考试题
现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。
参考答案：见解析
解析：
（1）对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。
1）计算出商业、住宅的建筑面积
2）商业部分采用收益法进行评估，居住部分可搜集可比实例，采用比较法进行评估。
3）两者汇总得出总价
（2）把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。
1）采用比较法或基准地价系数修正法计算出土地价格。
2）采用成本法计算出建筑物的价格。
3）土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。
（3）在采用上述方法估价时，应考虑在价值时点是否有应补交的土地使用权出让金、拖欠的建设工程款、已抵押担保的债权数额等法定优先受偿款，最终抵押价值等于未设定法定优先受偿款权利下的价值减去估价师所知悉的法定优先受偿款。
（4）对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。
（5）根据平均值再结合估价经验决定最终估价值。
（1）对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。
1）计算出商业、住宅的建筑面积
2）商业部分采用收益法进行评估，居住部分可搜集可比实例，采用比较法进行评估。
3）两者汇总得出总价
（2）把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。
1）采用比较法或基准地价系数修正法计算出土地价格。
2）采用成本法计算出建筑物的价格。
3）土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。
（3）在采用上述方法估价时，应考虑在价值时点是否有应补交的土地使用权出让金、拖欠的建设工程款、已抵押担保的债权数额等法定优先受偿款，最终抵押价值等于未设定法定优先受偿款权利下的价值减去估价师所知悉的法定优先受偿款。
（4）对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。
（5）根据平均值再结合估价经验决定最终估价值。
