考试题
××保税区××厂房估价结果报告（节选）
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价目的
为委托人了解估价对象市场价格提供价格参考。
四、估价对象概况
估价对象为××保税区××地块及地上建筑物。根据××有限公司提供的《国有土地使用证》（×国用（××）第××号），土地使用权人为××有限公司，坐落于××保税区××地块，用途为工矿仓储用地，使用权类型为出让，终止日期为2054年6月21日，使用权面积为13200㎡。此证与××国房合字［××］××号《国有土地使用权有偿出让合同书》一起使用。
五、价值时点
2006年9月12日。
六、价值类型
估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。
七、估价原则（略）
八、估价依据（略）
九、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地查勘、调查后，根据估价对象的特点及本次估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，对估价对象地块拟采取基准地价修正法，对估价对象建筑物拟采取成本法进行评估。
十、估价结果
估价人员经过实地查勘和严密测算，确定估价对象在价值时点的市场价值为￥25762358元（人民币贰仟伍佰柒拾陆万贰仟叁佰伍拾捌元整），单价2025元/㎡。
结果报告的其他内容略。
××保税区××厂房估价技术报告（节选）
一、估价对象描述与分析
（一）估价对象实物状况描述与分析
估价对象为××保税区××地块及地上建筑物。根据××有限公司提供的《国有土地使用证》（×国用（××）第××号），土地使用权人为××有限公司，坐落于××保税区××地块，用途为工矿仓储用地，使用权类型为出让，终止日期为2054年6月21日，使用权面积为13200㎡。此证与××国房合字［××］××号《国有土地使用权有偿出让合同书》一起使用。
根据《建设工程规划许可证》（×城规开建字［××］第××号、×开规建［××］××号）及附件《报建审核意见书》，建设单位为××有限公司，建设项目名称为厂房工程，建设位置位于××保税区××大道北侧，建设规模详见下表：
据实地查勘，估价对象地块南至××大道，东、西、北至相邻地块，地块形状较规则，呈长方形，地块已达“五通一平”，地上有厂房、门卫室及环保绿化设施，地面按工艺要求部分硬底强化。
据实地查勘，估价对象建筑物为一幢框架结构三层的厂房，外墙贴方形釉面砖。其内部装修情况详见下表：
（二）估价对象权益状况描述与分析（略）
（三）估价对象区位状况描述与分析（略）
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析
估价人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地查勘、调查后，根据估价对象的特点及本次估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，对估价对象地块拟采取基准地价修正法、对估价对象建筑物拟采取成本法进行评估。
基准地价修正法即根据现行的同一用途用地基准地价，对估价对象宗地所处级别的基准地价进行交易日期、容积率、个别因素及年期修正从而求得估价对象宗地的市场价格。
成本法即首先估算重新建造全新状态的估价对象所需的各必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，再结合成新率（综合考虑年限、实体性、功能性和经济性贬值求取）计算出估价对象的市场价格。
五、估价测算过程
1．估价对象地块市场价值的确定
基准地价修正法是根据当地最新发布的基准地价对影响地价各因素进行系数修正，得到估价对象地块在正常情况下的价格。该基准地价的内涵为：于价值时点2004年12月31日，土地在正常市场条件下、区域平均土地开发程度（工业五通一平）和合理容积率（工业为1）下的熟地价格。估价对象地块所在地块工业用途网格地价为517元/㎡。
Pzz＝Psz×K×Aw×Ar×Ao×Ay×S＋F×S
其中 Pzz—估价对象总地价；
Psz—估价对象所在位置工业基准地价；
K—期日修正；
Aw—临江修正系数；
Ar—容积率修正系数；
Ao—其他个别因素修正系数；
Ay—使用年期修正系数；
F—开发程度修正；
S—宗地总面积。
①期日修正
该区域基准地价于2006年公布，价值时点为2004年12月31日，该区域在这两年内工业地价有一定程度的上涨，本次评估根据同类用地总体上涨水平确定交易日期修正系数取1．10。
②临江修正
估价对象宗地不临江，故不修正，修正系数为1．00。
③容积率修正
根据委托人提供的资料显示，估价对象宗地容积率≤1，则修正系数为1．00。
④其他个别因素修正
工业用地其他个别因素修正系数表：
⑤使用年限修正
估价对象宗地工业用地的最高出让年限为50年，剩余使用年限为47．75年，取土地报酬率为6%，则年期修正系数为：［1－l÷（1＋6%）47．75］÷［1－l÷（1＋6%）50］＝0．99195831。
⑥开发程度修正
估价对象地块红线内外已达五通一平，且地块内有环保绿化设施，地面按工艺要求部分硬底强化，价值增加40元/㎡。
估价对象宗地红线外五通、宗地红线内场地平整。根据《城镇土地估价规程》，基准地价修正法评估宗地地价的计算公式及计算过程见下表：
估价对象宗地工业用地计算过程：
则估价对象地块总地价：8342400元（取整）
单位地价：8342400÷13200＝632（元/㎡）（取整）
注：①由于建筑面积小于用地面积，按有关规定，采用用地面积作为地价计算依据。
2．估价对象建筑物市场价值的确定
（1）建安费用
根据《××省建筑工程计价办法》、《××省建筑工程综合定额》、《××省装饰装修工程计价办法》及《××省装饰装修工程综合定额》，参考××市同类型工业厂房建筑技术经济指标及相关市场行情，根据估价对象的实际情况，土建单位造价为800元/㎡，房屋装修单位成本为200元/㎡，设备安装单位成本为100元/㎡。
建安费用＝（800＋200＋100）×12722＝13994200（元）
（2）专业费、管理费及不可预见费
根据项目费用支出情况，按建造成本的6%计算（其中专业费占2%、管理费占2%、不可预见费占2%）即839652元。
（3）投资利息
假设开发期为1年，贷款利率按一年期贷款年利率6．12%测算，资金在开发期均匀投入，则投资利息为：
投资利息＝（13994200＋839652）×6．12%×1×0．5＝453916（元）
（4）开发利润
取利润率10%，即为1483385元。
（5）销售税费
在销售中需支付的营业税等税费为重置成本的5．65%。
则销售税费＝（13994200＋839652＋453916＋1483385）/（1－5．65%）×5．65%＝1004314（元）
（6）计算估价对象建筑物的市场价值
经估价人员实地查勘和相关人员介绍，估价对象建筑物于2006年3月才开始投入使用，状态接近全新，设备运行良好，完全满足使用要求，因此确定综合成新率为98%。
估价对象建筑物市场价值＝［（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）］×98%
则估价对象建筑物市场价值为17419958元，单价1369元/㎡。
3．房地产市场价值的确定
房地产市场价值＝地块市场价值＋建筑物市场价值
＝8342400＋17419958
＝25762358（元）
则估价对象房地产市场价值为25762358元，单价2025元/㎡。
六、估价结果确定
估价人员经过实地查勘和严密测算，确定估价对象在价值时点的市场价值为￥25762358元（人民币贰仟伍佰柒拾陆万贰仟叁佰伍拾捌元整），单价2025元/㎡。
见主题
参考答案：见解析
解析：
1．缺估价对象区位状况说明。
2．缺建筑物实物状况、权益状况说明。
3．缺估价对象是否设定了他项权、是否有共有权的说明。
4．缺价值时点确定理由的简要说明。
5．缺所选用的估价方法定义说明。
6．对基准地价修正法和成本法选用的理由说明不充分。
史家解读：本案例用基准地价修正法求取是土地取得成本，整体就是成本法一种方法。
7．估价对象实物状况描述与分析中有些内容不属于实物状况因素。
8．估价方法适用性分析中对基准地价修正法和成本法选用的理由说明不充分。
9．估价方法适用性分析中缺少不采用比较法、假设开发法等其他方法估价的理由说明。
10．容积率修正系数的确定未说明理由。
11．2004年6月22日取得的土地使用权，价值时点是2006年9月12日，在价值时点的土地使用权剩余年限为47．77年，2＋（8＋31＋31＋12）/365＝2．23（年）。
12．未说明土地报酬率取值依据。
13．专业费、管理费及不可预见费取值依据未说明。
14．在此处应详细说明计入建筑物建设成本的公共配套设施建设费的项目及金额，参见理论教材279页。
史家解读：
1．依理论教材推测，专业费包含勘察设计和前期工程费、公共配套设施建设费（属于建筑物建设成本的部分）、其他工程费和开发期间税费，参见理论教材290页。
2．不必说明缺少基础设施建设费。因为基础设施建设费或者计入土地取得成本或者计入土地开发成本，不会计入建筑物建设成本，参见理论教材278、279页。
15．缺销售费用的计算或者不用计算的理由。
16．开发期的确定未说明理由。
17．投资利息计算基数中缺销售费用或者应说明不用计算的理由。
18．投资利息应按复利计算，虽然计息期1年的单利利息等于复利利息。
19．开发利润率取值未说明依据及内涵。
20．综合成新率的确定缺乏过程或理由，如是否考虑了腐蚀影响等。
案例说明
1．估价背景
报告是估价机构接受××科技有限公司委托，为委托人了解估价对象市场价格提供价值参考而进行评估。
2．技术路线
根据估价目的，估价师确定应评估估价对象的正常市场价值，也就是说价值标准为公开市场价值标准。根据估价对象的现状，估价师认为最合适的估价技术路线就是采取房地分估的方法，对委估土地采用基准地价系数修正法评估，对委估土地上的建筑物采用成本法评估。因为××市政府刚公布了该市最新的基准地价，所以用基准地价来求取土地的价值是合理的，能较准确地反映该地块的土地价值。由于委估建筑物在估价对象所处区域类似物业成交实例较少，甚至没有，所以不采用比较法评估；又因为委估建筑物现主要为委托人自用，产生的收益不明显，租金水平难以预测，故不采用收益法评估。
3．疑难问题的处置
（1）成本法的难点是确定建造成本。建筑物的建造成本主要是根据《××省建筑工程计价办法》、《××省建筑工程综合定额》、《××省装饰装修工程计价办法》、《××省装饰装修工程综合定额》，并参考××市同类型建筑物结算价格，结合估价对象的实际情况确定。
（2）由于委托人未能提供《房地产权证》，故本次评估采用的建筑面积等数据来源于委托人提供的数据为准，估价师在报告中特别强调。
（3）采用基准地价系数修正法评估估价对象的土地。××市的基准地价是最新公布的，而相应的修正体系还未公布，故在测算过程中估价师在参考旧的修正体系的基础上还要考虑现在的房地产发展情况，结合估价师经验，把握修正系数的调整程度，务求准确评估土地价格。
史家解读：在采用基准地价修正法计算时，城市基准地价可能有多个，要选用离价值时点最近的基准地价进行计算，对于过去时点的回顾性估价，要注意选择在价值时点时适用的基准地价，而不能选用估价作业日期时适用的基准地价。
