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房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题(26题)

第1题房地产估价结果报告
（一）委托人
委托人名称：广州市×××贸易公司
法定代表人：××
住所：××市××区××路××号
联系电话：139××××××××
（二）估价机构
估价机构名称：广东××房地产评估有限公司
资质级别：建设部壹级
法定代表人：×××
住所：广州市××路××号××大厦
联系人：×××
联系电话：（020）××××××××
（三）估价目的
为了解房地产市场价格提供价格参考依据。
（四）估价对象概况
1．估价对象区位状况
估价对象位于广东省深圳市罗湖区××村，距离××路约700m，邻近草埔公交总站、布吉检查站，有多路公交线路途经，交通便捷；周边有××市场、深圳仁康医院、农村信用合作社、邮局、绿景山庄、比华利山庄、翠山工业园等，超市众多，各项市政配套设施完善。
2．估价对象实物状况
根据委托人的要求，本次估价范围为深圳市罗湖区××路××花园××阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅，建筑面积合计共555．40㎡，共用土地面积为6254．6㎡。经实地查勘，估价对象所在的××花园××阁为一幢总层数32层的框剪结构住宅，建成于2008年3月。估价对象建筑物外墙贴小型方块砖，室内大堂天花抹灰，墙面贴方块瓷片，地面铺抛光砖，配有三台电梯；室内装修基本一致：内墙、天花抹灰，厅房、厨房、卫生间为水泥地面；厨房和卫生间的内墙、天花为水泥砂浆批荡；装木门、铝合金窗，水电煤气设施齐备，经实地查勘为完好房，目前6套住宅均空置。
3．估价对象权益状况
估价对象权属人为广州市××贸易公司，6套住宅均已办理房地产证，土地用途为商业、住宅，已征收国有土地使用权出让金，使用年限为70年，从2006年2月18日起计。
（五）价值时点
2014年7月11日
（六）价值类型
本报告价值为估价对象在价值时点状况下法定用途剩余使用年限的市场价值。
（七）估价依据
本次评估依据国务院、建设部、国土资源部、广东省、深圳市人民政府及其有关部门颁布的法律规定和政策性文件以及评估房地产的具体资料，主要有：
1．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2．《中华人民共和国土地管理法》；
3．委托人提供的相关产权资料；
4．估价人员实地查勘所得的资料；
5．估价机构及估价人员掌握的其他相关信息资料；
6．当地近期房地产市场交易资料及技术参数。
（八）估价原则
1．合法原则。以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。
2．最高最佳利用原则。以估价对象的最高最佳利用为前提估价。
3．替代原则。估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4．价值时点原则。估价结果是在价值时点的客观合理价格或价值。
（九）估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，结合估价对象的实际，决定选取比较法和收益法作为估价方法。
比较法是将估价对象与在价值时点有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法是指运用适当的报酬率，将预期的估价对象未来各期的正常净收益折算到价值时点上的现值之和得出估价对象客观市场价格的方法。
（十）估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用和维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在2014年7月11日的市场价值为平均单价3517元/㎡，总价￥195．36万元，人民币（大写）壹佰玖拾伍万叁仟陆佰元整。
（十一）注册房地产估价师
×××（注册号） ×××（注册号） ×××（注册号）
（十二）实地查勘期
2014年7月11日
（十三）估价作业期
2014年7月11日至2014年8月4日

参考答案：见解析

解析：

1、估价机构中缺房地产估价机构资质证书编号。

2、价值时点应说明确定的简要理由。

3、在估价对象权益状况介绍中缺估价对象是否设立了抵押权、租赁权等他项权利状况的说明。

4、在估价对象权益状况介绍中缺是否有共有权的说明。

5、估价原则中缺独立公平公正原则。

6、估价依据中缺《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》。

7、选用估价方法的理由不充分或者说估价方法中未说明所选用估价方法的理由，比如选用收益法要说明估价对象当前有收益或本质上具有直接产生经济收益的能力。（如果只用一种方法估价还应说明不采用其它方法的理由）

第2题见背景主题

参考答案：见解析

解析：

1．净收益计算错误，应采用估价对象的可出租面积比率（2．5分）

净收益=1000×6000×87%×（1－10%）×（1－25%）=352．35（万元）

2．测算报酬率Y中，案例A与估价对象差异较大，应剔除。（2．5分）

报酬率=（7．909%+8．092%+8．005%）/3=8．002%

取整报酬率为8%

3．装修改造后的办公楼价值计算错误，收益年限应为49年。（2．5分）

装修改造后的办公楼价值=344．25÷8．5%[1－1/（1+8．5%）⁴⁹]/（1+12%）=3549．67（万元）

或装修改造后的办公楼价值352．35÷8%[1－1/（1+8．%）⁴⁹]/（1+12%）=3841．92（万元）

4．装修改造费用计算错误，应用折现率12%。（2．5分）

装修改造费用=1000×6000÷（1+12%）⁰^．5=566．95（万元）

解析：

1．估价对象可出租面积与其面积一样，是其自身的一个参数而不是类似空置率或收租损失率，前者应该是估价对象自己的数据，后者应该采用客观数据。

2．此题要求评的是估价对象在2016年10月1日的市场价格，是已补交了土地使用权出让金后的房地产市场价格，不能在假设开发法计算中再扣除应补交的土地使用权出让金。

3．在确定收益年限时，应考虑建筑物剩余经济寿命的影响，这是此题不严谨之处。

第3题见背景主题

参考答案：见解析

解析：

1．在封面上缺估价报告编号；

2．缺委托人住所，法定代表人；

4．结果报告中缺估价方法定义；

5．估价结果报告中估价结果缺单价表示或不列单价的理由；

6．在估价技术报告中市场背景分析中应说明估价对象所处区域工业厂房特点、现状，并说明其未来价格变动趋势；

7．在用成本法计算时，未在报告中说明待估地下室不计地价的原因；

8．在用成本法计算时，缺“销售费用”，计算公式中也缺此项费用；

9．在用成本法列表计算时，勘察设计和前期工程费、开发过程中的费用、管理费、利率、开发周期及销售税费税率的取值未说明依据和理由；

10．在用成本法列表计算时，建筑物的投资利息计算时应采用复利利率。

11．在用成本法列表计算时，建筑物的投资利息计算中，缺销售费用或应作“所有销售费用均与销售同时发生”的说明；

12．在用成本法列表计算时，建筑物的销售税费计算基数中，缺销售费用；

13．在用成本法列表计算时，建筑物的开发利润计算基数中，缺销售费用；

14．在用成本法计算地下室价格时，缺建设用地红线内基础设施建设费；

15．在用成本法计算地下室价格时，应说明是否包含公共配套设施建设费；

16．应说明在收益法计算中选用“净收益不变有限年期公式”的理由；

租金损失费应在收益中扣除，不应作为运营费用中的一项。（备选错误）

17．在用收益法计算时，应说明收益和费用部分均为预测值；

18．在用收益法计算年总费用时，也应说明这是客观正常情况下的费用，并说明取值依据（如维修费、管理费、保险费，租赁中介费）；

19．在用收益法计算时，未考虑租赁押金或租赁保证金利息收入或应作相关说明；

20．报酬率取一年期贷款利率5．31%和一年期存款利率1．98%的加权平均值作为安全利率不对。

21．在用收益法计算时，未说明出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提；

22．缺附件。

第4题张某于2016年11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于2017年5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。

参考答案：见解析

解析：

1．用比较法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。

2．根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息；也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。

3．由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让价。

第5题赵某于2015年6月预购了一幢别墅（总售价为260万元），并先后向开发商支付了228万元。该别墅于2016年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了80万元。2016年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2016年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型（指重新装修前）的别墅的正常市场售价为260万元，赵某希望评估价值为2016年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即340万元，现估价人员掌握的资料有：
1．赵某与开发商于2015年6月签订的商品房买卖合同原件；
2．赵某的购房发票；
3．商品房预售许可证复印件；
4．其他有关房地产市场资料。
请问：
1．上述资料用于抵押估价是否齐全？
2．估价人员可否承诺按340万元进行估价？
3．可否按2016年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值？为什么？

参考答案：见解析

解析：

1．上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。

2．房地产估价人员不能承诺按340万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。

3．不能按2016年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。

第6题黄某于2014年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2015年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。2017年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价（估价依据正确），估值140万元。然后，再将该估价对象视为住宅采用了比较法估价，估值150万元。由此确定最终估价结论为（140＋150）÷2＝145（万元）。请问：这样确定估价结论是否正确？为什么？

参考答案：见解析

解析：

1．将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。若仅按最高最佳利用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价（因为150万元大于140万元），但最高最佳利用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。

2．将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。

第7题甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡；会议室5间，建筑面积共500㎡；自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：
1层餐厅和咖啡厅价格＝20000×900＝18000000（元）＝1800万元
酒店客房年总收益＝250×280×365×（1－6%）＝10220000（元）＝1022万元
酒店会议室年总收益＝1000×20×12＝240000（元）＝24（万元）
酒店年总费用＝1022×40%＝409（万元）
酒店客房及会议室年净收益＝1022＋24－409＝637（万元）
酒店客房及会议室价格＝637/10%×［1－1/（1＋10%）30］＝6007（万元）
酒店办公室价格＝300×10000＝3000000（元）＝300（万元）
该酒店总价格＝1800＋6007＋300＝8107（万元）

参考答案：见解析

解析：

1．酒店客房年总收益＝250×280×365×60%＝1533（万元）。

2．酒店会议室年总收益＝5×1000×20×12＝120（万元）。

3．自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。

4．总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。

第8题见背景主题

参考答案：见解析

解析：

1．缺假设开发法计算公式。

2．采用假设开发法的静态分析方法测算应说明理由（或者说：未说明不采用动态分析法的理由）

3．采用假设开发法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格时，未说明是采用哪种假设前提进行估价的。

4．在用收益法测算改建完成后的写字楼市场价格时，未说明是否有押金或租赁保证金的利息收入。

5．在用收益法测算改建完成后的写字楼市场价格时，所选租赁可比实例的租金内涵未说明。

史家解读：租金内涵包含：出租方式、租金交纳方式、是否含押金或租赁保证金利息、各项运营费用是否包含在内，如物业服务费等。

6．车库有效收入、运营费用及报酬率不应与写字楼混为一谈，应单独计算。

7．城镇土地使用税应说明取值依据。

8．物业管理费取值依据未说明。

9．缺保险费计算或应作相关说明。

10．未说明年净收益是预测值或者说没有对净收益进行期望或预期调整。

11．报酬率的确定未说明过程。

12．应说明选用净收益每年不变有限年期公式的理由，或者说未对年净收益进行未来变化趋势分析。

13．确定收益年限应充分说明理由。

史家解读：在价值时点，建筑物剩余经济寿命是52年，综合土地出让年限为50年，以两者中较小值为收益年限，取收益年限为50年。

14．收益法中采用土地年限作为收益年限时，不应采用其法定最高年限50年，应扣除改建为写字楼的开发建设期。

15．计算收益价格时，未说明出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。

16．在用比较法测算改建完成后的写字楼市场价格时，未说明比较法计算公式。

17．在用比较法测算改建完成后的写字楼市场价格时，实例B、实例C与估价对象规模不相当。

18．在用比较法测算改建完成后的写字楼市场价格时，实例C与估价对象档次不相当。

19．在用比较法测算改建完成后的写字楼市场价格时，未说明三个可比实例的建筑结构。

20．在用比较法测算改建完成后的写字楼市场价格时，缺少土地使用权剩余年限、容积率等权益状况调整。

21．在用比较法测算改建完成后的写字楼市场价格时，缺少建筑物折旧调整。

在用比较法测算改建完成后的写字楼市场价格时，临街状况和临街道路状况应放在区位因素中说明。

22．未说明专业人士费的取值依据。

23．缺公共配套设施建设费、开发期税费和其它工程费。

24．缺估价对象取得税费说明。

25．缺销售费用说明。

26．管理费取值应说明依据。

27．缺销售税费说明。

28．投资利息计算基数中缺取得估价对象的税费、估价对象价值、销售费用（在销售之前发生的）以及补交的土地使用权出让金。

29．从题意看，若是投资利润率，计算基数中缺在建工程价值、取得税费及销售费用；若是成本利润率，计算基数中缺在建工程价值、取得税费、投资利息、销售费用。

30．确定估价结果有误，根据最高最佳利用原则，续建为公寓价值最大，因此应以成本法和假设开发法测算续建为公寓的价格进行加权平均，确定最终结果。

第9题见主题

参考答案：见解析

解析：

1．市场背景分析缺对估价对象（公寓）的本区域本类房地产（居住用房）现状、过去及未来发展趋势的介绍。

史家解读：由于有一条估价技术路线是从改建为写字楼角度出发的，严格说，因此也应对本区域写字楼过去、现在及未来发展趋势予以说明。

2．在目前合法用途前提下，估价对象最高最佳利用用途应该是居住，但还应说明在能够合法改变估价对象用途前提下，估价对象最高最佳利用用途可以是写字楼（综合）。

3．土地报酬率未说明取值依据。

4．在用成本法计算建设成本时，缺公共配套设施建设费、开发期间税费、其他工程费。

5．基准地价修正法中因素修正系数取值未说明依据。

6．专业人士费应说明取值依据或者说其取值未说明理由。

7．管理费应说明取值依据或者说其取值未说明理由。

8．不应计算土地投资利息，因为之前求出的地价就是土地重新购建成本了，重复计算。

9．建筑物投资利息计算基数中不包含销售费用，未作相应说明。

10．成本法计算中缺销售费用和销售税费的计算。

11．建筑物开发利润计算基数中缺投资利息和销售费用。

12．不应重复计算土地开发利润，土地开发利润已包含在之前求出的地价（土地重新购建成本）中了。

13．求建筑物折旧时，未明确说明是否考虑了土地使用期限对建筑物经济寿命的影响。

史家解读：根据《物权法》第一百四＋九条“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”之规定，建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的住宅用地，按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。

第10题见主题

参考答案：见解析

解析：

1．封面中估价报告编号应在第一项。

2．封面中注册房地产估价师没有写注册号。

3．封面中应有估价报告出具日期而不是估价作业日期。

4．目录中不应有致估价委托人函且目录应放在致估价委托人函后面。

5．致估价委托方函中估价结果缺币种表述。

6．致估价委托方函中致函方没有加盖公章的说明。

7．致估价委托方函中缺估价结果单价或不写单价的理由说明。

8．估价目的应放在估价对象之前。

9．估价对象权益状况介绍不全，未交待是否有共有权。

10．估价对象区位状况描述不全，未交待朝向、交通、周围环境及景观以及外部配套设施等。

11．缺价值时点确定理由的简要说明。

12．估价结果中缺总价的大写表示和币种说明。

13．估价结果报告中缺参与此次估价的注册房地产签名的说明。

第11题见主题

参考答案：见解析

解析：

1．缺估价对象区位状况说明。

2．缺建筑物实物状况、权益状况说明。

3．缺估价对象是否设定了他项权、是否有共有权的说明。

4．缺价值时点确定理由的简要说明。

5．缺所选用的估价方法定义说明。

6．对基准地价修正法和成本法选用的理由说明不充分。

史家解读：本案例用基准地价修正法求取是土地取得成本，整体就是成本法一种方法。

7．估价对象实物状况描述与分析中有些内容不属于实物状况因素。

8．估价方法适用性分析中对基准地价修正法和成本法选用的理由说明不充分。

9．估价方法适用性分析中缺少不采用比较法、假设开发法等其他方法估价的理由说明。

10．容积率修正系数的确定未说明理由。

11．2004年6月22日取得的土地使用权，价值时点是2006年9月12日，在价值时点的土地使用权剩余年限为47．77年，2＋（8＋31＋31＋12）/365＝2．23（年）。

12．未说明土地报酬率取值依据。

13．专业费、管理费及不可预见费取值依据未说明。

14．在此处应详细说明计入建筑物建设成本的公共配套设施建设费的项目及金额，参见理论教材279页。

史家解读：

1．依理论教材推测，专业费包含勘察设计和前期工程费、公共配套设施建设费（属于建筑物建设成本的部分）、其他工程费和开发期间税费，参见理论教材290页。

2．不必说明缺少基础设施建设费。因为基础设施建设费或者计入土地取得成本或者计入土地开发成本，不会计入建筑物建设成本，参见理论教材278、279页。

15．缺销售费用的计算或者不用计算的理由。

16．开发期的确定未说明理由。

17．投资利息计算基数中缺销售费用或者应说明不用计算的理由。

18．投资利息应按复利计算，虽然计息期1年的单利利息等于复利利息。

19．开发利润率取值未说明依据及内涵。

20．综合成新率的确定缺乏过程或理由，如是否考虑了腐蚀影响等。

案例说明

1．估价背景

报告是估价机构接受××科技有限公司委托，为委托人了解估价对象市场价格提供价值参考而进行评估。

2．技术路线

根据估价目的，估价师确定应评估估价对象的正常市场价值，也就是说价值标准为公开市场价值标准。根据估价对象的现状，估价师认为最合适的估价技术路线就是采取房地分估的方法，对委估土地采用基准地价系数修正法评估，对委估土地上的建筑物采用成本法评估。因为××市政府刚公布了该市最新的基准地价，所以用基准地价来求取土地的价值是合理的，能较准确地反映该地块的土地价值。由于委估建筑物在估价对象所处区域类似物业成交实例较少，甚至没有，所以不采用比较法评估；又因为委估建筑物现主要为委托人自用，产生的收益不明显，租金水平难以预测，故不采用收益法评估。

3．疑难问题的处置

（1）成本法的难点是确定建造成本。建筑物的建造成本主要是根据《××省建筑工程计价办法》、《××省建筑工程综合定额》、《××省装饰装修工程计价办法》、《××省装饰装修工程综合定额》，并参考××市同类型建筑物结算价格，结合估价对象的实际情况确定。

（2）由于委托人未能提供《房地产权证》，故本次评估采用的建筑面积等数据来源于委托人提供的数据为准，估价师在报告中特别强调。

（3）采用基准地价系数修正法评估估价对象的土地。××市的基准地价是最新公布的，而相应的修正体系还未公布，故在测算过程中估价师在参考旧的修正体系的基础上还要考虑现在的房地产发展情况，结合估价师经验，把握修正系数的调整程度，务求准确评估土地价格。

史家解读：在采用基准地价修正法计算时，城市基准地价可能有多个，要选用离价值时点最近的基准地价进行计算，对于过去时点的回顾性估价，要注意选择在价值时点时适用的基准地价，而不能选用估价作业日期时适用的基准地价。

第12题某企业一幢4层办公大楼，于3年前抵押给银行获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。

参考答案：见解析

解析：

1．从最高最佳利用原则考虑，买主的出价偏低；

2．按最高最佳利用原则评价，评估对象现状不是最高最佳利用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/㎡，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/㎡的水平。

3．正常合理的成交价格水平应为：

4000－（500＋2220/148）＝3485（元/㎡）

买方实际支付价格＝3485元/㎡＋应由买方交纳税费，只要买方付出价格在（3485元/㎡＋应由买方交纳税费）以下就行。

第13题某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148㎡，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡，另需交纳的装修改造手续办理费用2220元。现有一个买家希望以3000元/㎡的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少？为什么？

参考答案：见解析

解析：

应首选比较法和收益法评估，估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法；估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。

2．（1）分别按照比较法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平；（2）要注意评估的是被强制处分房地产在完整权利下的价值而不是不完整权利下的价值。（3）如果估价对象土地是划拨性质的，一般是按出让土地进行评估后再扣除应补交的土地使用权出让金得到最终价格，在评估报告中应说明需由竞买人支付的土地使用权出让金数额，提请报告书使用人注意。（4）第一次拍卖的保留价就是评估价，也等于市场价值。

第14题在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420㎡，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开发商议定，小区建成后，在偿还商场原建筑面积的基础上再给该商场增加建筑面积280㎡。与原建筑面积相等部分按结构差价结算，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后，小区建成，其建筑密度为60%，容积率为2．5，开发商按合同规定，交付给商场总建筑面积为700㎡的钢混结构商业用房，并要求该商场据合同结算差价。据调查，该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积920元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1：1．4，该小区地价为每平方米土地面积1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项：
1．结构差价
920×（1＋1．4）×700＝1545600（元）＝154．56（万元）
2．新增建筑面积成本
920×1．4×700＝901600（元）＝90．16（万元）
3．补交地价款
1800/60%×700＝2100000（元）＝210（万元）

参考答案：见解析

解析：

1．结构差价计算有误，因为结构差价比率为1：1．4，且建筑面积不能按700㎡计算，应按420㎡计算，所以结构差价计算应为：920×（1．4－1）×420＝154560（元）＝15．456（万元）。

2．新增建筑面积成本计算有误，因为新增建筑面积为280㎡，而不是700㎡，所以新增建筑面积的成本计算应为：280×920×1．4＝360640（元）＝36．064（万元）。

3．补交地价款计算有误，因为不能用建筑密度60%，而应用建筑容积率2．5，所以补交地价款计算应为：1800×700÷2．5＝504000（元）＝50．4（万元）。

第15题某房地产占地面积2580㎡，建筑面积9440㎡，每层建筑面积2360㎡。其中，一二层为出租商铺，三四层为出租住房。为了估价其征收补偿价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其价值时点的价格为12666元/㎡。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一层二层差价2％，二层三层差价5％，三层四层差价2％），判断出二层价格为12309元/㎡，三层价格为l1694元/㎡，四层价格为l1460元/㎡，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566＋12309＋11694＋11460）×2360＝113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？

参考答案：见解析

解析：

不正确。1．评估国有土地上房屋征收价值，应当根据估价对象和当地房地产市场状况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。根据题意，估价对象一层是出租商铺，可以选用收益法评估，如果一层商铺的类似房地产有交易的，还应当选用比较法评估。2．因为估价对象用途是商住混合，不能简单套用当地商业用房楼层价格变化规律评估住宅价格，应按不同用途分别估价。

第16题某酒店土地总面积3000㎡，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计；总建筑面积10000㎡，共5层，每层建筑面积2000㎡；首层有500㎡建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%；其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天200元，年平均入住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样剩余使用年限的楼面地价为每平方米3000元，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。
估价计算如下：
1．有效毛收入＝2000×100×12×80%＋200×200×365×80%＝13600000（元）
2．总费用＝200×200×365×40%＝5840000（元）
3．酒店总净收益＝有效毛收入－总费用＝13600000－5840000＝7760000（元）
4．酒店土地净收益＝10000×3000×8%＝2400000（元）
5．酒店建筑物净收益＝7760000－2400000＝5360000（元）
6．酒店建筑物价值＝【图】＝63114957（元）
该酒店2001年10月8日的保险价值为63114957元。