考试题
估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2016年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2016年10月1日的市场价格（购买总价和单价）。
有关资料如下：
1．预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。
2．预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
3．折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3%。
估价测算如下（节选）：
一、估算净收益
净收益=1000´6000´85%´（1-10%）´（1-25%）=344.25（万元）
二、测算报酬率Y
采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式
采用试算法推算报酬率。具体算法详见表3。
表1 求取可比实例报酬率表
注：上表计算结果无误。
报酬率=（9.994%+7.909%+8.092%+8.005%）/4=8.500%
取整报酬率为8.5%。
三、估算装修改造后的办公楼总价值
办公楼总价值=
四、装修改造费用总额
装修改造费用=1000´6000/（1+8.5%）0.5=576.02（万元）
五、销售费用与销售税费
销售费用与销售税费=3981.45´7%/（1+12%）=248.84（万元）
六、购买现厂房的税费
设估价对象的市场价格总价为V，则
购买现厂房的税费总额=V´3%
七、计算估价对象在价值时点的市场价格
估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03V
V=2650.50（万元）
单价=2650.50/6000=4417.49（元/m2）
见背景主题
参考答案：见解析
解析：
1．净收益计算错误，应采用估价对象的可出租面积比率（2．5分）
净收益=1000×6000×87%×（1－10%）×（1－25%）=352．35（万元）
2．测算报酬率Y中，案例A与估价对象差异较大，应剔除。（2．5分）
报酬率=（7．909%+8．092%+8．005%）/3=8．002%
取整报酬率为8%
3．装修改造后的办公楼价值计算错误，收益年限应为49年。（2．5分）
装修改造后的办公楼价值=344．25÷8．5%[1－1/（1+8．5%）49]/（1+12%）=3549．67（万元）
或装修改造后的办公楼价值352．35÷8%[1－1/（1+8．%）49]/（1+12%）=3841．92（万元）
4．装修改造费用计算错误，应用折现率12%。（2．5分）
装修改造费用=1000×6000÷（1+12%）0．5=566．95（万元）
解析：
1．估价对象可出租面积与其面积一样，是其自身的一个参数而不是类似空置率或收租损失率，前者应该是估价对象自己的数据，后者应该采用客观数据。
2．此题要求评的是估价对象在2016年10月1日的市场价格，是已补交了土地使用权出让金后的房地产市场价格，不能在假设开发法计算中再扣除应补交的土地使用权出让金。
3．在确定收益年限时，应考虑建筑物剩余经济寿命的影响，这是此题不严谨之处。
