【新】注册会计师《财务成本管理》题库（1478题）

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  （2023年）

肖先生拟在2023年末购置一套价格为360万元的精装修商品房，使用自有资金140万元，公积金贷款60万元，余款通过商业贷款取得，公积金贷款和商业贷款期限均为10年，均为浮动利率，2023年末公积金贷款利率为4%，商业贷款利率6%，均采用等额本息方式每年年末还款。该商品房两年后交付，可直接拎包入住，肖先生计划收房后即搬入，居住满8年后(2033年末)退休返乡并将该商品房出售，预计扣除各项税费后变现净收入450万元，若该商品房用于出租，每年未可获得税后租金6万元。肖先生拟在第5年末(2028年末)提前偿还10万元的商业贷款本金，预计第5年末公积金贷款利率下降至3%，商业贷款利率下降至5%。整个购房方案的等风险投资报酬率为9%。 

 要求: 

 1.计算前5年每年年末的公积金还款金额和商业贷款还款金额。  

  2.计算第6年年初公积金贷款余额和商业贷款余额。 

 3.计算后5年每年末的公积金还款金额和商业贷款还款金额。 

 4.计算整个购房方案的净现值，并判断该方案经济上是否可行。  

知识点：第5章-投资项目资本预算

参考答案：见解析

解析：

1. 假设前5年每年年末的公积金还款金额为A元，则：A×(P/A，4%，10)=600000 ，A×8.1109=600000 ，A=600000/8.1109=73974.53(元)假设前5年每年年末的商业贷款还款金额为B元，则:B×(P/A，6%，10)=1600000，  B×7.3601=1600000，  B=1600000/7.3601=217388.35(元) 

2. 第6年年初公积金贷款余额=600000×(F/P,4%，5)-73974.53×(F/A，4%，5)=600000×1.2167-73974.53×5.4163=329351.75(元) ，第6年年初商业贷款余额=1600000x (F/P,6%，5)-217388.35×(F/A，6%，5)=1600000×1.3382-217388.35×5.6371=915680.13(元) 

3. 假设后5年每年末的公积金还款金额为C元，则:C× (P/A，3%，5)=329351.75，  C×4.5797=329351.75 ，C=329351.75/4.5797=71915.57，  假设后5年每年末的商业贷款还款金额为D元，则:D×(P/A，5%，5)=915680.13-100000，  D×4.3295=815680.13 ，D=815680.13/4.3295=188400.54(元) 

4. 净现值=4500000x (P/F，9%，10)-60000x(P/A，9%，8) x (P/F，9%，2)-3600000=4500000×0.4224-60000x5.5348×0.8417一3600000=-1978718.47(元)由于净现值为负数，所以,该方案经济上不可行。