考试题
某房地产占地面积2580㎡，建筑面积9440㎡，每层建筑面积2360㎡。其中，一二层为出租商铺，三四层为出租住房。为了估价其征收补偿价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其价值时点的价格为12666元/㎡。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一层二层差价2％，二层三层差价5％，三层四层差价2％），判断出二层价格为12309元/㎡，三层价格为l1694元/㎡，四层价格为l1460元/㎡，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566＋12309＋11694＋11460）×2360＝113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？
参考答案：见解析
解析：
不正确。1．评估国有土地上房屋征收价值，应当根据估价对象和当地房地产市场状况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。根据题意，估价对象一层是出租商铺，可以选用收益法评估，如果一层商铺的类似房地产有交易的，还应当选用比较法评估。2．因为估价对象用途是商住混合，不能简单套用当地商业用房楼层价格变化规律评估住宅价格，应按不同用途分别估价。
