房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题（26题）

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某企业一幢4层办公大楼，于3年前抵押给银行获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。

知识点：第三章不同目的房地产估价

参考答案：见解析

解析：

1．从最高最佳利用原则考虑，买主的出价偏低；

2．按最高最佳利用原则评价，评估对象现状不是最高最佳利用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/㎡，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/㎡的水平。

3．正常合理的成交价格水平应为：

4000－（500＋2220/148）＝3485（元/㎡）

买方实际支付价格＝3485元/㎡＋应由买方交纳税费，只要买方付出价格在（3485元/㎡＋应由买方交纳税费）以下就行。