房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题（1318题）

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【2012年真题】某套住宅的使用面积为100㎡，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（ ）元/㎡。

A.5680

B.5830

C.5850

D.7574

知识点：房地产估价理论与方法

参考答案：A

解析：

此题关键在于2万元附带家具和电器的价值应不应该折现。由于题意并没有说附带家具和电器的价值在成交日期一次性付清，相反，是说“成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付”，因此可判定附带家具和电器的价值应该参与折现。

（80－2）×50%＋（80－2）×50%÷（1＋6%）＝75．79（万元），这是在成交当日以使用面积计算的“纯粹”房地产实际价格，然后换算成以建筑面积计算的在成交当日的“纯粹”房地产实际价格＝75．79÷100×75%＝5684（元/㎡）。

错误解法是：先计算在成交当日以使用面积计算的实际价格：80×50%＋80×50%÷（1＋6%）＝77．74（万元），减去2万元，得到在成交当日以使用面积计算的“纯粹”房地产实际价格为75．74万元，最后换算成以建筑面积计算的在成交当日的“纯粹”房地产实际价格＝75．74÷100×75%＝5680．5（元/㎡）。错在以附带家具和电器的价值在成交日期一次性付清为前提求解。