第1941题

2021年7月1日，李某向王某借款以其所有的生产设备设定抵押，双方签订了借款合同、抵押合同，但未办理抵押登记。7月15日，李某与张某口头约定，将该生产设备出租给张某，租期3年，双方对租赁物的维修义务未作约定。7月30日，张某在正常使用该设备时，设备出现故障，无法工作，张某要求李某维修，但李某拒绝。张某遂自行维修，花掉维修费5万元。张某要求李某支付该笔维修费，未果。8月10日，李某电话通知张某该租赁合同为不定期租赁合同，按照法律规定可以随时解除，要求张某在15日内返还生产设备。张某拒绝返还。

要求：根据上述资料和相关规定，不考虑其他因素，回答下列问题：

（1）王某对生产设备的抵押权是否已经有效设立？简要说明理由。

（2）张某是否有权要求李某支付维修费？简要说明理由。

（3）李某、张某的租赁合同是否为不定期租赁合同？简要说明理由。

参考答案：见解析

解析：

（1）抵押权已经有效设立。根据规定，动产抵押权自抵押合同生效时设立，抵押权未经登记，不得对抗善意第三人。

（2）张某有权要求李某支付维修费。根据规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。在本案中，李某、张某对租赁物的维修义务未作约定，生产设备的维修义务应当由李某承担。

（3）该租赁合同属于不定期租赁合同。根据规定，租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。  

第1942题

（2015年）2012年3月，甲公司与乙公司签订的租赁合同约定：甲公司将其面积为500平方米的办公用房出租给乙公司；租期25年；租金每月1万，以每年官方公布的通货膨胀率为标准逐年调整；乙公司应一次性支付两年的租金。合同签订后，乙公司依约支付租金，甲公司依约交付了该房屋。2017年6月，乙公司为改善条件，未经甲公司同意，在该房屋内改建一间休息室，丙安装了整体橱柜等设施。甲公司得知后要求乙公司拆除该休息室及施舍，乙公司拒绝。其后该地区房屋价格飙升，租金大涨，甲公司要求提高租金，乙公司拒绝。甲公司遂出售该房屋，丙通知了乙公司，乙公司表示不购买，甲公司于2019年9月将该房屋出售个诶丙公司，并办理了所有权变更登记手续。

要求：

根据《民法典》的规定，回答下列问题：

（1）租赁合同约定的25年租期效力如何？简要说明理由。

（2）甲公司是否有权要求乙公司拆除休息室及设施？建议说明理由。

（3）甲公司将房屋出售给丙公司后，租赁合同是否继续有效？简要说明理由。

参考答案：见解析

解析：

（1）租赁合同约定25年租期，只有20年的部分有限，剩余5年无效。根据规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。

（2）甲公司有权要求乙公司拆除休息室及设施。根据规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

（3）租赁合同继续有效。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第1943题

甲从乙租赁公司租赁汽车一辆，期限3个月，在租赁期内，汽车发生故障，需要维修，该费用由乙承担。（　　）

参考答案：对

解析：

本题考核租赁合同。

第1944题

赵某与钱某口头约定：赵某将房屋出租给钱某，租赁期1年，月租金5000元，2个月后，赵某向钱某主张解除租赁合同，钱某不同意，诉至法院，诉讼中赵某承认双方口头租约的存在，但否认约定租期1年，钱某也未能提供证据证明该约定的存在。有关该房屋租赁合同，下列说法正确的是（ ）

A.该房屋租赁合同无效

B.该租赁合同可撤销

C.该房屋租赁合同有效，租期为1年

D.该房屋租赁合同有效，但视为不定期租赁合同

参考答案：D

解析：

当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的，可以协议补充，不能达成协议补充的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，视为不定期租赁部

第1945题

甲乙签订租赁房屋合同，后出租人甲欲卖掉其房屋，则下列说法正确的有（　　）。

A.在租赁期间内，甲不可以卖掉其房屋

B.甲应当在出卖之前的合理期限内通知乙

C.乙享有以同等条件优先购买的权利

D.甲可以随时卖掉其房屋

参考答案：BC

解析：

根据规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

第1946题

根据《民法典》的规定，下列关于租赁合同解除的表述中，正确的有（ ）。（2017年）

A.租赁物在租赁期间发生所有权变动，买受人不愿继续出租的，可以解除租赁合同

B.承租人无正当理由未支付租金，经催告在合理期间内仍不支付的，出租人可以解除合同

C.租赁物危及承租人的安全或健康的，承租人可以随时解除合同

D.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同

参考答案：BCD

解析：

租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，租赁合同继续有效，买受人无权解除租赁合同。

第1947题

租赁合同的租赁期限不得超过20年，超过20年的，租赁合同无效。（ ）

参考答案：错

解析：租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

第1948题

下列有关租赁合同解除的表述中，正确的有()。

A.租赁物在租赁期间发生所有权变动，买受人不愿继续出租的，可以解除租赁合同

B.承租人无正当理由未支付租金，经催告在合理期间内仍不支付的，出租人可以解除合同

C.租赁物危及承租人的安全或健康的，承租人可以随时解除合同

D.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同

参考答案：BCD

解析：

选项A:“买卖不破租赁”，租赁合同继续有效。

第1949题

租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人在订立合同时明知该租赁物质量不合格的，承租人不可以解除合同。（  ）

参考答案：错

解析：

租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

第1950题

甲公司将一套设备租赁给乙公司使用，租赁期间，甲公司将该设备卖给丙公司。下列有关买卖合同与租赁合同效力的表述中，正确的是()。

A.买卖合同无效，租赁合同继续有效

B.买卖合同有效，租赁合同继续有效

C.买卖合同有效，租赁合同自买卖合同生效之日起终止

D.买卖合同有效，租赁合同须经丙公司同意后才继续有效

参考答案：B

解析：

虽然设备的所有权人已经由甲公司变更为丙公司，但甲公司和乙公司签订的租赁合同不受影响，该租赁合同继续约束丙公司，丙公司不能向乙公司主张提前解除租赁合同，应当容忍乙公司承租该设备至租赁期满。

第1951题

根据合同法律制度的规定，债务人享有的下列权利中，可以被代位行使的是（ ）。

A.抚恤金请求权

B.养老金请求权

C.劳动报酬请求权

D.房屋租金请求权

参考答案：D

解析：

  选项ABC属于专属于债务人自身的债权，债权人不得行使代位权  

第1952题

下列情形，租赁合同的出租人可以解除合同的有（　　）。　

A.租赁物部分毁损、灭失，致使不能实现合同目的

B.租赁物危及承租人的安全或者健康的，但承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格

C.承租人无正当理由不支付租金，且在出租人要求的合理期限内仍不支付租金

D.承租人未经同意转租租赁物

参考答案：CD

解析：

本题考核租赁合同。（1）因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。（2）租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

第1953题

出租人赵某就同一房屋先后与钱某、孙某、李某、吴某订立均有效租赁合同，其中钱某最先订立合同，孙某合法占有租赁房屋，李某已经办理登记备案手续，吴某出价最高。现四位承租人均向县人民法院提起诉讼主张履行合同，应判决赵某向其履行租赁合同的是（ ）。（2023年）

A.孙某

B.李某

C.钱某

D.吴某

参考答案：A

解析：

  出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(1)已经合法占有租赁房屋的；(2)已经办理登记备案手续的；(3)合同成立在先的。  

第1954题

（2018年）2016年5月，甲公司将一厂房出租给乙公司。租期5年，月租金3万元。租赁合同签订前，甲公司书面告知乙公司该厂房已为丙银行设定抵押权，用以担保甲公司向丙银行的借款本金1 000万元及其利息。2018年6月，甲公司不能履行对丙银行的到期借款债务，致使厂房被人民法院依法查封。此时，乙公司已拖欠甲公司3个月租金9万元，丙银行通知乙公司应向其交付租金。乙公司认为厂房租赁合同的出租人是甲公司。而非丙银行,因此拒绝向丙银行交付租金。乙公司转而向甲公司请求赔偿因厂房被查封所遭受的损失,并主张将损失赔偿与所欠租金在对等数额内相互抵销。2018年8月，厂房被依法拍卖，乙公司请求买受人丁公司继续履行剩余期间的租赁合同，遭到拒绝。

要求:根据上述资料和物权、合同法律制度的规定，不考虑其他因素，回答下列问题：

（1）乙公司拒绝向丙银行交付租金是否符合法律规定？简要说明理由。

（2）己公司是否有权请求甲公司赔偿损失？简要说明理由。

（3）乙公司是否有权请求买受人丁公司继续履行租赁合同?简要说明理由。

参考答案：见解析

解析：

（1）乙公司拒绝向丙银行交付租金不符合法律规定。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孽息或者法定孽息。

（2）乙公司无权请求甲公司赔偿损失。根据规定，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本案例中，由于在租赁合同签订前，甲公司书面告知乙公司该厂房已为丙银行设定抵押权，因此,乙公司无权请求甲公司赔偿损失。

（3）乙公司无权请求买受人丁公司继续履行租赁合同。根据规定,抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。由于在租赁合同签订前，该厂房已设定抵押权，抵押权实现后，该租赁合同对丁公司不具有约束力。

第1955题

甲与乙两人之间存在房屋租赁合同关系。租赁合同期满后，承租人乙仍然使用该房并按照原合同如数交纳租金，甲也收取该租金，那么在原租赁合同期满后（　）。

A.甲乙之间存在债权债务关系但不存在租赁合同关系

B.甲乙双方都有违约行为

C.承租人乙侵犯了甲的所有权

D.甲乙双方都以积极的行为建立不定期租赁关系

参考答案：D

解析：

根据规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

第1956题

陈某与李某口头约定：陈某将房屋出租给李某，租赁期 1 年，月租金 1000 元。该房屋租赁合同应视为不定期租赁合同。( )（2018年）

参考答案：对

解析：

房屋租赁6个月内的可以口头约定，超过6个月的必须签订书面合同，没有签订书面合同的，视为不定期合同； 房屋租赁合同最长不超过20年，超过20年的部分无效。

第1957题

甲是否有权要求扣除维修费用？简要说明理由。

参考答案：见解析

解析：

甲有权扣除维修费用。根据规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外，承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。本题房屋出现倒塌危险时，甲要求乙维修，乙未答复，甲可以自行请人维修，维修费用应由乙承担。

第1958题

甲是否有权解除租赁合同？简要说明理由。

参考答案：见解析

解析：

甲有权解除租赁合同。根据规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。本题乙的房屋经维修后仍有倒塌危险，危及甲的人身安全，甲有权解除合同。

第1959题

甲乙双方的租赁合同是否有效？简要说明理由。

参考答案：见解析

解析：

该租赁合同有效，但是视为不定期租赁。根据规定，租赁合同中租赁期限为6 个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本题中甲乙合同的租用期为2 年，应当采用书面形式，但是甲乙仅口头约定，因此该租赁合同有效，但是视为不定期租赁。

第1960题

甲承租乙的住房，租期未满，乙有意将该住房出售。根据《民法典》的规定，下列表述中，正确的有 (  )。

A.乙应在出售之前的合理期限内通知甲，甲在同等条件下享有优先购买权

B.如果乙对甲隐瞒情况，将房屋出售给丙，甲可以主张乙、丙之间的房屋买卖合同无效

C.如果甲放弃优先购买杈，当丙购得该住房成为新所有人后，即使租期未满，也有权要求甲立即迁出该住房

D.如果乙的哥哥丁想要购买该住房，则甲不得主张优先购买权

参考答案：AD

解析：

出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但不得主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，故B项说法错误。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故C项说法错误。出租人将房屋出卖给近亲属，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。