第21题 现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。

参考答案：见解析

解析：

（1）对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。

1）计算出商业、住宅的建筑面积

2）商业部分采用收益法进行评估，居住部分可搜集可比实例，采用比较法进行评估。

3）两者汇总得出总价

（2）把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。

1）采用比较法或基准地价系数修正法计算出土地价格。

2）采用成本法计算出建筑物的价格。

3）土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。

（3）在采用上述方法估价时，应考虑在价值时点是否有应补交的土地使用权出让金、拖欠的建设工程款、已抵押担保的债权数额等法定优先受偿款，最终抵押价值等于未设定法定优先受偿款权利下的价值减去估价师所知悉的法定优先受偿款。

（4）对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。

（5）根据平均值再结合估价经验决定最终估价值。

（1）对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。

1）计算出商业、住宅的建筑面积

2）商业部分采用收益法进行评估，居住部分可搜集可比实例，采用比较法进行评估。

3）两者汇总得出总价

（2）把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。

1）采用比较法或基准地价系数修正法计算出土地价格。

2）采用成本法计算出建筑物的价格。

3）土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。

（3）在采用上述方法估价时，应考虑在价值时点是否有应补交的土地使用权出让金、拖欠的建设工程款、已抵押担保的债权数额等法定优先受偿款，最终抵押价值等于未设定法定优先受偿款权利下的价值减去估价师所知悉的法定优先受偿款。

（4）对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。

（5）根据平均值再结合估价经验决定最终估价值。

第22题 见主题

参考答案：见解析

解析：

1．缺估价方资质证书编号说明。

2．估价对象描述中缺少房地产区位状况说明。

3．估价对象描述中缺少房地产权益状况说明。

4．建筑物实物和土地实物状况描述不全面。

5．估价结果中应说明估价对象单价。

6．估价结果中应说明价值时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。

7．缺比较法计算公式。

8．比较法中缺可比实例总层数，因对总层数不同的建筑物中同一层数商铺租金没有可比性。

9．比较法区域因素修正中三个可比实例修正系数均不对。

10．个别因素有差异，但可比实例A、C未作修正。

11．在比较法计算中缺少权益状况调整或不用调整的相关说明。

12．可比实例C的比较价值计算结果错误。

13．在收益法计算有效毛收入时，估价对象是否出租未说明，若有租约且租约租金在正常合理范围内，则在租约期内应采用租约租金，租约期外应采用市场租金。

14．未说明年有效毛收入中是否含有押金或租赁保证金利息收入。

15．计算年总费用时未说明购建价格的来源及数额。

16．计算年总费用时缺少管理费和城镇土地使用税的计算或作不计算的说明。

17．房产税应按租金收入的12%计算。

18．报酬率确定为9%未说明理由和计算方法。

19．收益年限取34年未说明原因和理由。

20．采用收益法估价的结果计算错误。

21．缺少确定估价结果的理由说明。

22．未考虑正常出租率（空置率）因素。

23．运营费用未说明是预测值。

第23题 住宅房地产市场分析报告一般包含哪些内容？

参考答案：见解析

解析：

1．宏观环境分析

（1）经济环境。第一要阐明城市的地位，即城市所处经济圈的基本情况，城市在所处经济圈中的地位。第二要分析城市的经济发展状况。即分析城市GDP和人均GDP及其变化情况、产业结构及其演进、城市主导产业及重大产业投资发展状况、固定资产投资和房地产投资情况以及房地产开发投资占固定资产投资的比重、城市化进程等。第三分析城市的社会发展状况。即分析城市人口及其近年的变动情况、城市外来人口状况与人口导人政策、城市在岗职工平均工资水平及其变化趋势、城市居民人均可支配收入及其变动趋势、城市居民储蓄存款余额及其变化趋势、社会消费品零售额。

（2）城市规划。分析城市发展的总体目标，城市总体布局规划；城市区域功能划分，各区域规划发展目标；城市交通建设状况；城市更新和旧村改造。

（3）政策环境。政策环境是指房地产开发所面临的政策和制度环境，主要分析与房地产有关的财政政策、货币政策、产业政策和土地政策等。

2．房地产市场发展现状和趋势分析

（1）城市土地供应。分析城市历年土地成交情况、区域土地价格变动，土地出让政策变化和土地供应犍征等。

（2）城市住宅开发状况。分析历年住宅施工面积、新开工面积、竣工面积等。

（3）住宅供给和需求状况。分析历年住宅批准预售面积、政策性住房建设状况、历年住宅销售面积和销售金额、空置面积、市场消化系数、外销面积、平均价格、房价收入比等。

（4）存量住宅交易状况。分析历年存量房成交面积、成交价格、存量房租售价格比等。

3．客户分析

（1）产品的需求特征。分析市场上主流的和消费者偏好的住宅类型、建筑风格、户型结构、建筑面积、功能空间的配置、面积分配；小区环境设计；小区配套设施。

（2）产品购买决策过程。分析消费者购房的动因，获取信息的途径，影响消费者决策的因素等。

（3）客户生活形态特征。分析不同生活形态下不同族群的生活观、消费观和传播观，如消费者年龄、家庭生命周期、个人和家庭收入、工作及休闲观念、购物与消费方式等方面。

4．竞争分析

（1）竞争对手分析。主要是针对竞争对手的专业化程度、品牌知名度、资金实力、开发经营方式、楼盘质量、成本状况及成本优势、价格策略、与当地政府部门的关系、历年来的项目开发情况以及项目销售情况等方面进行分析研究。

（2）竞争项目分析。主要是分析建成或正在建设中的竞争性项目，具体包括：项目区位、占地面积、建筑面积、规划与建筑特征、配套设施、绿化率、面积户型、装修标准、建造年代、空置、价格、付款方式、广告策略、销售状况等。

第24题 房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的区别与联系？

参考答案：见解析

解析：

房地产投资项目可行性研究与一般的房地产估价的最大不同在于：可行性研究主要是以评价项目能否安全可靠获取投资收益为目的，房地产估价以评估房地产的价值为目的。

二者的联系则在于：可行性研究一般都需要预测项目建成后的市场价值，这正是一般的房地产估价所要做的工作。

第25题 房地产开发项目可行性研究应包含哪些内容？

参考答案：见解析

解析：

由于房地产开发项目的规模、性质和复杂程度不同，因此，可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重。但一般而言，房地产开发项目可行性研究应包括以下主要内容：

（一）项目总论

（1）项目背景

主要说明项目名称、开发企业基本情况、承担可行性研究工作的单位、研究报告编制的依据、项目建设规模以及建设规划情况等：

（2）可行性研究结论及建议

主要包括：宏观投资环境分析、项目市场前景预测、投资估算和资金筹措、项目经济效益、社会效益及其环境效益评价、项目综合评价结论及建议。

（二）项目概况

主要包括：项目位置、项目地块现状及地块分析、项目SWOT分析等。

（三）项目投资环境分析

主要针对宏观经济环境、政策环境、人口环境、城市发展环境等进行分析。

（四）项目区域环境分析

主要针对项目所在区域的基本状况、区域规划及重点发展区域、交通规划及重大交通建设项目、区域基础及公共配套设施状况等进行分析。

（五）房地产市场分析

（1）城市总体房地产市场分析

主要针对城市总体市场供应、需求的数量及结构，价格分布及趋势进行分析。

（2）项目所在区域房地产市场分析

主要针对区域市场供需的数量及结构、产品价格、客户分布及结构、项目竞争状况等进行分析。

（3）房地产市场分析总结

（六）项目市场定位

主要包括：产品定位、客户定位、价格定位、物业管理定位等。

（七）项目规划与建筑设计方案

主要包括：项目总体规划、环境景观规划、建筑设计方案及布局、道路规划等。

（八）项目开发建设进度安排

主要包括：有关工程计划说明、前期开发计划、工程建设计划、项目实施安排、建设场地布置等。

（九）投资估算与资金筹措

（1）项目总投资估算

（2）项目投资来源、筹措方式确定

（3）开发成本估算

（4）销售成本、经营成本估算

（十）项目经济效益分析

（1）项目销售及经营收入测算

（2）项目销售回款计划

（3）项目利润测算

（4）项目盈利能力分析

（5）项目偿债能力分析

（十一）项目风险分析

（1）项目盈亏平衡分析

（2）项目敏感性分析

（3）项目风险分析

主要包括项目竞争风险、投资风险、市场风险、筹资风险的分析。

（十二）项目社会效益分析

（十三）项目可行性研究结论与建议

（1）项目可行性研究结论

（2）项目主要问题及解决建议

（3）项目风险及防范建议

第26题 房地产项目策划报告主要内容有哪些？

参考答案：见解析

解析：

（一）项目背景

（二）开发项目地块分析

1．地块的自然条件分析

2．地块周边的经济及社会条件分析

3．地块的环境条件分析

（三）开发项目市场调查与分析

1．市场环境调查与分析

（1）政治法律环境：

（2）经济环境：

（3）人口环境：

（4）社会文化环境：

2．市场需求容量调查与分析

（1）国内外市场的需求动向；

（2）现有的和潜在的市场需求量；

（3）社会拥有量、库存量；

（4）同类产品在市场上的供应量或销售量，供求平衡状况。

3．消费者和消费者行为调查与分析

（1）消费者类别及其分布；

（2）购买能力；

（3）购买欲望和购买动机。

4．竞争情况调查与分析

（1）竞争对手的调查与分析；

（2）竞争项目的调查与分析。

（四）开发项目SWOT分析

1．开发项目的优势分析；

2．开发项目的劣势分析；

3．开发项目的发展机遇分析；

4．开发项目的威胁分析。

（五）开发项目的市场定位

1．消费群体定位；

2．项目形象定位；

3．规划设计及建筑形象定位；

4．户型定位；

5．价格定位；

6．物业管理定位。

（六）开发项目的产品策划及规划建议

1．项目总体规划设计建议；

2．建筑个体设计建议；

3．环境景观设计建议；

4．户型设计建议。

（七）房地产项目的定价及价格策略

1．房地产项目定价目标；

2．房地产项目定价方法选择；

3．房地产项目价格策略选择。

（八）房地产项目广告策划及销售

1．房地产项目广告设计；

2．房地产项目广告媒体选择；

3．房地产项目销售计划及策略制定。