包含在酒店的整体价值内。
4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误,不是6007万元,应为6005万元。
题目: 见背景主题
参考答案:见解析
解析:
1.缺假设开发法计算公式。
2.采用假设开发法的静态分析方法测算应说明理由(或者说:未说明不采用动态分析法的理由)
3.采用假设开发法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格时,未说明是采用哪种假设前提进行估价的。
4.在用收益法测算改建完成后的写字楼市场价格时,未说明是否有押金或租赁保证金的利息收入。
5.在用收益法测算改建完成后的写字楼市场价格时,所选租赁可比实例的租金内涵未说明。
6.车库有效收入、运营费用及报酬率不应与写字楼混为一谈,应单独计算。
7.城镇土地使用税应说明取值依据。
8.物业管理费取值依据未说明。
9.缺保险费计算或应作相关说明。
10.未说明年净收益是预测值或者说没有对净收益进行期望或预期调整。
11.报酬率的确定未说明过程。
12.应说明选用净收益每年不变有限年期公式的理由,或者说未对年净收益进行未来变化趋势分析。
13.确定收益年限应充分说明理由。
14.收益法中采用土地年限作为收益年限时,不应采用其法定最高年限50年,应扣除改建为写字楼的开发建设期。
15.计算收益价格时,未说明出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时,对收回的建筑物不予补偿的前提。
16.在用比较法测算改建完成后的写字楼市场价格时,未说明比较法计算公式。
17.在用比较法测算改建完成后的写字楼市场价格时,实例B、实例C与估价对象规模不相当。
18.在用比较法测算改建完成后的写字楼市场价格时,实例C与估价对象档次不相当。
19.在用比较法测算改建完成后的写字楼市场价格时,未说明三个可比实例的建筑结构。
20.在用比较法测算改建完成后的写字楼市场价格时,缺少土地使用权剩余年限、容积率等权益状况调整。
21.在用比较法测算改建完成后的写字楼市场价格时,缺少建筑物折旧调整。
在用比较法测算改建完成后的写字楼市场价格时,临街状况和临街道路状况应放在区位因素中说明。
22.未说明专业人士费的取值依据。
23.缺公共配套设施建设费、开发期税费和其它工程费。
24.缺估价对象取得税费说明。
25.缺销售费用说明。
26.管理费取值应说明依据。
27.缺销售税费说明。
28.投资利息计算基数中缺取得估价对象的税费、估价对象价值、销售费用(在销售之前发生的)以及补交的土地使用权出让金。
29.从题意看,若是投资利润率,计算基数中缺在建工程价值、取得税费及销售费用;若是成本利润率,计算基数中缺在建工程价值、取得税费、投资利息、销售费用。
30.确定估价结果有误,根据最高最佳利用原则,续建为公寓价值最大,因此应以成本法和假设开发法测算续建为公寓的价格进行加权平均,确定最终结果。
题目: 见主题
参考答案:见解析
解析:
1.市场背景分析缺对估价对象(公寓)的本区域本类房地产(居住用房)现状、过去及未来发展趋势的介绍。
2.在目前合法用途前提下,估价对象最高最佳利用用途应该是居住,但还应说明在能够合法改变估价对象用途前提下,估价对象最高最佳利用用途可以是写字楼(综合)。
3.土地报酬率未说明取值依据。
4.在用成本法计算建设成本时,缺公共配套设施建设费、开发期间税费、其他工程费。
5.基准地价修正法中因素修正系数取值未说明依据。
6.专业人士费应说明取值依据或者说其取值未说明理由。
7.管理费应说明取值依据或者说其取值未说明理由。
8.不应计算土地投资利息,因为之前求出的地价就是土地重新购建成本了,重复计算。
9.建筑物投资利息计算基数中不包含销售费用,未作相应说明。
10.成本法计算中缺销售费用和销售税费的计算。
11.建筑物开发利润计算基数中缺投资利息和销售费用。
12.不应重复计算土地开发利润,土地开发利润已包含在之前求出的地价(土地重新购建成本)中了。
13.求建筑物折旧时,未明确说明是否考虑了土地使用期限对建筑物经济寿命的影响。
题目: 见主题
参考答案:见解析
解析:
1.封面中估价报告编号应在第一项。
2.封面中注册房地产估价师没有写注册号。
3.封面中应有估价报告出具日期而不是估价作业日期。
4.目录中不应有致估价委托人函且目录应放在致估价委托人函后面。
5.致估价委托方函中估价结果缺币种表述。
6.致估价委托方函中致函方没有加盖公章的说明。
7.致估价委托方函中缺估价结果单价或不写单价的理由说明。
8.估价目的应放在估价对象之前。
9.估价对象权益状况介绍不全,未交待是否有共有权。
10.估价对象区位状况描述不全,未交待朝向、交通、周围环境及景观以及外部配套设施等。
11.缺价值时点确定理由的简要说明。
12.估价结果中缺总价的大写表示和币种说明。
13.估价结果报告中缺参与此次估价的注册房地产签名的说明。
模拟试题考试介绍:
一、模拟题库总:26
二、题目分别有单选题、多选题、判断题。
三、每次随机抽取试题,考试时长90分钟,总100分及格为60。
四、每次模拟考试题目都不一样,考试次数不限制。
03
模拟考试系统介绍
个性化已会功能:让您不做重复的试题,有效率的节约时间。
电脑选题:确保每次试题不一样,无限制考试次数。
即时更新:系统及模拟试题会不定期更新,2年服务。