第1401题

房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列各项中，允许在计算增值额时扣除的有（    ）。

A.加罚的利息

B.已售精装修房屋的装修费用

C.公共配套设施费

D.排污费、绿化费

参考答案：BCD

解析：

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除；选项A不得税前扣除。

第1402题

下列行为属于土地增值税征税范围的是（    ）。

A.政府向国有企业划转土地使用权

B.事业单位出租闲置房产

C.村委会自行转让集体土地

D.企业以房地产抵债

参考答案：D

解析：

企业以房地产抵债，发生房地产产权转让，属于土地增值税的征税范围选项A，政府向国有企业划转土地使用权，不属于土地增值税征税范围；选项B，出租房产，没有发生房地产产权的转让，不属于土地增值税的征税范围；选项C，自行转让集体土地是一种违法行为，应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。

第1403题

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，其成本费用可以扣除的情况有（    ）。

A.建成后产权属于全体业主所有的

B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的

C.建成后有偿转让的

D.建成后产权属于房地产开发企业的

参考答案：ABC

解析：

有关公共设施在建成之后产权属于房地产开发企业的，其成本、费用不得扣除。

第1404题

下列情形属于主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的是（    ）

A.房地产开发项目全部竣工、完成销售的

B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

C.直接转让土地使用权的

D.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

参考答案：D

解析：

纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其他三个选项均属于纳税人应进行土地增值税清算的情形。

第1405题

根据土地增值税的相关规定，下列关于土地增值税征收管理的说法正确的有（    ）。

A.纳税人签订房地产转让合同后7日内进行土地增值税纳税申报

B.土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报

C.除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于1％

D.除保障性住房外，西部地区省份预征率不得低于2％

参考答案：AB

解析：

选项CD：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2％，中部和东北地区省份不得低于1.5％，西部地区省份不得低于1％。

第1406题

下列房地产交易行为中，应当计算缴纳土地增值税的是（    ）

A.房地产公司出租高档住宅

B.县城居民之间互换自有居住用房屋

C.非营利的慈善组织将合作建造的房屋转让

D.房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入

参考答案：C

解析：

选项A：个人之间互换自用居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税；选项B：合作建房，建成后转让，发生产权转移，需要缴纳土地增值税；选项C：房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用后的转让，因此不属于土地增值税的征税范围；选项D：对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但未发生产权转移，其收入属于劳务性质收入，不征土地增值税。

第1407题

某房地产开发企业2020年9月受让一宗土地，支付土地价款3 000万元（不含增值税），缴纳契税90万元。12月将该土地使用权的70％用于开发建造商品房，次年3月商品房竣工验收后，将其中90％对外销售，取得不含增值税销售收入8 000万元，剩余部分待售。开发销售期间发生前期工程费200万元，建筑安装工程费1 600万元，基础设施费300万元，公共配套设施费400万元；管理费用460万元，销售费用240万元，财务费用370万元（其中利息费用不能提供金融机构贷款证明）。已知：当地省级人民政府规定的房地产开发费用扣除比例为10％，则该企业计算土地增值税时可以扣除的房地产开发费用为（    ）万元。

A.419.67

B.450.86

C.467

D.963

参考答案：A

解析：

可以扣除的取得土地使用权所支付的金额＝（3 000＋90）×70％×90％＝1 946.7（万元）可以扣除的房地产开发成本＝（200＋1 600＋300＋400）×90％＝2 250（万元）可以扣除的房地产开发费用＝（1 946.7＋2 250）×10％＝419.67（万元）。

第1408题

2021年2月某房地产开发公司转让一幢写字楼取得不含增值税销售收入10 000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为500万元，房地产开发成本为2 000万元，房地产开发费用为400万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10％计算，计算土地增值税准予扣除的税费为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为（    ）万元。

A.1 806.50

B.2 855.50

C.3 345.00

D.3 517.50

参考答案：B

解析：

扣除项目金额＝500＋2 000＋（2 000＋500）×10％＋60＋（500＋2 000）×20％＝3 310（万元）。增值额＝10 000－3 310－6 690（万元）。增值率＝6 690/3 310×100％＝202.11％，适用税率为60％，速算扣除系数为35％。应纳税额＝6 690×60％－3 310×35％＝2 855.50（万元）。

第1409题

（1）回答该公司办理土地增值税纳税申报的地点。

参考答案：见解析

解析：

（1）土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关，即向乙市税务机关办理纳税申报。

第1410题

（2）简要说明房地产开发成本包含的项目。

参考答案：见解析

解析：

（2）房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费（含土地征用费、耕地占用税等）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

第1411题

（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权支付金额。

参考答案：见解析

解析：

（3）允许扣除的取得土地使用权支付金额＝54 000×（1＋5％）×50％＝28 350（万元）。

第1412题

（4）计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

参考答案：见解析

解析：

（4）房地产开发成本＝10 000（万元）。房地产开发费用＝900＋（28 350＋10 000）×5％＝2 817.5（万元）。

加计扣除＝（28 350＋10 000）×20％＝7 670（万元）。

扣除项目金额合计数＝28 350＋10 000＋2817.5＋490＋7 670＝49 327.5（万元）。

第1413题

（5）计算该公司清算土地增值税时应补缴的土地增值税。

参考答案：见解析

解析：

（5）增值额＝75 000－49327.5＝25 672.5（万元）

增值率＝25 672.5/49 327.5×100％＝52.05％，适用税率为40％，速算扣除系数为5％。

应补缴的土地增值税＝25 672.5×40％－49327.5×5％－1 750＝6 052.63（万元）。

第1414题

（1）计算该公司转让酒店式公寓应在乙市预缴的增值税。

参考答案：见解析

解析：

（1）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5％的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴增值税。

应在乙市预缴增值税＝（26 500－23 100）/（1＋5％）×5％＝161.9（万元）。

第1415题

（2）计算2020年5月该公司在甲市实际缴纳的增值税。

参考答案：见解析

解析：

（2）该公司在甲市实际缴纳增值税＝26 500/（1＋9％）×9％－20/（1＋9％）×9％－1 500－161.9＝524.52（万元）。

第1416题

（3）该公司在计算土地增值税时，可扣除的项目金额合计。

参考答案：见解析

解析：

（3）纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除。每满12个月计Ⅰ年，超过1年未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。本题中，2018年8月购入，2020年5月转让，视为2年。

按发票所载金额计算扣除的金额＝21 000×（1＋2×5％）＝23 100（万元）。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。

准予扣除的“与转让房地产有关的税金”＝62.94＋630＝692.94（万元）。

扣除项目金额合计＝23 100＋692.94＝23792.94（万元）

第1417题

（4）计算该公司转让酒店式公寓应缴纳的土地增值税。

参考答案：见解析

解析：

（4）增值额＝26 500/（1＋9％）－23 792.94＝518.99（万元）

增值率＝518.99/23 792.94×100％＝2.18％，适用税率为30％。

该公司转让酒店式公寓应缴纳土地增值税＝518.99×30％＝155.7（万元）。

第1418题

某商贸公司转让一幢已经使用过的办公楼，取得不含税收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该办公楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，转让时缴纳相关税费30万元（不含增值税）。该公司转让该办公楼应缴纳土地增值税（    ）万元。

A.21

B.30

C.51

D.60

参考答案：A

解析：

纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用以及转让环节缴纳的税费作为扣除项目金额，增值额＝500－800×50％－30＝70（万元），增值率＝70/（800×50％＋30）×100％＝16.28％，增值额未超过扣除项目金额的50％，税率为30％，该公司转让办公楼应纳土地增值税＝70×30％＝21（万元）。

第1419题

根据土地增值税有关规定，下列业务属于土地增值税征税范围的有（    ）。

A.非营利的基金会将合作建造的房屋转让

B.转让房屋所有权

C.出让国有土地使用权

D.转让国有土地使用权

参考答案：ABD

解析：

选项C：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物产权的行为征税，不包括国有土地使用权出让。

第1420题

（1）回答药厂办理土地增值税纳税申报的期限。

参考答案：见解析

解析：

（1）土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。因此，该药厂应在7月8日前进行土地增值税的纳税申报。