房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题（1318题）

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某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700㎡，容积率为1．5，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时间为1年。该工程正常施工期（不含装修）为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%；至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总建设成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。
该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修（假定装修费用支出发生在该年末），然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以1．5%的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15%。
按当地有关规定，房地产开发项目（包括在建工程）在转让交易过程中，买方按售价的3%缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。
请利用上述资料用动态分析法测算该在建工程2007年6月30日的正常购买总价。

知识点：第八章收益法及其运用

参考答案：见解析

解析：

设该在建工程在2007年6月30日的正常购买总价为V

（1）该在建工程开发完成后的总价值F

F=F₁-F₂=288.62（万元）

（2）后续必要支出及应得利润

①建安成本及管理费

②销售费用和销售税费

F´（2%+6%）=（365.87-77.25）´（2%+6%）=23.09（万元）

（3）买方应缴纳的税费

0.03V

（4）该在建工程在2007年6月30日的正常购买总价

V=288.62-108.57-23.09-0.03V

则V=152.39万元