房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题
题目： 见主题
参考答案：见解析
解析：
1．缺估价对象区位状况说明。
2．缺建筑物实物状况、权益状况说明。
3．缺估价对象是否设定了他项权、是否有共有权的说明。
4．缺价值时点确定理由的简要说明。
5．缺所选用的估价方法定义说明。
6．对基准地价修正法和成本法选用的理由说明不充分。
史家解读：本案例用基准地价修正法求取是土地取得成本，整体就是成本法一种方法。
7．估价对象实物状况描述与分析中有些内容不属于实物状况因素。
8．估价方法适用性分析中对基准地价修正法和成本法选用的理由说明不充分。
9．估价方法适用性分析中缺少不采用比较法、假设开发法等其他方法估价的理由说明。
10．容积率修正系数的确定未说明理由。
11．2004年6月22日取得的土地使用权，价值时点是2006年9月12日，在价值时点的土地使用权剩余年限为47．77年，2＋（8＋31＋31＋12）/365＝2．23（年）。
12．未说明土地报酬率取值依据。
13．专业费、管理费及不可预见费取值依据未说明。
14．在此处应详细说明计入建筑物建设成本的公共配套设施建设费的项目及金额，参见理论教材279页。
史家解读：
1．依理论教材推测，专业费包含勘察设计和前期工程费、公共配套设施建设费（属于建筑物建设成本的部分）、其他工程费和开发期间税费，参见理论教材290页。
2．不必说明缺少基础设施建设费。因为基础设施建设费或者计入土地取得成本或者计入土地开发成本，不会计入建筑物建设成本，参见理论教材278、279页。
15．缺销售费用的计算或者不用计算的理由。
16．开发期的确定未说明理由。
17．投资利息计算基数中缺销售费用或者应说明不用计算的理由。
18．投资利息应按复利计算，虽然计息期1年的单利利息等于复利利息。
19．开发利润率取值未说明依据及内涵。
20．综合成新率的确定缺乏过程或理由，如是否考虑了腐蚀影响等。
案例说明
1．估价背景
报告是估价机构接受××科技有限公司委托，为委托人了解估价对象市场价格提供价值参考而进行评估。
2．技术路线
根据估价目的，估价师确定应评估估价对象的正常市场价值，也就是说价值标准为公开市场价值标准。根据估价对象的现状，估价师认为最合适的估价技术路线就是采取房地分估的方法，对委估土地采用基准地价系数修正法评估，对委估土地上的建筑物采用成本法评估。因为××市政府刚公布了该市最新的基准地价，所以用基准地价来求取土地的价值是合理的，能较准确地反映该地块的土地价值。由于委估建筑物在估价对象所处区域类似物业成交实例较少，甚至没有，所以不采用比较法评估；又因为委估建筑物现主要为委托人自用，产生的收益不明显，租金水平难以预测，故不采用收益法评估。
3．疑难问题的处置
（1）成本法的难点是确定建造成本。建筑物的建造成本主要是根据《××省建筑工程计价办法》、《××省建筑工程综合定额》、《××省装饰装修工程计价办法》、《××省装饰装修工程综合定额》，并参考××市同类型建筑物结算价格，结合估价对象的实际情况确定。
（2）由于委托人未能提供《房地产权证》，故本次评估采用的建筑面积等数据来源于委托人提供的数据为准，估价师在报告中特别强调。
（3）采用基准地价系数修正法评估估价对象的土地。××市的基准地价是最新公布的，而相应的修正体系还未公布，故在测算过程中估价师在参考旧的修正体系的基础上还要考虑现在的房地产发展情况，结合估价师经验，把握修正系数的调整程度，务求准确评估土地价格。
史家解读：在采用基准地价修正法计算时，城市基准地价可能有多个，要选用离价值时点最近的基准地价进行计算，对于过去时点的回顾性估价，要注意选择在价值时点时适用的基准地价，而不能选用估价作业日期时适用的基准地价。
参考答案：见解析
解析：
1．从最高最佳利用原则考虑，买主的出价偏低；
2．按最高最佳利用原则评价，评估对象现状不是最高最佳利用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/㎡，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/㎡的水平。
3．正常合理的成交价格水平应为：
4000－（500＋2220/148）＝3485（元/㎡）
买方实际支付价格＝3485元/㎡＋应由买方交纳税费，只要买方付出价格在（3485元/㎡＋应由买方交纳税费）以下就行。
参考答案：见解析
解析：
应首选比较法和收益法评估，估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法；估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。
2．（1）分别按照比较法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平；（2）要注意评估的是被强制处分房地产在完整权利下的价值而不是不完整权利下的价值。（3）如果估价对象土地是划拨性质的，一般是按出让土地进行评估后再扣除应补交的土地使用权出让金得到最终价格，在评估报告中应说明需由竞买人支付的土地使用权出让金数额，提请报告书使用人注意。（4）第一次拍卖的保留价就是评估价，也等于市场价值。
参考答案：见解析
解析：
1．结构差价计算有误，因为结构差价比率为1：1．4，且建筑面积不能按700㎡计算，应按420㎡计算，所以结构差价计算应为：920×（1．4－1）×420＝154560（元）＝15．456（万元）。
2．新增建筑面积成本计算有误，因为新增建筑面积为280㎡，而不是700㎡，所以新增建筑面积的成本计算应为：280×920×1．4＝360640（元）＝36．064（万元）。
3．补交地价款计算有误，因为不能用建筑密度60%，而应用建筑容积率2．5，所以补交地价款计算应为：1800×700÷2．5＝504000（元）＝50．4（万元）。
参考答案：见解析
解析：
不正确。1．评估国有土地上房屋征收价值，应当根据估价对象和当地房地产市场状况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。根据题意，估价对象一层是出租商铺，可以选用收益法评估，如果一层商铺的类似房地产有交易的，还应当选用比较法评估。2．因为估价对象用途是商住混合，不能简单套用当地商业用房楼层价格变化规律评估住宅价格，应按不同用途分别估价。
参考答案：见解析
解析：
1．有效毛收入计算有错，应为：1500×100×12×80%＋200×200×365×80%＝13120000（元）
2．总费用计算有错，应为：200×200×365×80%×40%＝4672000（元）
3．酒店土地净收益计算有错，应为：
（元）
4．酒店建筑物价值计算时有错，应选用建筑报酬率10%。
参考答案：见解析
解析：
该商贸公司的见解不正确。因为甲、乙门市的收益年限不相同，不同收益年限的收益价格不能直接比较，应将两个收益价格的收益年限调整为相同时再进行比较。如，将甲门市的收益年限调整为20年，则其20年收益期限下的收益价格为，
，4096元/㎡＜4500元/㎡，因此甲门市价格是低于乙门市价格的。
题目： 设有A、B两块相邻地块，它们分别属于甲、乙两个公司，请写出评估乙公司购买A地块和公司购买B地块价格的估价技术路线。
参考答案：见解析
解析：
1．用统一的估价方法测算出合并前A、B两块地块的各自价格及合并后新地块C的价格。
2．由合并后的C地块价格减去合并前A、B两地块的价格，得出增值总额。
3．从占地面积、地块单价和增值贡献度三个方面计算出A、B两地块的增值分配率，并进行加权平均（一般会赋于增值贡献度最高的权重，单价次之、占地面积最小的权重），计算出A、B两地块综合调整后的增值分配率。
4．由A、B两地块的综合调整增值分配率分别乘上增值总额，得出A、B两块地各自的增值分配额。
5．由A、B两块地合并前价格，加上各自的增值分配额，得出A、B两块地的邻地购买价格。
参考答案：见解析
解析：
乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有：
1．拍卖时的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右，房地产市场情况已发生了变化。
2．为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价格。
3．拍卖时只卖出了20栋中的8栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求不足也会导致成交价格较低。
4．整个别墅区在一期工程竣工与二期竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套设施建设方面不可同日而语。
5．2002年取得土地时的土地市场状况与2003年拍卖别墅时不同，2002年的拍卖地价与2003年拍卖别墅的地价不具可比性，更不能与2003年拍卖别墅的拍卖底价相提并论。
参考答案：见解析
解析：
（1）①估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同（1分）
②净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分（1分）
③净利润已扣除了房地产的折旧摊销（1分）
财务费用（含利息收益）（1分）
及所得税等（1分）
包含了正常的（商业利润）等（1分）
（2）收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限（1分）
（或土地使用终止年短于建筑物寿命终止年）（1分）
（3）估价采用的成本应为价值时点当时的（1分）
社会平均（客观）成本（或实际成本是历史（1分）也不—定是社会平均（客观）成本）（1分）
